出没有 拉开档次。整体产品市场呈现单单调的特征。 神木县地理位置特殊，可谓寸土寸金 神木地形属于陕北高原是在中生代基岩所构成的古地形基础上，覆盖新生代 红土和很厚的黄土层，再经过流水切割和土壤侵蚀而形成的。基本地貌类型是黄 土塬梁峁沟塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。 神木县地形的特殊性造就了其含有丰富的煤炭资源，金属资源。然而同时由 于高原地形的原因，造成神木不适合开展重型工业，所以在煤炭开发前，神木县直属于陕西的贫穷区县。现在神木的开发建设定程度上满足了当地人民开展 生活生产的条件，然而并不能从根本上解决问题，导致神木县现在的土地价值可 谓寸土寸金。 神木县商品房市场 房地产市场稳中有升 从线和二线区县发展的估计来看，作为三四线区县的神木县的房地产还处 于起步阶段，并且神木县由于经济等各方面的原因，当地的房价直以来都处于 稳中有升的态势。 从较发达区县的发展轨迹来看，神木县的房价依然有上升的空间。从 年上半年市场销售的良好表现来看，下半年房价依然会稳步上升。 刚性需求为主，投资需求为辅 由于神木县当地的房地产市场依然处以单单调发展的阶段，楼市供需多为 自产自销，外来人口很少，刚性需求直是神木楼市的主要消化力量。所以预计 在年下半年至年上半年，神木楼市仍然以刚性需求为主，改善型以及投资 型需求为辅。尽管受到调控影响，神木这样个人口不到万的县城，些土 地的招拍挂价格己达到万元亩。调研报告指出，通过对鄂尔多斯陕北 区域上百个投资规模在千万以上的当地投资人显示，房地产在其资产配置中，仍 是最主要投资产品，占其资产配置近，而股票基金等其他投资品，配置 比例很低。 商业物业迎来快速发展 神木县目前大力推进城市话进程，商业物业获得了快速发展，像建设地这种 配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进步提升，于未来几年迎来快速发 展。 项目实施背景 大陕北次级经济区 经济区域是指在长期发展的过程中自然形成的，由技术水平相近经济特征 相同联系密切且位置相建设，改善投资软环境， 最终建立起积极奋讲诚信和谐美丽的陕北次级经济区。 项目实施必要性 市场刚性需求量大 城镇的人口规模对房地产的发展有着至关重要的作用。目前神木县房地产买 方市场刚性需求占市场主导地位，神木县目前总人口为万，其中万人没有 自有住宅当地由于地形经济发展等原因。造成了有钱花不出去，有钱买不到 第章总论 项目名称 神木县永乐小区 可行性研究报告编制依据 神木县鑫禄房地产开发有限公司委托中联西北设计研究院有限公司编制陕 西神木县永乐小区的委托书 原国家发展计划委员会建设部颁布实施的建设项目经济评价方法与参数 年第三版 原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南年试 用版 神木县十二五发展规划 神木县鑫禄房地产开发有限公司提供的其它相关资料 项目调研过程中搜集到的其它有关资料。 可行性研究报告编制内容 本报告是神木县永乐小区项目可行性研究报告，具体内容包括项目建设的背 景必要性建设地址和建设条件建设方案环境保护劳动安全卫生消防 和地震安全节能项目管理与招投标方案工程投资估算资金筹措进度管 理财务分析含建设成本预期利润等财务指标的预测风险性分析结论 和建议等内容。 项目实施单位 本项目实施单位是神木县鑫禄房地产开发有限公司，该公司基本情况介绍如 下 神木县鑫禄房地产开发有限公司是由省建设厅批准，成立于年月 日，是个民营企业，主营房地产开发经营策划物业管理。公司设有策划部 工程部销售部财务部办公室，总部设在神木，西安府谷均有分支机构。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,注册资金万元。公司现有各类管理人员人，其中中高级职称人员 人，初级职称人。公司成立以来，于年月开发建设了祥瑞小区， 总建筑面积平方米，目前正在主体三层施工阶段，于年月竣 工。同时于年开发了神木县大保当镇祥盛园小区建筑面积平方米， 该项目现已开工建设，于年月竣工年开发建设了墨金苑小区。 公司自成立以来，大力发展房地产业的重要战略职能。在短短四年多的时间 里，以创造建筑之美生活之美人文之美的企业精神，秉承科学地产智慧， 以科学宗旨。 项目建设地址 神木县永乐小区位于神木公开示范县全国生态文明建设先进县中国金融生态 县中国第产煤大县中国百强县第名中国全面小康十大示 范县中国十佳投资创业城市中国十大最关爱民生县 中国民营经济最具潜力县中国西部最具投资县第名中 国新能源产业百强县第名第四批中国金融生态市县全国生态文明 先进县中国首开全民免费医疗县宋代名将杨家将故里陕北民 歌源头。 神木县经济发展现状 十五期间，县委县政府带领全县人民贯彻落实科学发展观，保增长 调结构惠民生，全县经济社会各项事业取得历史性成就。年，地区生产 总值达到亿元，年均增长财政总收入达到亿元，其中地方财 政尢入达亿元，年均分别增长和，累计完成全社会固定 资产投资亿元城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 元和元三次产业比重为。县域经济综合实力继 续位居陕西省各县之首。 神木县楼市发展现状概述从开始，由于全国煤炭价格的飙升，几年的时间，因煤而兴的神木县 府谷县经济突飞猛进，随着神府两地经济高速发展，当地人民手中有了更多的资 金，愿意改善自己的居住环境，所以神木县楼市自年开始加速发展，尤其 是年后整体市场呈现出供销两旺的格局。基于对神木县发展历程的梳理和 总结，结合目前市场运行情况，对神木县房地产市场的发展特征做出如下总结 神木县楼市整体特征 陕西神木县因得天独厚的矿产资源，由曾经的贫困县成功跻身于全国百强 县行列。这神木县在全国的曝光率也越来越高。 年，榆林市统计局公布的数据显示年底，神木房价开始升温， 当时神木的平均房价元平方米，到年就变成了元平方米， 年成了元平方米，涨到元平方米，年上涨到元 平方米，四年的时间，神木的房价上涨了倍。年以后，神木的房价更 是发不可收，价格路飙升。目前神木县城楼盘价格在普遍元 平方米区间，有的高档社区，楼盘价格更是赶超北京上海等大城市。 虽然房价上涨了，但是买房的人反而增多了。据悉，年神木的房屋销 售面积是万平方米，年是万平方米，年增加到万 平方米，年发展到万平方米。新楼盘新市场不断的开发，仍然不能 满足当地居民强烈的消费欲望及强劲的消费能力。 神木县产品理念较为传统，呈现出单的特征作为个新兴的能源城市， 神木县有东大保当镇，周边情况东面临街，西边空地，北 边空地，南临国道。 项目工期 项目总工期年。 主要建设内容及建设规模 综合技术经济指标表 投资估算与资金筹措 投资估算 序号名称单位数值 规划总用地面积 规划净用地面积 总建筑面积 其 中 地上面积 住宅部分 商业部分 地下面积 库房及设备用房面积 居住总户数户 建筑基底面积 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位个经估算，经估算，项目总投资额为万元，具体如下 建筑安装工程费万元。 包括住宅万元，商业万元，地下建筑万元。 工程建设其他费用万元。 预备费万元。 建设期贷款利息万元。 土地费用万元。 资金筹措 本项目所需总投资为万元人民币，由神木县鑫禄房地产开发有限 公司自筹，其余万元通过申请银行贷款解决，按照两年 进度带入，现行的年期以内贷款利率计算。建设期每年申请贷款 万元。建设期贷款利息共计万元。按照建设项目经济评价方法与参数 年第三版规定，建设期贷款利息作为固定资产投资直接计入项目总投 资。 财务分析 预计本项目建成后总收入为万元，净利润为万元，总投资 利润率，所得税后财务内部收益率，所得税后项目投资财务净 现值万元，静态投资回收期年含年建设期。 经研究分析，本项目的建设单位具有足够的经济实力，项目实施满足市场所 需，符合当地经济发展的趋势，符合企业自身发展战略及相关产业政策，建设依 据充分，外部建设条件己基本落实。因此，项目的建设是必要和可行的。 建议有关部门批准项目可行性研究报告，使项目能及早实施，早日取得效益。 第二章项目实施背景及必要性 项目实施背景与概况 神木县概况 神木县位于陕西省北部，秦晋蒙三省区接壤地带，历史悠久，资源富集， 人杰地灵。全县国土面积平方公里，是陕西省面积最大的县，辖个乡镇 办事处，个行政村，总人口万，县域经济综合竞争力居全国百强县第 位。神木是陕西历史文化名城国家级卫生县城全国科普示范县全国政 务公开示范县全国生态文明建设先进县中国金融生态县和中国十大最关爱民 生县。 陕西省第经济强县陕西历史文化名城国家级卫生县城宜居的县城全 国科普示范县全国政务开采量激增，方国家的能源供应 安全做出了巨大贡献。然而，由于没有进行资源价值补偿，资源开采带来的代际 损失非常惊人。陕北地处经济增长主要依靠能源开采和初级加工业。由于产业结 构单，尚未从纵向和横向形成结构合理的产业链，普遍存在技术水平和管理水 平不高设备老化技术改造缓慢专业化协作水平低等问题，使得资源的综合 利用率低，技术进步在工业经济发展中贡献较小。据统计，小型煤矿回采率仅为 ，乡镇煤矿回采率为，原油回收利用率仅为，远低于国家标 准。尤其是低层次掠夺性的开采，使注水后可达左右的原油二次采收率， 仅为左右，大量宝贵资源被浪费。