1、“.....年天津综 合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比重为，按 照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。 国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平。 二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下......”。

2、“..... 年到年间将有约万的商业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物 业市场的主流销售价格集中在元区间，主流租金集中 在每天元至元区间。 酒店物业市场 最热，平均气 温为左右，气温年较差为。极端最高气温为，极端 最低气温为。 二项目市政配套条件 道路系统规划 本项目四周道路规划情况 和平路是步行街，双向车道，路面红线宽度米。这条道路的车 辆相对较少，但人流量很大，即使平时的时候全天也有万人以上，节假 日时能够突破万人，是本项目周边最为重要的条道路，道路现状良好。 赤峰道单向车道，路面红线宽度米。是本项目周边重要的条 车流道路。由于赤峰道从渤海大楼路口开始改为单行线，因此经由和平路 丹东路承德道及营口道来的车辆都要从这里经过......”。

3、“.....即以统规划分步实 施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑 重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系 列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。天津市花园历 史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块的 重中之重。为确保年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游 景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快 落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。 二可行性研究报告编制依据 天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展的意见 津政发号 年月日天津市和平月日与天津市和平区人民政府签署了改 造花园法式风情区协议书。上述工作得到了市委市政府有关领导 的认可。在市政府大力支持下......”。

4、“.....并决定参加年月由市政府组织 的项目招标等活动。 二建设单位 天津公园投资开发有限公司，情况说明 第二章投资环境分析 天津市宏观经济分析 天津市增长情况 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活 力发展最为稳健的区域之。年天津市实现全市国民生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高 增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的元增 加到元，按当年汇率折算，折合美元，比上年增长。 上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结 构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的 持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末......”。

5、“.....其中 工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长 较快，年平均增长率为。各年支出占收入的比重在左区人民政府与天津国际酒店 集团签署的改造花园法式风情区协议书 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的基础 研究及市场研究报告产品定位及开发策略报告 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供的花园地区房屋建筑面积统计 表 天津市规划测绘院提供的花园现状地形图。 三项目名称 天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目 四项目界址 本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四 条道路围合而成。内部以花园原法式花园为，被承德道丹东 路辽宁路形成条放射性道路所分割......”。

6、“.....具体区位见附图 五规模及内容 本项目总占地面积约总建筑面积，其中市 区公用建筑面积住宅建筑面积。 六建设方基本情况 投资商 国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立 的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资房地产开发 酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。多年来公司造就 了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发特色休闲娱乐风情区 成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造 的天津市旅游旗舰集团之。为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世 界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划规划和可 行性研究报告，于开发 和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区......”。

7、“.....是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等......”。

8、“.....降低威胁，确保项目圆满完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱的 国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊 图书广场特色酒吧及颇具规模的美容美体，为本地和外地的 消费者及游人提供了个多元化和具品味的休闲娱乐热点。内环由多幢 公园老房子所组成，并结合了现代化的建筑装潢和设备，化身成多 家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大 利日本台湾和香港，充份展现了风情街的国际元素。 四项目目标群体定位 天津市中高收入消费人群 外籍人士及其家属......”。

9、“.....呈不规则菱形，长约米，宽约 米，适宜进行开发改造。 气候气象 气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆的东岸，是东亚季风盛行的地 区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水 集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温 低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此 标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之 为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬 月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平 均气温左右，月最冷，平均气温，月风情区项目。天津 城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中......”。