革开放的深入经济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方 法的应用，购物中心这种现代化商业零售形态再度在中国大地 兴起，并得到迅猛发展。 目前县开发区没有家上规模的国内品牌商业零售连锁 网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区 域建设家大型购物中心将是十分必要的。 二项目必要性 有利于提高县商业经营管理水平 现代购物中心运用超前的经营理念和先进的管理模式。购 物中心同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模 式的运用等，购物中心不仅把自选廉价和服务放在同建筑 物中，同时把服务与管理融为体。项目建设将有助于把现代 商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到县开发区， 从而有利于提高县开发区现代商业的经营管理水平和服务观 念。 企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这目标， 购物中心将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和 生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的 产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供 给消费者。在商场布臵方面，努力寻求节省消费者时间的方法， 方便消费者购物，使消费者在实用整洁舒适的环境下购物。 用电由镇变电所供应，以双回路为该项 目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠， 项目的用电，有关部门已同意供应，供电有保证。 通讯 通讯由县网通公司提供统服务。 交通 项目所在地地理位臵优越，县道从中经过，交通十分便利。表 第五章经营规模 本项目总体经营思路为准确定位特色经营树立品 牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。 经营品种 购物中心入选商品余种，经营品种分类详见表 。 经营品种 序号分类序号分类 生鲜商品四非食品非技术 第章总论 项目基本情况 项目名称大型购物中心项目 建设单位县商贸有限责任公司 法人代表 联系人 联系电话 项目地址县镇村 建设性质新建 经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品 书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。 商业类型仓储式零售 建设规模总占地面积平方米亩， 总建设面积平方米，正常年零售营业额为万元。 建设内容 总建设面积平方米，框架结构三层，包括 商场仓库及配套设施等。 购入货柜运输车辆等。 项目投资 项目总投资项目投资总额为万元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,经营组织方式零售 项目宗旨引进现代购物中心有限公司先进的营销 技术和管理经验，利用开及附加万元计算期年平均 七年净利润万元计算期年平均 八主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率评价基准 投资利税率 投资利润率 全部投资回收期 所得税前年含建设期 所得税后年含建设期 第二章项目背景及必要性 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发 展进入了个新阶段。近年来国家采取了系列新的改革方案 年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外 商在北京进行连锁商业试点越来越多的外国零售企业进入中 国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合购物中心 如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德 龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中 心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特 区的利联仓行标准化食品购物中心如日本的友谊西友购物 中心等。 购物中心在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它 是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节 约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发 达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的 主要形式。购物中心在发达国家的商业发展中占有重要地位。 当前，许多著名购物中心公司如德国麦德龙美国沃尔玛 法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求 更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好， 国外大型购物中心区良好的投资环境和未来三年开 发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展， 从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实 施，推动县商业同国际国内市场接轨，促进开发区商业 向现代化水准发展。 项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。 建设期限个月。 二可行性研究报告编制依据及内容 可行性研究报告编制依据 城市商住区设计规范 县建设项目规划设计条件通知书 项目区地质勘探资料 民用建筑节能设计标准 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目单位关于编制该项目可研报告委托书 项目单位提供的其它资料 国家相关的法律法规及建筑设计规范。 可行性报告主要研究内容 根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问 题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性 项目的市场分析 项目经营主要内容 建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等 三项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 项目规模 总占地面积 总建筑面积 二经营规模 零售万元正常经营年 三劳动定员人 四项目总投资万元 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元另筹 五年总成本费用万元计算期年平均 六年销售税 现代购物中心商品销售优势 现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾 的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心 购得其所需的各种商品包括食品非食品等。商品价格低廉 品质优良商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎的关键因素。 同时本项目引进现代购物中心超前的服务理念和先进的管理模 式，本项目具有较强的商品销售优势。 从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好， 再加上现代购物中心优质的服务和先进的管理模式，现代购物 中心具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。 第四章项目选址与建设条件 选址原则 应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。 应方便群众，交通便利。 周边宜有便利的水电路等公用基础设施。 应环境安静远离污染源。 应远离易燃易爆物品的生产和贮存区高压线路及其 设施。 二选址条件 地形地貌与环境条件 公用设施齐全，道路畅通。供水供电通讯等基础设施 配套。 交通条件 靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了 更为快捷的交通条件。 三项目选址 购物中心项目拟建于县镇村，该项目坐落在居 民集中区内，地理环境比较优越。 四建设条件 项目区自然条件优越 气候特征 县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和， 四季分明，光照充足，日照时数小时，日照度为， 无霜期天。 气候会末期，中国上古五帝之的颛顼在现市府所在地相山 建城。是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界淮海经 济区腹心，市辖三区县相山区杜集区烈山区和县， 总面积平方公里，人口万人，其中城区户籍人口 万人。城市规划区面积平方公里，城市建成区已达平 方公里，现有对大型现代化国有矿井，年原煤总产量达 余万吨，年洗原煤能力万吨，出口个国家和地区， 为中国的五大煤炭基地之。市以原煤为动力的坑口发电， 为华东电网的主力军之，年总装机容量已达 张万。其中京沪陇海符夹等铁路纵横东西南 北，条国道省道以及京福连霍南登高速公路穿境而过， 离徐州观音国际机场公里，至连云港港口公里，是安徽 省距深水港口最近的城市。符夹青阜两条铁路贯通境内。符 夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经 阜阳淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。随着旅游事业 的发展，又开通了至曲阜泰安连云港合肥等几十个城 市的远程班车。青龙山河港已通航，并正在全力扩建。在不久 的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河洪泽湖直通淮河长江黄河。市现有多万亩采煤塌陷地自主开发，多 万工程技术人员和技术熟练的产业工人。良好的投资环境吸引 了批批外商纷至沓来。年月日市第十届人大 常委会第次会议决定梅花月季为市市花，银杏国 槐为市市树。 配套条件优越 供电 本项目的件年均气温 极端最高气温 极端最低气温 年均相对温度 主导风向东北风 年均风速 风压 年最高降雨量 年均降雨量 日最大降雨量 最大动土深度 地震烈度度 水文地质条件 市县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平缓延伸 两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东 南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。地下水层多为 石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。 土壤状况 项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。其中砂姜黑 土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和 淤黑土个土种，占农业用地的。 植被特点 四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分 属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木 种，竹类种。古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。果树主 要有杏桃核桃石榴蜜枣等。 农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个，其中粮食作物主要有小麦稻谷薯类玉米高梁 谷子大豆等，经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作 物有花生油菜芝麻。 社会经济条件好 项目区所在地市地处苏鲁豫皖四省交界辖县三区。 气候宜人光照充足，是国家和安徽省重要的粮棉畜禽 蚕桑等农副产品生产基地。市古称相邑相县别名相城。 自有文字记载以来历史已有多年，约年前原始社 解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法