高米的小山包。 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。 五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 周边噪音分析 机场高速车流分析 白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少， 车流量较少。 噪音分析 主要噪音源为机场高速的车流噪音。 宗地东侧边界距机场高速米处的噪音，南北两端高中部低，噪音强度， 最高噪音强度，位于宗地内的土坡上约米高。 注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。 宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。 六交通出行 道路 宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南 京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。 与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟 东大科技园办公楼 宗地内部 科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青 团路红线宽米，双向六车道。 可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。 与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟 主要有三条道路 秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。 胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。 天元路红线宽米，三块板，双向四车 年月底，商品房空置面积仅万，同比下降。 年商品房空置率为，低于国际空置率红线，远低于全国平均水平，房 地产市场运行呈现健康状态。商品房空置率商品房空置近三年竣工商品房面积之和 商品住宅销售价格加速上升 年，南京市商品房销售均价持续下跌，年出现强劲反弹，增长， 决策背景 内部因素 本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要 求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并 可为南京公司年提供主要利润来源。 本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型， 南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。 二外部环境 本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。 增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。 环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住 宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。 市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主 流市场，需求量大，市场供应不足。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分项目所属区域介绍 江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开 发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。 本项目位于江宁开发区。 图宗地所属区位图 江宁区简介 紧靠南京主城南部，紧邻环线。 年撤县设区。 面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。 到年持续高速增长，年均增长率。年用地亩代 征道路用地亩。 如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。 表项目用地指标 面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路 面积万平米 亩 万平米 亩 万平米 亩 平米 亩 长米米米 宽米米米 政府提供的规划要点 政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地 亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。 表规划要点 土地规划用途商业居住用地 容积率 居住用地容积率，商业用地容积率 居住用地可建建筑面积平米 商业用地可建建筑面积平米 建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅 建筑限高规划要点无要求答复中为小于米 日照间距与公建配套 执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范 建筑密度居住，商业 绿化率，公共绿地平方米人 建筑退让 将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米 麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度 米 建设要求 商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走 向的代征道路南侧。 三项目渊源 宗地原为东南大学科技园用地的部分。 东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层的东大科技园办 公楼临时建筑外，尚未实质性开发。 东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部 分为宗地以北的亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍 用地，目前正在平整场地和搭建围墙。 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。 近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的 方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。 四宗地现状 宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大 科技园办达亿元， 占南京总额的。 人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币， 约美元，相当于全市平均水平的。 二东山新市区简介 东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。 东山新市区是南京城三区中的区 年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加 上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。城三区的规划如表 所示。 东山新市区是人口导入区 东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承 担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农 村人口城市化的功能。 年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。远景规划 万人。 表南京城三区规划 功能定位规划面积规划人口 河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心 居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。 万 仙西新市区城镇空间向东发展的增长级 接受上海辐射以及新经济发展的主要空间 以发展教育和高新技术产业为主要方向。 万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级 相对独立区域综合服务功能 承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。 万 东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极 承担主城部分功能扩散的职能 吸收南部农村城市化人口。 万 第二部分项目概况 宗地位置 宗地北距南京市中心新街口约公里，南距禄口机场公里。 宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。 宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。 牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛 首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。 二宗地四至范围及规划要点 四至范围 宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西 路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。如下图所 示。 宗地面积形状和尺寸 宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商的全部费用。 十地价分析 江宁地价分析 年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价万亩，宗地周边的项目 如运盛美之国花园金陵置业金陵翠屏天创青年翠屏开元中惠翠屏国际城等 以此方式和价格获得。 瑞景文华项目用地为江宁开发区第次以公开招标方式出让的土地，出让时 间为年月，但因报价低于底价万亩而流标，后以万亩出让给南京绿城。 年江宁区共举行次土地招标拍卖，成交块地，住宅土地面积公顷，建筑面积万平米，其中，江宁开发区幅，土地面积公顷，建筑面积万平米， 成交总价亿元，楼面地价在平方米之间。 主要竞争片区规划与地价分析 宁南新区 受河西的带动和地铁号线建设影响，宁南新区的地价目前已达万亩以上，是江 宁开发区的倍左右。 仁恒地产年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为 万亩，但直到去年菜年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。 年月，雨花城镇开发的以地补路项目挂牌出让，土地面积万平 米，建筑面积万平米，雨花城镇开发以底价万元万亩楼面单价 元平米拿下。 年月日，宁南新区的块土地面积平米建筑面积平米的地 块挂牌出让，南京恒春