动大农村共同发展的政治 经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间， 强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。 九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益 也不断改善。三次产业结构中，第产业逐渐下降，第二产业保持稳定， 第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进步改善，城 镇化水平由年的提高到年的。 年重庆实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比 上年增长，高于全国增幅个百分点。经济增长速度明显加快，许 多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。全 年社会商品零售总额达亿元，比上年同期增长， 年月社会经济持续增长 全市年月经济运行态势在年出现重要转机的基础 上进步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进步改善。 经济增长逐步加快，增幅高于全国水平 年月全市完成为亿元，比上年同期增长， 比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下 产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率 第产业 第二产业 第三产业 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变 化 年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长， 扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截 止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比 上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长， 消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐 旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止 月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长则地势开阔，空气清新，满眼翠绿，规划中的城市大 型公共水景公园近在咫尺。 地块现状景观主要为单的绿化景观，地上绿树成荫，苍翠欲滴地 块东南较规划有多亩的水景公园，未来景观丰富，环境优越。 地块公共配套设施 本项目地块原属工业用地，经过几十年的市政投入，其内部市政设施 配套齐全，水电气视讯排污全部具备。现有变电设施千伏 安台，日供水能力万吨，供气立方米，基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备，具有幼儿园中小学中技校药 房农贸市场等相关设施。 动迁安臵状况 目录 项目概况 二项目投资环境分析 我国目前房地产业发展形势分析 二重庆市房地产总体投资环境分析 三地块所在区域环境分析 高新区 九龙坡区 三地块条件分析及其经营取向 地块现状条件分析 地块面积形状地形地质水文条件 交通动线 周边环境及景观资源 地块公共配套设施 动迁安臵状况 土地级别出让金及基准地价情况 政府管制规划出让交通等管制问题 二地块分析 优势 弱势 机遇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,挑战 三地块经营的适宜性分析 最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析 适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 四市场研究及目标市场研判 重庆市房地产市场的发展现状 总体态势 各区房地产市场比较 各类物业市场比较 二项目目标市场研究 项目目标市场定位 项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及分析 竞争对手营销策略及其市场份额分析 五项目规划构想 项目规划构想的依据及指导思想 规划依据 指导思想和原则 主要技术经济指标 二项目总体规划布局 用地规划 景观规划 公共配套设施规划 三建筑产品规划建筑物售面积的比年提高个百分点。年月份 个人买房比例高达以上。 由于我国是个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论 是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在个较低水准状态。因 此，随着国民经济的进步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。 房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展 当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的 最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长 促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测 算，我国住宅建设每投入元的住房资金，可以创造 相关产业元的需求每销售元的住宅产品，便可带动 元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗的钢材的木 材的水泥以及的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的发展，已将 其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与 扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。 从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从年开始兴起，于年上半年达到顶峰， 年月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。年，随着房 改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房 价比上年增长。进入年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商 品房销售额突破亿元，与上年同比增长个人购买商品住宅 亿平方米，成为市场交易的主流商品房每平方米平均售价元，较上 年上涨。今年上半年，房地产业呈现进步加速增长态势。根据社会 经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计下个高峰期将是年至 年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。 总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住 房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需 拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业 尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机形象规划外观造型色彩公共门厅等 建筑物功能规划 建筑物楼高规划 建筑物面积及户型规划 建筑物结构规划 建筑物智能化规划 六项目技术经济效益评估 项目经济效益评估的基础条件 二项目预期销售收入估算 项目预期售价估测 项目预期销售进度估测 项目预期销售收入测算 三项目投资成本及费用估算 四项目财务经济效果预估 投资总利润 投资收益率 投资回收期 财务内部收益率 五项目不确定性分析及抗风险对策 影响该项目运营的不确定性因子 盈亏平衡分析及敏感性分析 归避风险的对策 七项目组织实施 项目组织管理机构 二项目运作方案 三项目融资方案 资金需求及回收计划 融资方案选择 四项目建设管理方案工程承包方式选择 工程建设监控 五项目营销方执行案 楼盘命名 价格分析与定价策略 上市时机选择 销售渠道选择 广告媒体选择与投放计划 销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 年月日 大宅门百威花园房地产开发项目 初步可行性研究报告 项目概况 大宅门百威花园项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与 百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积 平方米，预计规划建筑面积万平方米。目前，该项目正在前期论证 阶段。 二项目投资背景 我国目前房地产业发展形势分析 我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均进入美元的经济发 展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为 国民经济支柱产业的时期。年我国人均为元人民币，折合约 美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。年全国 房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投 资。其中，商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长 。从消费主体上看，年，个人购买商品住宅亿平方米，占 商品住宅销幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升， 促使存量房与商品房市场的进步繁荣。 商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性 能安全性能耐久性能环境性能经济性能以及新技术的应用等方面 确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依 据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。 市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境 九五期间，重庆主城区交通设施大为改观，建成滨江路黄花 园大桥长江二桥高家花园大桥鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥， 将渝中半岛与江南江北紧密地连成个整体，大大缓解了各区之间的交通 瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨朝天门港口九龙破港口二期 工程江北机场停机坪二期工程，将使全市形成快捷方便的水陆空立体交 通网络。 全市供水管网发达，总长多公里，建有多个自来水厂，日 供水能力达到多万吨，自来水供水普及率达到，并建成了座年 处理能力达万吨的污水处理厂。目前正计划投资数十亿建设分质供水系 统。 邮电通信方面，重庆已成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和 全国六大邮电通讯交换中心之，全市长途交换机容量达万多路端，电 话装机容量多万户，固定电话用户万左右，移动电话用户多万户，电话普及率约为。已形成包括光纤微波载波与卫星相结合的 现代化通信网络。 三地块所在区域环境分析 本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地，介于陈家坪至石坪桥之 间，地处九龙坡区与高新技术区的交接地带。两区社会经济状况均对该地 块的经营有着重要的影响。 高新区 重庆高新技术开发区位于石桥铺陈家坪片区，地理位臵优越，是 重庆市的副中心之。它于年月经国务院批准成立的国家级高新技 术产业开发区，同年月被国家科委国家体改委批准为全国个综合改革 试验区之。其行政区域为平方公里，包括占地平方公