工业经济增长 方式将由粗放型向集约型转化，进入了个新的转型发展阶段。 年，县三次产业结构的比例为。 年，全县生产总值亿元，全社会固定资产投资完成 亿元，社会消费品零售总额亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达元和元。 县城总体规划布局 城市性质 县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之以发展高附加 值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产业 逐步成为铜仁经济区的重要城市之。 用地规模 年，全县建设用地总规模公顷，到年和年， 建设用地总规模分别达公顷和公顷。 城市对外交通及通讯 交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实 施油路提级改造，全县个乡镇全部通公路，境内公路总长多 公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，国道从县境北西 附近经过，省道从县城穿过，西接国道，东至印江县，也是遵 义至铜仁的主要交通干线。杭瑞高速杭州瑞丽至遵义段 正在建设之中，建成之后将大大缩短与东部沿海发达城市的旅程时 间，同时也将提升的交通地位水运交通便利，全县有通航水域 公里，吨客货轮可顺江直达重庆武汉上海等地。境内水运 以乌江为骨架，通航对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投 资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是 长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 第章总论 项目名称 县旧城改造工程 项目建设单位及基本情况 项目建设单位 贵州房地产开发有限责任公司 工程概况 商住楼选址县城内中山街附近，该地块约平方 米，南面为中山街，其它三个面均为居民住房。本次用地位于城市中 心地带，地理位置优越，交通便利，市政设施齐备，地质条件良好， 场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。 可行性研究报告编制依据与范围 工程设计的主要依据 中华人民共和国城市规划法 二中华人民共和国建筑法 三设计委托书及与本院签定的建设工程设计合同 四国家及省级规范标准 房屋建筑制图统标准 民用建筑设计通则 建筑制图标准 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建筑铧翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术 诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本韩国等国学 者的致赞叹，被誉为中国戏剧的活化石。 行政区划面积人口 县现辖个民族乡，个镇，总人口万，全县地域面积达 平方公里。 自然条件及资源 县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区， 在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分 界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷 较低。最高海拔米，最低海拔米，相对高差米。地貌 类型以溶蚀侵蚀山地和丘陵地貌为主。县气候温和，年均气温，年均降雨量毫米，无 霜期天。适宜稻谷玉米薯类油菜桑蚕中药材林木 果蔬畜牧等生产，是贵州省著名的商品粮蚕桑商品牛商品猪 生产基地。 土壤类型共有个土类，个亚类，个土属，个土种，主要 土壤类型有黄壤，占土壤面积，水稻土占土壤总面积， 其次是石灰土紫色土潮土等。 煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达万吨， 煤层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤铁雄雌黄重晶石冰 洲石大理石等。 水能资源丰富，有大小江河条，河道总长公里，自然落 差大，水能理论蕴藏量高达余万千瓦。全县有大小水利工程 处，灌溉面积达公顷。 旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观自然景观和浓郁的民 族风情。境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天 工的石林景观设计防火规范 建筑气候区划标准 民用建筑热工设计规范 贵州省居住建筑节能设计标准 住宅设计规范 商店建筑设计规范 高层民用建筑设计防火规范，年版 县规划部门提供的建筑红线 编制范围 依据国家有关政策法规规程规范，本可研对项目建设的必 要性建设规模内外部条件总平面布置公用工程环境保护 投资估算社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和 合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。 建设地点 拟建地点县城 建设内容与规模 该工程建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米商业 建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，地下层建筑面积 平方米。建筑层数，建筑总高米。第二章项目建设的必要性 县经济社会发展状况 位置范围 县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流 域的中心地带，东经，北， 周边分别与印江县石阡县凤冈县和德江县接壤。 县委政府设思唐镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历 史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。 铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系 湘渝川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃， 傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱念做打无不具备， 时有踩刀溜批住宅小 区，目前，城北大道滨江大道期建设已投入使用，用地面积达 万余平方米的江岸名都期商住楼已销售空，二期工程全面铺 开。 此外，廉租房建设也不失为山城道亮丽风景线。已先后争取中 央投资万元由地方配套资金万元，分批开工建设廉租 房套万平方米。其中，第批套已完成主体套， 第二批套已完成主体套，第三批套已完成主体套。 再结合入住工业园区的公司的不断增多，白领阶层以及周边高 校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的 金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此 分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年县还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目 水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上， 都将会再上个档次，从而拉动县房价继续走高。今年县基础 建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新 置业，为县商品房的销售提供了契机，这将导致县商品房价格 继续出现上涨趋势。从原因上看，主要有五 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前县房地产的消费市场来看，有的消 费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房 观念已设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效 果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度， 根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开 发的地段位于黄金地段，靠近中学和县政府，环境优美， 基础设施齐全，具有浓厚的人文气息高收入阶层的市民较多。由于 近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的 购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场 潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开 发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 该居民小区主要居住对象为政府工作人员，中学师范的 教师，县城的企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较 好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，公务员以及教职工的职业相对来说 比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高 到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 收入稳定公务员以及教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 县城的企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中年 是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的生活环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放 出来。 购买力的增强，按揭的作用。城镇居民的人均可支配收入的增 加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银 行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力 度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视 评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终 导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷 入驻以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于县人口众多，消费 市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入。使 房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内 房屋销售大约每平方米元左右。 竞争力分析 外地企业纷纷进入。由于县人口众多，消费市场巨大，加上 房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻以争夺 市场。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得