范围为市场分析福利敬老院市场分析食疗保健市场的分析与定位 建设地点与外部建设条件建设内容及建设规模建设方案消 防及安全环境保护与能源节约项目组织机构及劳动定员项 目建设管理及招标投标投资估算与资金筹措技术经济分析与 评价项目风险分析等。 第二章市场分析 第节老年人市场分析 年龄划分 世界卫生组织新的年龄划分法提出 岁以下为青年 岁为中年 为老人或老年前期 岁为老年 岁以上为长寿老人 二老年人的需求 天意怜幽草，人间重晚晴随着老年人的增多，加之社会竞争激 烈，子女们忙于工作，无暇照料老人，专业养老院也越来越多，越来 越多的老人选择到专业养老院养老。以前，人们认为把父母送到专业 机构养老，是子女的不孝。现在，大家的观念在慢慢转变，很多人认 识到，到专业机构养老是购买服务享受服务，让老人过上更充实 更幸福的生活。你愿意把父母送到专业老年公寓养老吗你年老后，愿意到专业养老机构养老吗在专业养老院，又是如何养老的呢老 吾老，以及人之老。中华民族自古以来都有尊老爱老敬老的优良 传统。我们发现，在区家政服务社区医疗服务及社区娱 乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础， 是持续正常经营的保障。 老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，方面它提供适合老 年人居住的住宅环境，另方面提供完善周到的人性化的社区服务， 这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以 分为必备层级完备层级完善层级，其中必备层级是老年公寓达到 为老年人提供安全便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人 提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻 第章总论 第节项目基本情况 项目名称 北京房山中慈颐和老年服务中心 二项目业主 中联国泰北京医学科技有限公司 三项目建设地点 北京市房山区十渡镇十渡村 四项目的特性和建设内容 北京房山中慈颐和老年服务中心是国家民政部门支持社会 资金建立的非盈利性的公益事业。由中华慈善总会指导中联国泰 北京医学科技有限公司投资的民政养老项目。主要以老年公 寓医疗康复中心养生休闲活动几个部分组成，使老年人以最 低的投入，获取最高质量的晚年生活。 工程建设内容包括土建工程古建工程公建工程桥梁工程 市政工程园林绿化冷暖工程保安监控和消防工程等。 具体经济技术指标如下 入住总床位张 项目总规划面积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建筑占地面积 单位设计 第七安防工程按照北京市关于小区建设的若干规定执行 消防工程全区由施工单位设计 安防工程由施工单位设计 第八其它设施 电梯部三层含以上公寓均安 装轻型载客电梯 电瓶车辆免费载老人出行和区内垃 圾处理 健身器材套 小货车辆人坐客车辆 小卧车辆 开工顺序如下 风水宝塔 小庙堂 两座桥同时修整河道护坡 土建工程 古建工程 公建工程 冷暖工程 市政工程 安防工程 五项目落户对当地的影响 环境资源和经济效益 项目设计采用古朴厚重的徽派建筑风格，结合北京四合院文化元 素，追求晃若世外桃源山水园林式的美好环境。入住的老人以离退休 干部和知识份子为主，会给当地带来新的面貌，又繁荣了山区文化。 项目将从当地招聘招收人左右，作服务员护理员保安员 设备维修炊事员餐厅司机杂务员等。带来的经济效益不可估 量。六总投资估算及资金筹措 总投资估算 总投资估算为万元，其中建设投资万元， 铺底运营和不可预见万元。 二资金筹措 项目所需资金，由业主自筹，银行贷款，社会融资。 三资金计划表待列 第二节研究依据与范围 研究依据 国家有关编制可行性研究报告的规范规定 国民经济和社会发展十二五计划 房山区十渡镇发展总体规划 现行建筑设计规范大全总建筑面积 绿化面积 绿化率 容积率 建筑密度 以上各项数据均符合北京市的规划要求。 具体建设内容如下 第土建工程共计 序号工程名称单体面积施工面积 综合办公楼层栋 徽派住宅楼层栋 徽派住宅楼层栋 型徽派别墅层栋 型徽派别墅层栋 型徽派别墅层栋 第二古建工程共计 楼阁式风水宝塔层栋 徽派仿古牌楼层栋 水榭层栋 临水小轩层栋仿古游廊层栋 茶室亭廊层栋 小庙堂施工图尚在设计中栋 第三公建工程不含 综合小医院层栋 超市食堂层栋 种植大棚层栋 老年活动中心施工图尚在设计中 室内温泉施工图尚在设计中 停车场施工图尚在设计中 第四桥梁工程共计 古建步行桥施工图尚在设计中座 三级公路桥施工图尚在设计中座 漫水坝施工图尚在设计中座 第五市政工程 小区道路施工图尚在设计中 给排水管网施工图尚在设计中 污水处理站施工图尚在设计中 配电室施工图尚在设计中供电管网施工图尚在设计中 亮化工程施工图尚在设计中 园林小品施工图尚在设计中 绿化施工图尚在设计中 标识施工图尚在设计中 垃圾回收站施工图尚在设计中 护坡和台阶施工图尚在设计中 第六冷暖工程 地源热泵全区由施工单位设计 温泉水疗由施工业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政 策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利 性事业市场化经营的道路。 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身， 还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂， 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老 年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足 租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。 原则目标市场定位二路出击。老年 房山中慈颐和老年服务中心采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内 的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了老年公寓 的概念带动了医疗商业娱乐旅游的多元化经营与发展。 原则二销售方式三方并举。 根据老年公寓的市场定位采用三方并举的租赁方式满足不同消 费群体入住老年公寓的需求。 三方并举的销售方式为出租房屋使用权及其它产权租赁的消费 行为相融合的方式三种形式。 不同消费群体租赁老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消 费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老为投资房 地产及二者兼而有之的，灵活的租赁销售方式可以满足不同人群的消 费需求，同时有利于开发商的资金回笼。 三方并举的租赁销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展 的要求。出租出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求出租房屋 使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的 衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式 产权的销售方式适合老年公寓的养老旅游服务模式的市场定位方 面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回 笼资金，另方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有 利于保持老年公寓的经营方向。 原则三社区服务四点标新。社区服务的四点标新意味着社 区服务方面的社区物业服务社公寓的市场定位应该 遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则。其目标消 费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老 年公寓设备设施服务等资源的群体，包括旅游观光者购物者 就医者等群体。 老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设 施高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公 建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在 充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方 面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜 地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该 发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住 宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气， 让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另 方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优 质的养老生活环境。 北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。采 用福利性事业，商业化运作的模式，走以老年人养老，带动医疗 商业娱乐旅游的多元化经营与发展的道路。考虑在十渡旅游区附 近没有较大规模的医疗机构购物场所及休闲娱乐