万元 年平均销售利润万元 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 销售利润率 借款偿还期年 资产负债率最高值 全部投资税前指标 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 全部投资税后指标 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 自有资金指标 投资回收期年 自有资金内部收益率 自有资金财务净现值万元 盈亏平衡点 第二章项目建设理由 本规划区位于庙前镇高源村，庙前镇是皖南山区的老镇之，镇初形成于唐 朝，是青阳县西部的主要城镇。镇内以旅游服务为主导的第三产业正在兴起，由 于交通边界，地理位置优越，是九华山风景区的必经之路，旅游观光休闲 娱乐以及交通运输必将成为带动全镇经济发展的纽带。 项目先开发建设约公顷，理由如下 旅游发展的优势和有利条件 随着经济的发展，旅游业已成为世界第大产业。国内旅游的发展，更是如 火如荼，尤其是实行了五和国庆长假后，旅游已成为城镇市民节假日生活 的重要组成部分。随着经济的进步发展和带薪假期的推行，国内旅游发展将更 为迅猛。在这种旅游大发展的形势下，对于规划区的发展无疑是十分有利的。 区位优势 九华前山生态旅游观光园位于九华山风景区北侧，具有得天独厚的区位优 势。年共接待海内外游客万人次。规划区完全可以依托九华山现有 的客源市场，借助九华山的人气，借助已形成的多层次高密度的旅游网络来发 展旅游业。 九华前山生态旅游观光园旅游区可依托九华山，融入九华山的旅游范围内， 有利于自身的发展。在建的五九大道柯村环行公路，使得规划区的外部交通更 为便捷，有利于旅游区的发展。 二资源利用优势规划区虽有定的资源基础，但优势不明显。但从另及对规划区功能的定 位，即作为九华山风景名胜区内集观光休闲购物于体的接待地，实现游客 到九华山必到前山生态旅游观光园的目标。 从九华山近四年游客接待情况分析平均增幅为全国的平均增幅， 而新规划区的增长幅度应略高于这增幅，远期为。 在建的徽杭高速合铜黄高速铜九铁路及其他交通工程的建设，都将 大大改善九华山的旅游环境，给九华山旅游注入新的活力。对本规划区游客人次 年增长率有定的支持作用。 六景区容量方法与指标 环境容量与旅游规模的相互依存关系 风景区的环境容量 第章总论 项目概述 项目名称九华前山生态旅游观光园开发 项目建设单位安徽九华山旅游集团公司 董事长王贵杰 总裁黄学良 单位地址安徽池州九华山新区 联系电话 邮政编码 项目负责人郑孝和 二可行性研究报告编制依据和原则 可行性研究编制依据 风景名胜区管理暂行条例 国务院办公厅关于加强风景名胜区保护管理工作的通知 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国森林法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国水利法 中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国水污染防治法 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,中华人民共和国水土保持法 旅游度假区管理暂行办法 旅游规划通则 风景名胜区规划规范 风景名胜区管理暂行条例 风景名胜区建设管理规定 中华人民共和国自然保护区条例 旅游安全管理暂行办法实施细则 九华山柯村地藏菩萨大铜像景区详细规划 九华山风景区柯村基地中心区控制性详细规划 九华乡建设发展与保护规划 池州市旅游发展总体规划 青阳县庙前镇总体规划 青阳县旅游发展总体规划 二可行性研究编制原则 可持续发展原则 旅游开发与资源环境保护相结合。遵循保护第，以发展促保护的总 体思路实现资 源配置的优化。 三建设单位概况 安徽九华山旅游集团公司是池州市国资委授权从事九华山风景区内的国有 资本运营旅游服务旅游商品开发与经营风景区门票和景区内线客运专营 新旅游项目和新景点开发与旅游信息咨询的大型国有独资旅游企业。 集团公司现有九华山旅游发展股份有限公司辖索道公司缆车公司聚龙 大酒店东崖宾馆青阳西峰山庄九华山中国旅行社和九华山中国国际旅行社， 九华山风景区票务中心九华山新区开发建设有限公司九华山旅游客运有限公 司辖观光车公司景交车公司出租车公司九华山游客服务中心安徽九 华山秋浦胜境旅游有限公司九华山旅游商品开发公司九华山水务有限公司大九华宾馆和安徽九华大愿茶旅游有限公司等家级分子公司和家二级分 子公司。集团公司拥有资产亿元，年共接待海内外游客万人次， 实现营业收入万元，实现利润万元，是安徽省三大旅游企业集团 之。 目前，九华山旅游集团公司正围绕建设世界级旅游胜地，国际性佛教道场 目标，按照大九华大旅游大发展思路，实施产业化国际化信息化 战略，积极向外拓展，整合池州市及周边旅游资源是重要战略之。随着对周边 景区点的收购托管，必将推动区域旅游经济的发展，显现出龙头企业对池 州旅游经济发展的带动作用。 四可行性研究结论 九华前山生态旅游观光园旅游开发项目的建设是非常必要的，是切实可 行的。 九华前山生态旅游观光园位于九华山前山。可依托九华山的客源，也为来九 华山旅游的游客提供了个休闲观光的好去处。在项目区建设上加大投资，完 善该项目区的服务配套设施，加强项目区的形象宣传，特别是生态观光园项目区 临近九华山核心景区，时空距离小，与九华前山的旅游产品具有互补性。 有利于该地区经济的可持续发展。 本项目在建设过程中，将进步注重绿色环境建设，进步合理布局，进 步提高资源及土地利用率，从而有利于该地区经济结构的改善，有利于该地区的 可持续发展。 项目财务上可行。 本规划区固定资产投资万元，流在保护的基础上进行科学合理适度的开发。在开发建设时，以生态 经济和旅游经济理论为指导，严格遵循建设项目环境管理的有关法规，做到先评 价后开发，在有效保护与培育的基础上适度有序开发。使经济效益社会效益 和环境效益三者达到最优化和持续化。以保护为前提，合理开发，达到资源永续 利用与可持续发展的目的。 强调独特性原则 九华前山生态旅游观光园旅游区，以山林与平原相结合的风光为特色，生态 环境优雅。在开发建设时，要突出利用背面九华山岳峰林的无限风光与佛茶文化 的结合，重点发挥旅游观景休闲会议的功能，有机融合地方文化景观，以 生态环境建设和景观特色要素为主体，结合现代旅游市场的需求，因地制宜，对 各个景区或单元进行各具特点的规划，将本地最有个性特点的事物景象加工提炼 并使之充分显现，展示富有地方个性的景观，开发富有当地特色的项目活动。突出美创造美的风景美学原则 旅游区是个突出美创造美的区域。在开发中，任何人工建筑的体量造 型风格色彩都应与自然环境和旅游气氛融为体，体现出自然美与人工美协 调统。九华前山生态旅游观光园的开发就是围绕此风景美学的原则，将山岳峰 林的无限风光与几个不同主题的佛茶游览地开发及其徽派老式的建筑风格，让人 感受到浓郁的人文气息。 合理布局协调发展的整体性原则 风景旅游区是个涉及多种因素和行业的综合体，包括吃住行游娱 购等旅游业六大基本生产要素，涉及文物自然资源生态环境保护等。本区的 开发应与安徽旅游发展接轨，使景点风光服务设施交通道路绿化系统基 础设施等配套成龙，统在个总的旅游环境之中，形成个环境优雅协调的 空间整体。 统规划分期开发滚动发展的原则 在明确长远的基础上统规划，强调突出整体形象，体现科学性高起点 高立意和适度超前性，使环境经济文化形成体系，在地域结构与空间布局上 日趋合理，使旅游开发建设成为优化工程。同时，着眼于现实的可操作性，实行 分步分期实施，分阶段滚动发展的方式，使有限的资金发挥更大的效益状，显得单，缺乏黄山的那 种递进的层次和错综复杂的结构，缺乏含蓄美，这是九华山的劣势。本规划在九华山以北，开发生态观光园，以佛茶文化打入市场，与九华山的佛文化紧密结合， 弥补景区的不足，开发佛茶旅游观光园及佛茶品茗山庄，以及各时期的佛茶文化 体验，形成其他国内名山难以企及的强烈特色，增强了九华山的整体吸引力。 三可改善九华山空间布局 九华山主要内容集中在九华街附近和天台带，山下的景观局限于九华河东 岸的柯村，布局不够合理，也缺乏大气。本规划将景区延伸至庙前镇，大大拓宽 了山下景区的空间，使之显得更为完整更加大气。真正形成以九华河为轴线， 疏密有度功能齐全内涵丰富的山下综合旅游接待基地。 第三章建设定位与市场分析 建设定位 从九华山及规划区资源特点和区位条件分析，规划区的市场定位应该是非常 明确的。它只能作为九华山的个重要组成部分，必须充分依托九华山的旅游市 场。在产品定位上应针对九华山的市场特点发展趋势和九华山现在和将来的产 品性质来确定规划区的产品。 本项目的产品定位是在以餐饮购物见长，融观光休闲娱乐于体的 综合旅游接待产品。在观光上突出不同于九华山又能与九华山现有产品形成强烈 互补的独特的，与佛茶有关的观光产品。休闲方面则突出休闲与佛茶文化的结合， 强调有丰富文化内涵的主题旅游产品。 二国内旅游发展背景 自八十年代以来，随着人们收入水平的不断提高和对闲暇效用的日益重视， 我国旅游业发展方兴未艾。经过余年的发展，中国旅游经济的总体规模已经 十分可观。据统计，年全国接待入境旅游人数达亿人次，旅游外汇收 入达亿美元，外汇收入有望超过德国英国跃居世界第五位。国内旅游人数