有机肥化工热电于体的现代化企业 集团，山东省百强企业集团和国家高新技术企业之。泉林纸业拥有大面积的造 纸原料林基地国有控股最大的铜版纸生产线 泉林纸业，其前身是高唐县造纸厂，始建于年，现员工余 人，总资产亿元。 年，实现销售收入亿元，利润亿元。泉林是国家级农业产 业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。 现有员工人，总固定资产亿元。 在岗员工万人，生产纸类产品，总资产亿。 蓝山集团 高唐蓝山集团总公司拥有油脂公司肉类公司养殖公司饲料公司食 品公司液晶公司包装公司清真食品公司营销中心等个生产经营单位。 是集油料浸出油脂精炼鸡肉熟肉制品加工和产品的生产与经营为体 的综合性企业集团。 蓝山是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。 现有员工人，总固定资产亿元。 总结 高唐属于聊城地区下辖的个县，为山东省新兴工业城市，工业经济总量位 居聊城地区第位。高唐县政府大力推进以大集团带动为重点的城市经济，综合 经济实力跨入全省中等水平，经济与周边地区同类县级城市相比具有较明显的优 势，为山东省百强县之。时风集团泉林纸业蓝山集团为代表的三大骨干企 业，支撑着高唐的经济发展，并带动了许多中小企业，以几个大企业为中心的商务往来频繁。居民主要在几个骨干企业和政府部门工作，平均月收入在元 左右。 高唐县城进行了比较系统的规划，最近几年进行了大规模的城市建设，路网 基本成型，拆迁的力度逐年加大，围绕着中心湖区水系进行的商业和房地产开发 从年正式开始，已经建成了城市中心广场和天齐庙为中心的商业中心，城 市的规划和景观优于天津郊县城市。 房地产市场情况 市场总体情况 高唐县房地产市场正式启动于年月，之前建设的项目多为集资房， 由家德州开发商开发的万千平米的小区标志着本地房地产市场拉开序幕。 据统计高唐县年已建在建项目包括已报批尚未建设共计万， 其中万平米已销售包括集资还迁经济适用房合计万平 高层公共建筑要采用集中空调系统，高层公寓在设计时 应考虑安放空调机的位置。 建筑物的山墙要作美化设计，与建筑物立面相协调。 地块现状荒地和民宅户 在地块东边界外有电视信号塔，约米电视塔。晚 上为湖滨灯光景观的部分。 将要迁移 周边环境分析 高唐现有城区面积平方公里 目录 宏观经济及政策环境 城市概况 城市经济状况 总结 房地产市场情况 市场总体情况 市场供给情况 市场需求情况 市场供需的总结 项目地块分析 宗地描述 宗地规规划条件 周边环境分析 土地政策 宗地情况总结 距阵分析 优势和劣势分析 机会和威胁 分析总结 项目定位 客群定位 产品定位 价格定位 项目情况分析 项目开发节奏年末，高唐总人口为万人，其中城镇人口万人，乡 村人口万人非农业人口万人，农业人口暂住人口个月 以上万人年末总户数万户，平均人户。年末全社会从业人 员数万人，其中第产业从业人员数万人，第二产业万人，第 三产业万人。据了解，截至年底，城区人口已达到万人。 行政划分 高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积 平方公里，有镇乡，万人。高唐县现划为镇乡，共有个自然村。 城市定位及发展方向 高唐县确定了把高唐建设成为以工业商贸旅游为主的园林式现代化 区域性中心小城市，到十五末建成区面积达到平方公里，容纳万人口 的城市定位。目前高唐县城市规划方向为西扩南展，西部为开发区，南北两个方 向分布着时风和泉林两大集团。 城市经济状况 国内生产总值情况 年，高唐完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元。 年，完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元，与 年相比增长幅度达预计年，完成国内生产总值亿元年相比增长。 年各项经济指标与天津市各郊县对比表 宝坻蓟县武清汉沽高唐 国内生产总 值亿元 人均 万元 从主要经济指标看高唐略低于天津各郊县，但高唐经济发展迅速， 增长率高达，年的各项指标与天津各郊县持平，年预计平均指标将超 过天津郊县地区。 从实际调查来看，城区人口收入水平及消费水平高于天津各郊县。 固定资产投资情况对比 截止到年末，固定资产投资完成亿元，其中城镇固定资产投资完 成亿元。五年累计完成固定资产投资亿元，比前五年增长倍。 人均收入水平 年末，银行各项存款达到亿元，城镇居民年度可支配收入达到 元，在岗员收入为元年。 经济增长源动力 高唐县经济发展较快主要依靠时风集团泉林纸业蓝山集团为代表的三大骨干 企业。下面对三大企业介绍 时风集团 时风集团成立于年月，总占地亩，干部职工余人。主导 产品为农用汽车拖拉机和发动机包括单缸和多缸。有六个子公司，主要经 营酒业宾馆商贸运输配件和油料。母公司山东时风集团有限责任公 司下设九个生产厂个工业园个中央研究院，具有进出口自营权。 年时风销售收入亿元，利润亿元。 项目开发主要时间节点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资金流量表 项目可行性总结 附项目相关问题及推动思路 项目资金流量表 宏观经济及政策环境 城市概况 地理位置 高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政区划隶属于山东省聊城市。高唐 北邻德州东邻禹城南邻聊城西邻临清，居于济南聊城德州三个大中城 市构成的三角中心。 气候条件 高唐县属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，大陆度为。主要气候特 征是季节季风变化显著，光照充足，热量丰富，降水量较少。春季，降水少， 风速大，气候干燥，夏季，温度高，湿度大，降水多。降水期般集中在 月份秋季，气温急降，天气凉爽，降水量少，天多晴朗，风和光充足冬季， 低温寒冷，雨雪稀少。 交通情况 高唐县东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路青银高速济银高速 从境内穿过，东距济南国际机场公里，距京九铁路聊城站临清站均多公 里，距津浦铁路德州站各公里。青银高速山东西外环高速也将在高唐建成 通车。 城区内道路网络相当发达，自年下半年，县政府重点对高唐城区进行 了道路拓宽改造工程，总投资八千多万同时对条道路进行改造。到目前为止， 城区已形成四环，道路宽度车道，并且供水排水供电供汽通讯等管 网铺设基本到位，使城区纵横的街道格局全面完善升级。 城市面积范围近几年，为搭建强有力的经济发展平台，高唐县打破常规，加大投入，加快 城市规划与建设步伐，使城市规划区由原来的平方公里扩展到平方公里， 建成区面积由原来的平方公里增加到平方公里，十五末远期规划面积 平方公里。 城市按照功能和区位划分为几部分金城西路行政中心金城东路及官 道街为主要商业中心，其中天齐庙为新建商业区西部为高唐县开发区南部为 工业区，主要为时风的工业区和工业园鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除 湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让新开发小区天齐花园怡园小区 东湖小区等多集中在官道街金城路时风路段两侧。 人口状况 截止万元之间，各阶段比例如下 万元万元万元 高唐年高唐县人均收入元人，在岗职工元人。按个家 庭两人在职，所能承受的总房价按成年贷款计算 万元 高唐经济适用房销售情况较差，主因为经济适用房位置偏远，本身档次偏低。 但价格至少万元，至使没钱人样不能承受而稍微有钱人，就会选择位置 好，品质高的住宅。这说明高唐购房者有较强的承受能力，对高品质产品有较强 的偏好。 客群分析 私企业主 高唐全县个体工商户高达万户，私营企业达到家，形成高档产品房 需求的强劲动力。 三大集团在职员工 时风泉林蓝山三大集团在职员工达万人，其中仅时风在高唐的员工 数达到万余人，是当地的就业大户，据悉，时风普通正式工人每月工资约 元左右，中层年薪约万泉林稍逊时风，但相差不大。 在房地产消费上，从高档房屋消费看，主要来自于电力电信主要企业的 价格区间 价年度中层个体经营者。如果按般的的比例来计算，三大企业中万人中 有中层及以上人数达到人，加上政府部门及各企业做配套的企业主，将远 大于人。而高唐中高档商品房的已销售量为万平米，约合户，高 唐中高档房地产项目市场广阔。 居民消费习惯 当地的餐饮，娱乐设施较少，消费者主要消费在衣行他们在服装上消 费较大，当地购车人员比例较高，具有较强的经济实力。 由于房地产市场的刚起步，消费者在住房消费意识方面，还比较落后，二手 房市场尚未形成。具有改善能力的人群意识需要引导。 贷款方式购房已逐渐被接受，中高档住房中有采用银行按揭贷款方式购 买，但期限较短，遍年。 高唐房地产市场容量总体情况分析 市场数据分析 年，高唐县城区人口万，流动人口万，截止年底共消化各 种形式住宅万平米，其中商品房万平米，经济适用房及还迁房占万米， 其它万平米，为各企事业单位自建或由开发商代建住房，这部分布比较零 散，有部分为时风泉林职工住房或宿舍，而且较商品房建设时间早，多在 年前后。以高唐总人口万，户均人计算，共计户，以上各种 形式共消耗户，每户平米计算市场剩余户。以中高档 来计算，中高档房市场需求户。 年底在建项目包括未售出及到年才能销售的共计万平米， 年新增土销费习惯来看，肯定会有较好的效 果。当地并没有花样繁多的促销，也没有组织过为促进宣传的活动。如果我们能 将强大的销售能力发挥出来定会有很好的销售业绩。如果参照天津郊县中我们 的项目比其它开发商项目的销量