买的最高限价及其风险决策指标。供参 加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五评价指标与决策方法 评价指标 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限 价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个 指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的可能性。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差， 所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机 会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个 决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益 率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低 于的累计概率等四个决策指标。见表 决策方法 决策可以按以下步骤进行 企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度 是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。 从表中选择内部收益率期望值基准收宽度米单向双向，出入口位 置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。 围墙 围墙高度般不得超过米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座 高度低于米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路 红线米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线致。 其他 规划设计人防消防环保抗震等方面应符合国家规范及有关 管理部门的意见。 服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的具体功能设置详 见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见。 除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑 目录 第章总论 第二章市场营销策划 第三章项目初步规划与方案优化 第四章项目实施进度计划 第五章投资估算 第六章经济评价 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二报告编制单位 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软 件科技有限公司。 三地块坐落位置及环境 地块坐落 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸，呈东西 向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，湖边本地块界址 外，由园区政府修建湖滨大道及其景观北面与澜韵园别墅区隔河相望，河 道已修好，宽度米西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道 路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积平方米知名大师参 与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本着先规划 后建设和先地下后地上的指导方针，积极实施高标准的基础设施开 发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡 人的高品质生活环境。 配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社 会服务设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这种社区 服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位多功能的服 务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校九年贯制的星 海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿园新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工 业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要 因素。 本地块环境综述 本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程的每平 方米元上涨到二期工程的元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告， 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科 技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知。 湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发 同步，政府答应不会影响本项目。 环境规划 苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地 产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人 们向往的安家落户之地。 园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世 闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。 首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金 融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特 色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技 术密集的制造业和加工业基地。 金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现 代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易 道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广 场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景 区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国 家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道城市广场已投入使用， 其余六大景观年之前全部开工兴建。该项工程总投资为亿元，施工 期至年。 环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注 重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国确定的产品规模独立别墅，套多层住宅， 套中高层住宅层，套商业店面房汽车 库，个车位。 三销售价格 独立别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩 套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获 得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅 价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据 传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很 有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土 地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍 价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多 层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层 价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。 本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房 的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。基本分析每平方米售价定为元。 若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表 售价分析表 表 产品项目加权 平均 售价及概率 独立 别墅 售价 概率 多层 住宅 售价 概率 高层 住宅 售价 概率 销售额万元 销售额概率 商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。 四销售计划 独立别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达于低层别墅用地。 建筑退线 建筑退后小区地界 建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距 缓冲带，绿化带内不能用做停车场。 高层住宅退各边界线不小于米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 低层住宅最小建筑退后户基地线 主建筑正面米侧面米后面米。 停车房正面米侧面米后面米。 日照间距 日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州 工业园区规划管理技术规定的要求。 中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 小区建筑密度和每户基地参数 小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过 。 低层住宅每户基地参数 独立式住宅不得小于平方米。 半独立式住宅不得小于平方米。 排屋式住宅不得小于平方米中间户和平方米转角户。 每户基地面宽 独立式住宅不得小于米。半独立式住宅不得小于米。 排屋式住宅不得小于米中间户和米转角户。 场地地坪标高和住宅建筑高度 沿主干道场地地坪标高设计不低于米，场地其它地坪标高不低 于米黄海高程。 低层建筑不超过层，建筑檐口高度不超过米。 多层中高层层数不超过层。 绿地 绿地率不少于。 道路与停车位 通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于 米作为绿化种植带。 非通车道路两侧设不小于米的绿化种植带。 停车位每户个小汽车位。 出入口 小区出入口设于地块南部，出入口到，竣工后年 内销售余下的。 多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后 年内销售余下的。 五回款计划 签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。 中高层造到三楼再付 封顶再付 土建结束再付 交房再付 六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得 的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而 且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协 议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来 的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞 争力远远不如协议取得的存量土地，旦市场价格向下