进步优化。全社会固定资产 投资完成亿元，比上年增长。从产业投向看，第产业投资亿元， 与去年持平第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增 长，工业投入明显加大。全年工业完成投资亿元，比上年增长。 其中制造业完成投资亿元，占工业投资的比重为电力燃气及水的生产 供应业完成投资亿元，占工业投资的比重为。社会事业和基础设施投资均有 大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额亿元，增长， 最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。 区域房地产市场分析 衡阳房地产市场区域分布及特点 主城区板块 主城区为衡阳市老的行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善， 商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米 左右。老城区比较有代表性的有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。 主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体， 多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为 元平方米左右。 华新开发区板快 华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性 单位均已入驻该片区，已形成定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后 发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可 度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生 活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳 市民购房置业的首选区域。 主要特征普遍的楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对 而言设计比较合理，以三房为主力，到年底已经突破元平方米，上涨势头迅猛。 衡阳楼市价格现状 根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下中泰峰景均价元平 方米，愉景湾均价元平方米，中凌景蒂元平方米，江东的云森湘江风光 元平方米，月畔湾元平方米，尚邦元平方米，雅士林元平 方米。 项目销售价格定位 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于 元其中号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方 米，号住宅楼销售均价元平方米，号至号楼公共停车场元平方米， 第章总论 项目背景与概况 项目名称 项目 承办单位概况 单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司外国自然人独资 注册资金港币，万元 单位住所沿江路号 业务范围房地产开发销售 法定代表人吴小平 企业负责人 建设单位简介 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对项目建设的目的必要 性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案 投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研 究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 项目对城市建设将起到促进作用 解决劳动就业的需要 主要建设条件 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积 规划总建筑面积 其中住宅建筑面积 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济 总量从年的亿元，增加到年的亿元，年均增长速度达到 。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占的比重达 到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降 个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力 万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人 员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就 业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升 个百分点，其中，服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。 食品类价格上涨个百分点。房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上 涨。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故起，同比下降 死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万 车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事 故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。 年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人， 其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。人口出 生率，人口死亡率，人口自然增长率。城乡居民生活继续得到 改善。年衡阳市全部职工年平均工资元，月平均工资元。城市居民 人均可支配收入元，比上年增长扣除物价因素，实际增长。 农民人均纯收入元，增长，实际增长。城市居民人均生活消费 元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长农村居民消费元，增 长，实际增长。年城乡居民人均收入情况见图和图。社会 保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面万人次，参保总人数 万人次，征缴基金亿元含企业养老保险清欠，支付各项保险待遇亿 元。其中企业养老保险新增参保人数万人，参加社会养老保险人数万人， 其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险的单位家，参 加失业保险的职工人数万人基本医疗保险的参保人数达人，新增 万人，其中职工万人度 容积率 绿地率 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 问题与建议 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产 业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第 三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为 ，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增 加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长 。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资 ，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资， 亿元，增长。商品房竣工面积，万平方米，增长。商品房销售面积 ，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。 中央经济工作会议将年的调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快 转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，年月日，央行 将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监 会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买 小产权房，继年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前 所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的 两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。 以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了 巨大的作用。 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第 产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第 三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值 元，比年增长珠晖区打造出个人文 共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准 不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品 质生活的种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下 类客户企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部 门职工等等。 中钢衡重企业职工 衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设 计制造开卷机卷取机及卷筒为体的专业公司。公司从年开始研制卷取机 卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷 机卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司 占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。 该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成 为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。 衡阳铁路部门职工 衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平 乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主 力客户群。 二类客户周边的私营业主 项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东 方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的 经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多， 居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户周边学校老师 珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院 衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校 老师待遇较高，具有较强的购买能力。 ④四类客户珠晖区公务员 珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人