省增幅高个 百分点。第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿 元，增长。人均达到元按现行汇率折算为 美元，比上年增加元，按可比价格计算增长 。地方财政收入占地区生产总值的比重达到，比上 年提高个百分点，经济运行质量有新的提高。 二济宁市城市建设及建筑房地产业发展情况 城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资 万元，新增园林绿地面积公顷，建城区绿化覆盖 率达，绿地率达，人均公共绿地达平方米。 市政道路设施建设完成投资万元，全年新修道路条，新增道路长度公里，面积万平方米。维修 道路条，维修道路路灯共盏，新安装路灯盏， 累计维修人行道平方米。市区污水处理工程完成投资 万元。济宁市区公用事业发展迅速，新增燃气用户 余户，供水管网公里，城市供水普及率达到。城区 完成新建和改造供热管网公里分支管网多公里，新增 供热面积万平方米，达到万平方米，集中供热热化 率达到。市生活垃圾综合处理厂全面投入生产运营，共处 理生活垃圾万吨。全年新增公交车辆辆，增加延伸 路线条，为市民出行提供了方便。 济宁市建筑业生产稳定增长，经济效益明显好转。建筑业有所减缓 从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价 格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，房地产价格的 升幅将会有所回落第，市场经济自身具有通过价格机制来 调整资源配臵的功能，高房价将在定程度上增加市场供给， 挤出部分需求第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房 供应控制投机炒作等手段抑制过高的房价第三，政策变动 初期对市场预期的影响最大市场预期供给减少是年房价 上涨的深层原因，这种影响将随着时间的推移逐步减小 二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称 济宁居住小区建设项目 二项目承办单位 山东有限公司 三项目建设地点 东临古槐路，南临机电路，北临规划路。 四申请报告编制单位 济宁市工程咨询院 工程咨询资格等级丙级 证书编号工咨丙 发证机关国家发展和改革委员会 第二节申请报告编制的依据 国家及省市有关政策法规和文件 二项目总体规划 三住宅建筑设计规范 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四济宁市城市总体规划 五城市居住规划设计规范 六济宁市各类建筑取费标准 七济宁市土地分等级及基准地价 八年济宁市统计年鉴 九项目承办单位提供的有关设想及基础资料 第三节申请报告的编制范围 项目研究的根本目的是实现项目决 第二章项目背景及建设的必要性 第节项目提出的背景 济宁市概况 济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交 接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐 州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。 济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基 地是山东省重点规划发展的除青岛济南以外的第三大区域 性中心城市。现辖区市中区任城区市曲阜兖州 邹城县汶上泗水微山金乡嘉祥鱼台梁山， 个乡镇。总面积万平方公里，总人口万。境内 有曲阜邹城座国家级历史文化名城和孔府孔庙孔林 个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河水泊梁山微山湖 等风景旅游胜地享誉海内外。 济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强， 是座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山 东省重点发展的三大区域中心城市之。济宁地处鲁苏豫皖结 合部，是华东与华北山东半岛与中原地区的通道。京沪京九新石铁路在境内交叉，四条国道和京福日东两条高速公 路交织成网，济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干 线总长度为公里，纵贯济宁南北，济宁机场为军民两用空 港。市中区内开通公交车线路条，出租车千余辆，城区 已联成四通八达的主体交通运输网。济宁先后荣获全国科教 兴市先进城市全国平原绿化先进市全国卫生城市等 称号，连续三次获得全国双拥策的科学化民主化， 减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济社会 和环境效益。申请报告研究的主要内容有 项目提出的背景及建设的必要性 市场需求分析 建设地点和建设条件 建设规模和建设内容 设计方案 项目进度安排 环境保护和节能 物业管理 投资估算及资金筹措 财务评价与社会效益分析 第四节项目开发单位基本情况山东有限公司是在依托于母公司青岛九方集团有 限公司的基础上组建成立的房地产开发企业，其注册资金 万元人民币，房地产开发资质为二级。 公司成立初期，主要是专为青岛九方集团有限公司承揽房 地产开发业务，随着其业务的不断拓展，专业技术队伍的日趋 成熟，内部管理机制的不断完善，于年月经曲阜市工 商登记注册，成立了曲阜市有限公司，并于年 经济宁市建设委员会批准取得了房地产企业开发暂定资质。又 于年月经山东省工商局批准更名为山东有限 公司，经济宁市工商局批准注册地变迁为济宁市。年 月经山东省建设厅批准核定为房地产开发企业三级资质。 年经山东省建设厅批准晋升为为二级开发资质。 公司现有职工人，专业技术人员人，其中高级 人中级人。 法人代表，年月毕业于山东省建筑工程学院 年在青岛胶南市建筑设计研究院从事结构设计工 作年任青岛九方集团有限公司总经理。 房面积小，小区 缺乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层多层 住宅具有较高的品质。首先是科技含量高，项目审批严格，抗 震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。其次，高层住 宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产 品设计也较超前，升值空间大。三是高层住宅在通风采光上 均优于小高层多层，高层在户型设计上比小高层多层有更 大的空间余地。四是高层在设备硬件上更具有潜在优势，高层 具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添道风景线。同 时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。 登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品 味。五是高层非常有利于土地资源的合理利用。目前济宁之所 以会流行高层小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与 开发商为了有效用地节约成本有关。六是城市用地越来越紧 张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到块 地之后，更要想办法创造空间消化成本。在这种情况下， 住宅的楼层理所当然便会往高处走。七是高层带有电梯，为住 户提供了生活方便，避免了爬楼的艰难，也是众多消费者 竞相青睐的原因之。 第三章市场需求分析 第节当前房地产市场预测 房地产市场深受国家宏观政策的变量国家改革的变量 近几年国家经济运行情况的变量金融和资产的变地产市场的表现，实际上是在延续着 年以来房地产投资与消费热潮的惯性。年房地产价格继续 攀升不过是通货膨胀加剧人民币升值预期以及土地供给减 少新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。 房地产价格将继续上涨 从需求来看，近期影响其变动的因素主要有国家上调银 行存贷款利率控制二次购房和投机性购房控制拆迁规模等。 在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地 产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利 率控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆 迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言， 这因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的 推进，近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺 盛。 从供给来看，中央政府近期出台的提高存款准备金率存 贷款利率和项目资本金比例严格土地管理控制拆迁规模等 宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。年全 国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积 增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面 积和土地购臵面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预 计，在年国家宏观控制投资规模紧缩银根地根 的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给 增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。 房价增幅将量以及人口 的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发 展走势。 土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严 国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做 出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影 响土地市场公平公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。 完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家 土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为， 将成为年土地执法土地管理督察制度改革和完善的重 要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得 到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引 资的行为将受到遏制。 二商品房空臵现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓在般的竞争性市场中，价格机制作用表现在当产品供 过于求，大量积压时，厂商将会降价当产品供不应求时，厂 商将会提高产品的价格。但现实情况是空臵现象与价格持续走 高并存双高悖论。这现象的主要原因如下，些地方 土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每个特定的房地产 开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康 成长