值 亿元 第二产业增加值 亿元 第三产业增加值 亿元 比上年增长，加快 增长增长增长 定资产投资亿元，增长，回落个百分点月份亿 元，增长农村固定资产投资增长。 比上年增长 农村固定资产投资 城镇固定资产投资 国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额 亿元，比上年增长，加快个百分点月份亿元，增 长。其中，城市消费品零售额增长农村消费品零售额 增长。石油及制品类增长，汽车类增长，建筑及 装潢材料类增长，通讯器材类增长。 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 城市消费品零售额 农村消费品零售额 石油及制品类 汽车类 建筑及装潢材料类 通讯器材类 对外贸易快速增长，外商直步改善，增长质量进步提高。三次产业结构为∶ ∶。地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的 ，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同 比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支 配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增 长。 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称市义乌小商品市场 项目承办单位潍坊市置业有限公司 承办单位基本情况详见公司介绍 编制依据 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版 现场勘察和实地调研所得资料 市城市发展总体规划方案 编制工作概况 通过对该项目的基本概况进行调查了解实地考察，并结合 市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调 研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性建设规模建设条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 技术方案投资估算资金筹措项目运营等情况进行了分析，并据 此编制本报告。 经济降低经营风险加快资金回笼，提升项 目档次品位，提高销售率。 项目概况及结论 项目概况 建设理由 由于本项目建设地点在市用地位置东至工业路现状中心 线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路 现状中心线，而项目主要以国内名特优产品销售商家与特色小 商品为主体，以市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。 所以，国家和市的经济状况是指导该项目的关键所在。 年国内经济回眸 年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增 长，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经 济总体呈现增长速度较快经济效益较好价格涨幅较低群众受 惠较多的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。 初步核算，全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上 年增长，加快个百分点。其中，第产业增加值亿 元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。分季度看，四个季度国内生产总 值分别增长和。 第季度第二季度第三季度第四季度 项目定位 经营定位 市区域性商业核心，富有城市气质的景观商业街区。 集大型品牌时尚家居餐饮娱乐特色服务 四大业态主题为体的时尚商业街区。 档次定位 本项目以先进的设计理念科学完善的配套设施高度人性化的 管理服务，在此定位为城区，集购多功能消费于体 多业态经营于身的大型现代商业中心。将建设成为胶东商埠的重要 组成部分和城市商业新坐标。 客户目标定位 以国内外高新科技及名特优产品销售商家为主体，吸引 市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。 项目建设目标 加速市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求， 适应社会发展需要，依据以人为本，服务社会的的设计理念，项 目将建成市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。既适合商 业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。并加强能源节约和环境可持 续性发展。 价格定位 按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。 经营方式 依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经 营管理模式。借以繁目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市市城区，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是市交通集散地东临工业路，此路段是市的主 要南北通路 位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经 度分至度分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县， 北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北 为鲁北平原及渤海，正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。 境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿石 的储量较大。 交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南，东距青岛 。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高速 公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是潍 坊西部的交通枢纽。 城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如 画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨 耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多 摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山 自古是齐鲁名山，山上配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞 后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字 楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差， 设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地， 还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严 重制约的经济发展。 商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品之 路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定 区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因 素对项目的影响。 综合以上情况，本项目建设是必要的。 第三章市场需求预测 市场预测 现有市场需求 据第五次全国人口普查数据市总人口万人其中非农 业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族 万人。 近年来市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。 年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。其中，第 产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。 经济结构逐五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石 窟。 得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟。上古为东 夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。周 初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。西 汉武帝元封五年前年设刺史部，驻广县。东汉州名， 辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市 临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉 五年年曹嶷弃广县，筑广固，为刺史治。东晋安帝 隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东 唯个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳 城，置北刺史治于此。 促进社会经济发展，加速城市化进 从市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大 厦和人民商场家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。 市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且 商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如 果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商品可比性较弱。给销 售带来瓶颈，制约人们消费。 市商易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额 亿美元，比上年增长，加快个百分点。全年实际使 用外商直接投资金额亿美元，比上年增长。年末国家外汇 储备亿美元，比上年末增加亿美元。价格总水平基本稳定， 进出口总额外商直接投资国家外汇储备 进出口总额 外商直接投资 国家外汇储备 房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨，涨幅比上年 回落个百分点月份上涨，城市和农村均上涨。 项目建设规模 项目总占地面积约亩，规划建筑面积万余平方米，其中 商业配套住宅公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方 米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。 建筑形式为高层小高层及商业裙房 结构形式框架剪力墙。 项目选址及建设条件 该项目地处市，地块呈梯形地带，地势平坦。 规划设计要求 用地条件 用地面积亩 用地位置东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中 心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线。 总体布局要求 该地块为商业住宅用地内部建筑以小高层和多层为主，可采 用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以 人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设 施，应严格遵守国家和地方规范。 规划控制性指标 用地性质商业金融 道路用地 公共服务设施用地 建筑密度 容积率 控制高度 建筑间距要求满足消防防火要求 侧间距米 绿地率 公共绿地 汽车自行车位按规范要求 出入口方向及位置南北 公共建筑配套设施 公厕垃圾中转站按规范要求设置 其中公厕，垃圾中转站 退规划用地红线要求 东侧后退工业路红线米红线米 西侧后退铁道红线月。 经济效益分析 经测算，项目建成后，