世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经 进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。年， 中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之。据 全国第六次人口普查数据显示，岁及以上人口占，比 年人口普查上升个百分点，岁及以上人口为人， 其中岁及以上人口为人，占。预计年将达 到亿，占当时总人口的左右。研究表明，世纪的中国将 是个不可逆转的老龄社会。中国是世界上老年人口最多的国家，占 全球老年人口总量的五分之，中国的人口老龄化不仅是中国自身的 问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。 中国人口老龄化发展趋势 从年到年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三 个阶段第阶段，从年到年是快速老龄化阶段。平均每 年增加万老年人口，年均增长速度达到，大大超过总人口 年均的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到年，老年人口将达到亿，老龄化水平将达到，其中，岁及以上 老年人口将达到万人，占老年人口的。第二阶段，从 年到年是加速老龄化阶段。伴随着世纪年代到年代中 期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量 开始加速增长，平均每年增加万人。同时，由于总人口逐渐实现 零增长并开入住率。张床 位以上的家，张的家，张以下的家。这些老年 公寓普遍存在位臵偏规模小设施差床位少档次低管理落后 等问题。按民政部每千人张床位的要求计算，我市养老机构的养老 床位应该是张。按照国家文明城市每千人张床位的测评标准 计算，我市的养老床位应该是张。全市养老机构的数量和档次 均与社会养老需求不相适应。 由此可见，市养老服务业市场容量巨大，为本项目提供了十分 广阔的市场发展空间。 市场风险及竞争力分析 目前我国老年服务业发展中存在的问题 我国老年人口数量大增长速度快，老年服务业起步晚，各方面 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称老年公寓及老年服务中心建设项目 项目承办单位 项目负责人 项目基本概况 研究工作的依据 •关于加快社会福利社会化的意见‣国办发„‟号 河北省政府办公厅•关于加快发展养老服务业的意见‣冀政 办函„‟号 河北省人民政府•关于加快推进养老服务体系建设的意见‣冀 政„‟号 河北省民政厅国土厅关于养老供地方式的通知冀国土资 发号 城镇老年人设施规划规范 国家有关政策法规 委托单位提供的有关数据 研究工作的范围 本报告对该项目建设的必要性市场需求场址条件建设内容 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设方案公用配套工程项目实施进度投资估算与资金筹措经 济评价等方面进行全面系统的分析和研究。 推由建设单位自筹解决。 项目计划建设期为三年，建设投资中第年投入万元， 第二年投入万元，第三年投入万元流动资金从 经营期第年开始安排，其中经营期第年投入万元，经营 期第二年投入万元，经营期第三年投入万元。 盈利能力分析 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资财务内部收益率 项目投资净现值万元 项目投资回收期年 项目资本金财务内部收益率 研究结论 老年服务中心是家非营利性养老服务机构，项目建设符合国家产业政策，中心建成后将致力于为老年人提供规模化标准化和专业 化服务，能有效缓解我市养老设施不足的局面，提高养老机构服务质 量和服务水平。本项目场址位于市长安区太行大街以东北三环以 南，周边环境优美，空气清新，交通较便利。建筑设计方案符合规范 要求，充分考虑了老年人对公寓实用性舒适性的要求。经计算，项 目总资金为万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。项 目建成后养老社区的正常年收入为万元。年均利润总额为 万元，总投资收益率，投资财务内部收益率，项 目投资回收期年。由此表明，该项目具有定的盈利能力和抗 风险能力。 综上所述，该项目可行。 主要技术经济指标表表 序号名称单位数量 技术指标 项目总占地面积公顷 总建筑面积 其中老年公寓面积 综合配套公建 容积率 绿地率 二经济数据 总资金万元 其中开发建设投资万元 流动资金万元 正常年收入万元 总成本费用万元 利荐方案 拟建场址 老年服务中心拟建场址位于市太行大街以东，北三环以南，石 太高速以北，规划路以西。 建设内容与建设规模 建设内容 本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。老年公寓包括高 层公寓栋和多层公寓栋。综合配套公建包括老年康复医院老年 研发中心老年大学养护职业培训中心文娱健身中心国医堂等。 建设规模 本项目总用地面积公顷亩，老年公寓共设 个床位，老年康复医院设个床位，总建筑面积，其中老 年公寓建筑面积，综合配套公建建筑面积。建筑 密度，绿地率，容积率。 建设条件 供电项目设备总需要容量为，由太行大街和规划路引两 路电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。 供水项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根 给水干管接入加压水泵房。本项目最高日用水量， 最大时用水量，水质水量可满足项目需求。 供暖项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。夏季空调冷负荷为，冬季空调热负荷为。采暖热 负荷为。 燃气项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按人 天，则总用气量测算为年。 土地利用 本项目建设拟选地块位于市兆通镇，符合我市土地利用总体规 划，为城市建设用地。按照国家及省市有关文件精神，通过行政划拨 方式取得土地使用权。 资金筹措及投资计划 项目总资金为万元，其中开发建设投资万 元，流动资金万元。项目所需资金全部十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性， 促进不同形式不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层 次养老需求可以发挥示范作用，为社会养老机构提供设计建设 服务管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动 我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范多种形式养老机构为补 充社区养老服务为依托居家养老为基础的养老机构网络。 随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为个有其特殊需求的 庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多 人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻 挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社 会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。老年服务中 心项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。 综上所述，此项目的建设是十分必要的。 第三章市场预测 市场现状及发展趋势 在国外，老年服务业被称为银色产业，已经有相当成熟的发展， 逐渐成为老龄化社会中最具活力最有发展前途的产业之。在国内， 社会各界对老龄问题的认识也在逐步提高，老年服务业的发展已经得 到政府部门学术界和相关企业的广泛关注。经过两次全国性的老年 服务业研讨会，为老年服务业的发展奠定了定的理论基础，促进了 老年服务业的发展。 我国进入老龄社会后的特点是，老年人口基数大，增长快，特别 是随 个百分点，岁及以上人口为人，其中岁及以上 人口为人，占。预计到年，达到亿，到 年将达到亿。庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的 老年服务业提供十分巨大的市场容量和发展空间。 据调查，我国有入住老年公寓机构养老意愿的老年人占老年 人口总数的发达国家平均每千名老人占有养老床位数 张，即占到。因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人 口总数的保守计算，年年全国养老床位需求量分别达 到万张万张。年岁以上老年人口及老龄化 程度见下表 年岁及以上老年人口和老龄化程度预测 我市岁以上老年人口占全市总人口的比例早在年就已超 过，与全国相比，提前年进入老龄社会。市老年人口有万，随着人口老龄化家庭结构小型化以及传统家庭养老功能的弱化， 空巢老人高龄和生活不能自理的老人不断增多，要求提供社会 照料服务的需求日益增多。这就要求健全养老服务体系，建设以居家 养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，布局合理规模适 度功能完善覆盖城乡的养老服务格局。据业内人士调查分析， 左右的老人想居家养老，左右的老人想进养老机构。按照这个标准 来计算，目前约有万老人想进养老机构老年人口的增长大于总人口 的增长速度，每年新增老年人口万，预计到年，全市老年人 口要超过万。 年统计，全市共有各类养老服务机构所，其中，农村敬 老院所，床位张，只收住农村五保老人社会办养老机构 个，养老床位张，入住老人人，着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。但是长期以 来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足福利机构少 服务水平较低等问题，难以满足人民群众日益增长的需要。我国老年 人生活照料需求，是种长期性的照料护理需求，它将随着老年人口 的增长，特别是高龄老年人和卧床老人的增多而迅速增长。由于家庭 结构的小型化代际分离空巢老年人家庭和两代户老年人家庭增多 社会竞争和流动的加剧家庭养老照料成本的上涨等方面的原因，使 得传统的家庭照料方式受到了严重的挑战。在这种背景下，我国老年 人对机构照料和护理服务护理用品的需求也出现了迅速增长趋势。 但我国目前老年人机构照料和护理服务的发展还相当滞后。为老年人 服务的公共服务体系尚不完善，老年服务业发展刚刚起步，特别是老年服务设施和社会化照料服务短缺。老年人在日常生活照料看病