。 从居民收入与消费变动上看，我国在过去多年中，并未因加大积累加大资 本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度消费能力增长速度几 乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向 消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调 整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。 表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度 年份 国有经济单位职工工资总额增长 城镇家庭人均可支配收入增长 全国城乡居民储蓄存款余额增长 国内生产总值增长 资料来源中国统计年鉴 从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上 涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展， 国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。 方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过次置业的家庭也开始对住宅的 位置环境档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的景大厦 项目地址玉祥门外广场向西米大庆路南侧与劳动路交汇处 建筑类型高层 期房现房现房 项目均价元 蔚蓝印象 项目地址西安市大庆路号 建筑类型小高层 期房现房期房 项目均价元 新兴港湾 项目地址西安市劳动路号 建筑类型高层小高层 期房现房期房 项目均价元 晨光御苑 项目地址西安市西关正街号 建筑类型高层 期房现房期房 项目均价元 都市绿洲 项目地址西安市大庆路与劳动路交汇处 建筑类型高层 总论 建设项目概况 项目概况 城西人家项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆 路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为亩 平方米，规划总建筑面积为平方米。 该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学 约，距镐京医院左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场家世界等 大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约，大庆路为连接城内与 城西的条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁 行经站，交通非常便利。 建设单位基本情况 项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司以下简称三安公司。 该公司是个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于九九三年七月成立， 公司注册资金万元人民币，现有资产元，员工名，其中大专以上 学历占以上，中高级以上专业技术人员人。公司成立以来，成功开发了丰 禾安居住宅小区，该小区曾获西安市绿色环保小区和文明小区称号。 公司始终遵循诚信求实开拓奉献的企业精神，本着信誉第质 量第服务第效益第的宗旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住 宅和物业服务，创造优美的住宅环境。城西人家项目是三安公司开发的第二个 大型项目。 项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现 西安市房地产市场的需要 项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论 项目收益较好，有建设的必要性 项目建设条件具备，满足项目建设的要求 设计方案技术经济指标合理 财务可行性研究结论可行。 可行性研究编制的依据 西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 陕西省建筑工程综合概预算定额 西安市建设项目城建费用统收费览表 陕西省工程建设其它费用定额 西安市发展计划委员会年号文西安市发展计划委员会关于下达 年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知 城西人家项目规划设计方案 城西人家营销推广思路 受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料 委托方提供的其他有关资料。市场分析 本项目的市场分析首先从宏观经济形势西安市房地产市场项目所在区位的 房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有的优势劣 势投资机会等四个方面进行分析，最后对项目的目标市场价格以及功能 等进行定位。 宏观经济形势 全国宏观经济形势 在市场经济下，房地产业是个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展 社会环境在改善人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展 的国民经济不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求， 成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的 决心更给消费者带来了信心。 从国民经济角度来看，国家统计资料显示，年，我国国内生产总值 平均增长率达到，年至年国内生产总值增长率分别为 和。据国家统计局初步测算，年将持续增长，发展势头 强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率内在的自身增长惯性和 较强的稳定性，国民经济运行正处于新轮周期中的上升期。 从社会环境看，房地产业关联度高带动力强，是国民经济的支柱产业。促进 房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物 质文化生活需要的基本要求是促进消费，扩大内需，拉动核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目所在地周围环境的需要 形成新的居住组团的需要 西安市房地产市场的需要 随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收 入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收 入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。 这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前，西安 市东郊南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后， 投资建设城西人家项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市 场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。 项目所在地周边环境的需求 项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越南临玉林汽车贸易市 场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学，距镐京医院左右， 附近有大型批发市场玉林商场和仓储式批发商场家世界。另外，项目所在地 属居民聚居区，居住密度比较高，项目实施后，可以进步改善城市居民居住环 境，带动城市经济发展。 形成新的居住组团的需要 随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤环境污染严重的 郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这区域形成新的居 住组团。 可行性研究结论及建议 结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实 际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济 数据及财务评价结果如下 表主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 经济数据 总投资万元 其中自有资金万元 银行贷款万元 总销售收入万元 税金及附加万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 资本金财务净现值万元 项目内部收益率 资本金内部收益率 投资回收期年 借款偿还期年 盈亏平衡点 通过对的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在以上的被调查者占。参照图可知，有的被调查者 欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅 需求旺盛的状况。 百分比 以下 以上 平方米 图需要购买的住宅面积分布情况 由于调查主要针对欲购买元以上的客户群体，在这基础上，目标客 户群体可接受价格调查显示，的被调查者可接受的高层住宅单价在 元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调 查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在 元之间。加权平均分析，被调查者最高可接受的高层单价在元左右。 以上 元 图可接受高层单价分布 百分比 从图可以看出，被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选 择基本致。元的住宅是调查者可以接受的价格。 商铺需求市场分析 调查结果显示的投资者打算购置以下的商铺，的投资者打 算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资 者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的 投资者打算购置的商铺，打算购置的商铺，的投资 者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺， 的投资者打算购置以上的商铺，如表。 表户型面积分布比例 户型 面积 以下以上 所占 比例 可见，商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同， 以上的需求量相对较大。同样，投资者对于开间进深的要求基本对应，开发商普遍持乐观态 度。同时国家大力