建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷 款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 地方政策分析 广西出台政策规定有偿使用的土地要进入市场。 ◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标拍卖挂 牌等市场竞争性的形式出让 ◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制 度，规范土地交易行为 ◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加 快农用地定级估价工作步伐 ◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 第页从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝 着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。 二国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地 产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发 展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏 并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶 段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展 主要表现为 房地产供应量继续呈高位增长态势 年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取 得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持 和增长商品房销售面积分别实现了和的 增长。今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售 面积同比增长，销售额同比增长。 住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。年以 来，中国房地产市场直保持着供求两旺的局面。商品房供应量竣工面积每 年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增 ，今年上半年为。 商品房总体价格平稳 从全国看，年商品住宅房价比上年增长，但别墅市 场两端热中间冷的现象也反映了市场的浮躁程度在项目选址上，基本上以自 然环境优美具有开发别墅先天优势的凤岭和仙葫为主，重视对园区小环境与周 边大环境的有机结合，对自然资源进行合理化的开发和利用。 在建筑形态上更是呈现多样化，从欧陆建筑体系到澳洲风情北美风格，丰 第页 目录 项目概况 项目名称 二项目地理位置 三项目占地面积 四项目现状 五项目周边环境 二政策及市场环境分析 政策分析 二国内房地产市场分析 三广西房地产市场分析 四南宁市房地产市场分析 五仙葫开发区市场分析 三市场定位 项目定位 二消费群体定位 三价格定位 四市场及竞争分析 市场分析 二竞争者分析 五项目理念构想 项目地块的情况介绍 二项目的开发理念 三项目的规划布局及形象特征 四济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经 济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东 区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通 过邕江大桥与县城新区连为体，面积为平方公里，是县城新区主体，以发 展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其 接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速 公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨 级船队可直达粤港澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。 仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽， 它将开发为高新科技产业教育仓储业房地产业度假业为主的南宁市卫星 城。 三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。 四项目现状 仙葫项目用地为待开发的生地，约的地块为土山，最高土山绝对标 高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约 地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。 地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水 位为米。 五项目周边环境 社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市 场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。 招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协 第页议引入资金亿，实际已投入亿。 别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已 动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产 亩房产总公司亩。 大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地 盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁 或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目 前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范 学院亩地已经开始报建工作。 二政策及市场环境分析 政策分析 国家政策分析 央行出台关于进步加强地产信贷业务管理的通知又称号文 提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地 产开发贷款项目的交通组织和停车设施 五项目的景观设计及人文环境构筑 六活动场地及交往空间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页七公共设施的设置情况 八规划设计的经济技术指标 九单体设计情况 十健康住宅的技术措施 六消费者分析 消费结构分析 二消费需求分析 三消费者心理分析 七分析 优势 二劣势 三机会 四威胁 八邕江湾项目财务指标预测 项目投资额估算 二项目销售收入成本估算 三第期工程现金流量预测 四财务风险分析 九结论 第页项目概况 项目名称邕江湾别墅园 二项目地理位置 项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内 的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米， 宽为米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。 南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发 区的区三园，封闭式管理，仙葫断加大和提升，整个市场步入良 性快速的发展轨道，随着南宁市城市建设的加快和政府部门对房地产产业的支 持，南宁市的房地产将保持年的高速发展。 五仙葫开发区市场分析 南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显 南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化地理中心与城 市中心偏差很大，地理中心在百货大楼火车站线，而城市中心，年代在 新城区，进入世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。多中心由于城市结 构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼兴宁街民生路 带，城市中心在琅东，市政中心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。轴向化发 展而非辐射性发展南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线线，而 逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接带已成中心，而北环 西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现鸭梨状开发态势。 从以上城市结构分析看，仙葫的区位优势非常明显首先它靠近高发展度的 鸭梨状顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与区内主要城市 的交通要道的交通枢纽。 南宁城市东进的步伐加快，为仙葫的发展创造了极为有利的条件 从琅东开发区的规划到建设分成两个阶段，年以前，建设进度缓慢， 年以后建设进度明显加快。进入世纪后，房地产开发的复苏和成长，又使琅 东的建设进步提速。而凤岭的开发则明显没有琅东第阶段的缓滞期，已经呈 现出开发热度。如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发 则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断 东进，使仙葫的开发触即发。从仙葫到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥， 凤岭的会展中心体育中心客运中心青秀山风景区高尔夫球场，都将直接 第页辐射到仙葫，为仙葫带来巨大的便利。 近年来，随着琅东区的飞速发展以及些政府机构的东移，东部已成为片 前景大好的热土。政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展已见雏形，随着琅 东凤岭的房地产开发热潮，下步的发展无疑就是仙葫开发区，目前已有大量 的房地产开发公司在仙葫运作别墅项目，也有些公司正在密锣紧鼓的筹备项目 的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按仙葫目前的市场情况和发展态势埠人士和驻邕机构管理人员。 南宁正在形成的富裕的中产阶级人群。 目标消费群体的细分 广西区南宁市及邕宁县政府官员 东盟各国领事来邕投资工商界领袖和部分华侨 广西区特别是南宁市大型企业领导高级主管人员高级工程技术人员 广西特别是南宁市各大上市公司高层管理者 广西区南宁市科研部门高科技企业为外籍专家购买专家楼 国内跨区域企业老板 南宁市及周边地区私营企业主，特别是南宁市周边矿主 艺术家演艺界成功人士 少数长线炒家投资客。 目标消费群体的具体化 目标客户年龄在岁之间，家庭结构呈现出以核心家庭即夫妻二人 小孩为主，部分三代同堂家庭。也就是说，主要家庭结构家庭成员构成集中在 第页人，家庭结构比较稳定，对住房的功能配置上趋向于客厅餐厅主人间儿 童房老人房工人房客房书房艺术品收藏室琴房棋牌室或健身房多 卫生间。 三价格定位 在给本项目的价格定位时，在考虑成本的基础上，要结合市场的实际情况定 位，根据调查，南宁的别墅价格大致分二个档次，种价格在万之间， 如大自然花园龙胤花园新天地别墅翡翠园。种价格在之间， 如玖瑰园枫丹丽舍，调查情况了解到，价格在万之间的别墅行情比 较好，我们也按南宁市目前的