肥城市高新技术产业开发区控制性详细规划，项目承办单位在调查 研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市高新区及肥城矿业集团企 事业单位职工对住宅的需求和解决搬迁居民住房困难的问题，以缓解高新 区企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保高新区肥城矿区的稳定快速 发展。使之成为全市新的经济增长点。 公司编制了静苑小区详细规划。上述规划已报肥城市市委市政府批准。 第二节项目建设的必要性 符合国家政策要求 近期，国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构， 稳定住房价格的意见，意见规定自今年月日起，凡新审批新 开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。本项目积极响应本 意见出台的规定，将建设目标定位在经济适用商品房上，以上套型 建筑面积在平方米含以下，主要为解决当地企事业单位职工搬迁 居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家政策要求。 二符合肥城市城市发展规划及肥城矿区的实际要求 近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是高新技 术产业开发区，已成为肥城城市新轮发展规划的发展重点。在景观环境 高度小区充分利用地形特点，精心构思了错落有致的建筑天际 轮廓线，使不同层数的住宅相互错开。由道路绿化多层住宅低层的公 建和绿地广场层层展开，使整个小区形成高低错落层次丰富的建筑群 体 色彩小区建筑力求色彩鲜明统，屋顶采用红色波形瓦屋面， 墙面浅色与深色相交融，丰富视觉效果，主要出入口点缀些色彩鲜明的 色彩装饰 建筑形式建筑形式采用坡屋顶，通过建筑形体的高低错落，展 示优美的第五立面 小品雕塑在小区及组团的入口，中心及组团绿地中，设置造 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称 肥城市静苑小区开发项目 二建设地点 拟建设的静苑小区位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧金 源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼相邻，交通方便，各项配套设施 齐全。 三项目承办单位 肥城市宏大房地产开发有限公司 四可研报告编制单位 泰安田园建设项目管理有限公司 第二节可行性研究的依据和范围 可行性研究的依据 肥城市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委 托书 国家和山东省现行有关政策法规规划 国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构， 稳定住房价格的意见 国家现行有关技术规范规定标准 肥城市城市总体规划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,当地有关部门或单位出具的证明随着肥城市高新区及矿业集团地区发展速度加快，该地区住房市场供 需矛盾日益突出，本项目建设套住宅，对解决驻地企事业单位住房不 足和缓解搬迁居民住房紧张的状况，特别是解决中低收人家庭的住房困难， 具有十分重要的作用。另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设 地点位于高新区，项目的建设对于保证肥城市高新区规划的实施，完善城 市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积 极推动作用。因此，本项目建设是必要的。 二建议 根据本报告对项目的不确定分析敏感性分析，不难看出总投资和销 售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议，在项目的实 施过程中，应加强对项目的管理，特别是对价格和总投资两个敏感因素，应 重点进行有效的市场营销工作和成本控制，这将是提高项目经济效益的关 键所在。主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积 其中住宅 住宅套数套 居住人口人 总占地面积公顷 规划用地面积公顷 建筑容积率 绿地率 二项目总投资万元 三单位建筑面积平均造价元 四投资利润率 五资本金净利润率 第二章项目背景及建设的必要性 第节项目提出背景 肥城市近年来经济增长迅速，特别是高新区，西邻山东省内最大的矿 业集团之肥城矿业集团，东邻肥城市区，已全面进入肥城市新轮城 市总体规划。目前，高新区已初步形成了以高新技术产业为主，兼有高品质生 肥城市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料 肥城市高新技术产业开发区详细规划。 二可行性研究的范围 项目提出背景及建设的必要性分析 项目建设地点和建设条件 项目市场分析和建设规模 项目设计方案 环保及节能 物业管理 开发建设进度计划 投资估算与资金筹措 财务分析及不确定性分析 结论与建议 第三节项目法人简介 本项目法人肥城市宏大房地产开发有限公司，法人代表刘宗军。公 司成立于年月，年改制为股份制企业，注册资金万元人 民币，公司经营范围为房地产开发及经营物业管理等。 公司拥有固定资产万元，自有流动资金余万元，拥有各类优 秀专业技术人员人，其中高级职称人，中级职称人，初级人。 近年来，公司乘肥城市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积 极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。现拟开发 建设的静苑住宅小区，总投资万元，住宅建筑面积万平方米。小区布局合理设施齐全生活舒适交通方便技术先进环境优美， 项目建设完成后，将为肥城矿区搬迁居民高新区内部分企业职工提供 余套经济适用商品房，这将对于高新区及矿区快速发展具有积极的推动 作用。 第四节研究结论 结论 本项目总建筑面积万平方米，项目总占地公顷。 项目固定资产投资万元，其中工程费用万元，其它费 用万元，预备费万元。 项目建成后，可实现销售收入万元，销售利润万元，税 前投资利润率资本金净利润率。 公共设施和服务设施 小区内拟大面积规划绿地及商业服务社区中心及物业管理中心，可 满足于居民的生活文化及休闲需要。 第五章设计方案 第节设计依据 本项目设计依据主要有 中华人民共和国城市规划法。 民用建筑设计通则。 住宅建筑设计规范。 肥城市城市总体规划。 城市居住区规划设计规范。 年小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计导则。 城市用地分类与规划用地标准。 第二节设计方案 规划设计的指导思想 指导思想 根据小区特点，结合现状，建设个布局合理设施齐全生活 舒适交通方便技术先进规划设计应适宜当地经济发展水平注重环 保节能且能够体现地方特色环境优美综合效益较高的世纪的新型社 区 坚持符合国家山东省及有关规范规定及标准为原则 坚持以人为本的原则，从小区居民的需求出发，为人们提供生 活舒适，出行方便环境优美的居住环境。做到小区功能布局合理。 坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术新材料，重视环境保护 贯彻生态原则文化原则和效益原则，力求塑造个具有幽雅环 境文化内涵经济效益和鲜明个性的花园式居住空间，同时适应土地开 发和建设实际，正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之 间的关系 结合肥城市拆迁安置的具体办法，利用原有王东村可耕占地，开发 高品质的经济区中心路的联系。 静态交通规划 按照规划要求，小汽车停车位按照每百户个车位考虑，并且在规划 中为未来发展留出余地停车位布置集中与分散相结合。 四公共服务设施 商业服务在公共中心处设置公共服务设施，包括商业服务设施 医疗门诊小区物业管理中心等，满足居民基本需要。 市政水电暖等详见工程设施规划。 小区住宅楼内部不设置垃圾道，垃圾实行袋装化管理，每个组团设垃圾 收集点，由物业管理中心统收集。在人流集中的地段设置公共厕所，公 共厕所与住宅楼保持定距离。 四绿化体系 小区绿化小区绿化系统分为三级小区绿化步行带组团绿地 宅前绿地，与道路绿化带有机结合，形成点线面结合的绿地系统，使居民享有稳定平和高雅的居住休闲环境 小区步行带位于居住区中心至西南部，供居民游憩交往使用， 内设树木硬地座椅花坛花架中央水系等要素，形成小区交流中 心 组团均设集中组团绿地，接近居民生活，要求环境安静，有封闭 感。在设计中主要以休息和布置儿童设施 宅前绿地内种植各类乔灌木及花卉，营造立体绿化格局，形成区 内的基本绿地整体构架。 小区道路两侧绿化带，突出道路绿化特点，营造林荫道的氛围， 以斜向景观主轴线，把小区集中绿地组团绿地宅前绿地及沿路景观有 机联系并穿插在起，收放适度空间感强烈，形成丰富宜人的视觉走廊， 使之成为小区绿化系统的有机组成部分。 品住房，满足肥城市经济用房的开发要求，处理还与周边 地块的衔接关系，确保整个小区的完整性 高起点规划，分期建设，以多样变化的布局手法，在统协调的 前提下，确保各住宅建筑园林绿化形态识别性，在变化中追求整体的秩 序和协调 建筑设计建议体现中国传统的建筑风格，融合现代建筑符号，并与 周围环境相和谐，体现现代与传统的统。同时在及建筑设计中贯穿市场 概念和品牌战略，以实现社会效益环境效益和经济效益的有机结合。 二总体规划布局 设计结合开发区对该地段的定位，进行综合考虑居住区内的道路绿 地活动场地停车场，商业服务设施集中布置在小区内。 三道路交通组织 小区道路系统构架清楚，分级明确，与城市道路衔接合理流畅。综合 考虑小区的地理位置地块与城市道路的关系及小区道路设施情况，布置 规划小区路网结构及主次入口位置。 小区道路布局综合考虑居民出行轨道，系统主次分明，结构合理， 有利于用地划分和内外联系。小区道路分两级布置，分别是小区道路宅前小路，小区道路顺而不穿。 出入口设置 居住区与外围道路相衔接，在小区中间设条南北主路和东西