敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。 联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。 第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉 古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。 政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。 二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让， 不与游仙区政府发生直接关系。 净地价格含出让金报建是资金尚未到位，限制了这部分 群体对本项目的购买力 可能存在着定程度上的价格障碍。 结论 在绵阳中高档住宅的需求群体是存在的但这个群体不够大，整个需求偏小 偏弱。加上以前的库存量年中高档住宅库存总量套和其他同质楼 盘竞争市场的分流，限制了中高档住宅项目的开发规模。 报告概述 项目背景 总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余 亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。 土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地 争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万元亩之间。 周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。 紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 本项目由黄学玖市长亲自负责。 根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主 建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿 地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二绵阳商品房地产简况 年商品房总的上市量面积万平方米总销售面积万平方米， 其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。绵阳年 月房屋成交面积与其年同期相比增长。年销售价格表 物业类型多层高层营业办公用房 平均售价元 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚 未形成规模，社区型商业形态还没有成型。 绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情 况有的家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需 求有套其中有的消费者户准备购买中高档商品房单 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。 三项目定位 住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意 识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，层 公寓，总建筑面积万平米。 商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自 有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意年月年月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能 部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险识且有定投资实力的 群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街 层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。 四市场状况 市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购 买汉城项目的购房者户数为户。 芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供的产品至少 在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位 需求等个方面与消费者需求能较好的重合。 五运作思路 规划设计 从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业 用房公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为个住宅区个商业区个广 场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。 主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业 用房会所地下车库总户数户容积率 绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为 层砖混结构，主力户型平方米。 开发工期 开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预 计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。成本控制 砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。 总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产 成本亿元。 营销策划 品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优 势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。 大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化局 富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。 实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营 销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱乐 活动。 ④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目 价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米 左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均 价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 资金运营 启动资金筹划力的六家公司分别是富临房产长 兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为 品牌长兴房产优势为产品创新花园房产优势为物业管理汉龙 樊华集团已经在竞争中开始下滑。 而外来企业运作都不是很成功，稍微好点的是棠湖物业绵阳分公司开发的 海棠花园，而锦官城房产开发的山江花园则是失败的典型。 五开发企业宏信房产内部环境 根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔的市场，宏信房产将代表置信 实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中的领导地位。 宏信房产开发的置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上 路，可以抽出适度的精力开发其它项目。宏信房产代表置信进入二级市场，就必须走品牌经营之路，走高端市场，做 当地的精品住宅。 第二节项目开发宏观环境 绵阳市城市经济及城市建设发展方向 根据绵阳市科技城发展纲要，绵阳市以发展高科技产业为重点，以工 业强市为战略，加快各园区建设，在四个园区高新区科教创业园区 经开区农科示范区中，目前市政府发展重点园区是科教创业园区，而游 仙经济实验区并没有成为市政府重点，旅游产业也没有列入支柱产业。 从绵阳市城市建设发展来看，也是实行全面开