城 减压，城内只许拆房，不许建房的新规划，开始对城墙及 城内古迹古建筑加以保护。城内人口外迁，这给城外的房 地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强 的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银 行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款两至四成 的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增 加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 三项目单位基本情况 安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于年， 是由原广德县环城房地产开发公司于年月份经改制 重组后，组成新的房地产开发企业，拥有四级房地产开发资 质。目前公司有技术人员十五人，职工余人，拥有固定 资产余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区木桥住 宅小区等项目，多次多处评为优良工程，并获得社会各界 致好评。 年月日，公司通过竞买开发建设商住房为主，临街营业门 面房为辅，兼建绿地景观和配套小区水电通信及道路系 统建设。 规划结构 本项目在充分研究规划地块现状用地特征形态的基础 上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设 部建住房号文件要求，合理设计住房结构比例。 根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活 项目概况 项目名称项目单位负责人等 项目名称广德县粮长河东侧滨河住宅小区项目 项目建设单位安徽宣城市广恒房地产开发有限公 司 项目法人代表晏明虎 项目技术负责人晏永全 建设性质新建 项目建设地址广德县桃州镇滨河小区 项目总投资规模 二项目背景依据及其建设的必要性 项目背景 广德县粮长河东侧滨河住宅小区开发项目，经县发改委 发改投号文批准给县国有资产投资经营有限公 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 司城市建设投资分公司作为预备项目。年月日由 安徽银泰拍卖有限公司主持挂牌出让，广恒房地产开发有限 公司接牌获得该小区开发使用权。广恒房地产开发有限广德是个 文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通 要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完 善，吸引了许多外地人来广德投资经商。另外户籍制度的改 革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我县 的商品消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市 场消费能力逐步增加。年广德城镇居民人均可支配收入 元，比上年增长。人均消费支出增长 年全县农民人均纯收入元，增长。年全县 完成生产总值亿元左右，比上年增长，增长速度 创近年来最好水平，增长速度居全省前列，增加绝对额居全 省第二位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏 着较大的增长潜力。近年来，相当部分住旧楼房和平房的 居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追 求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑移动电话 摩托车等消费的快速增长带动了城市消费市场的活跃，汽 车住房消费的增加预示着新轮消费结构升级已为期不 远。 同类物业的批高档次概念住宅的推出，完成了 对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已公司 于年月委托安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公 司甲级，对该项目的开发规划结构布局控制指 标基础设施等进行了总体设计，并于年元月经规划 设计评审委员会专家评审通过。 项目编制依据 城市居住区规划设计规范 广德县总体规划 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规划 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 滨河住宅小区项目设计招标书 滨河住宅小区地块地形图 项目建设的必要性 宏观政策的指导。年月，为了促进房地产 业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知，结合我县实际，广德县政府出台了 广政号文件，在定程度上刺激了商品房 市场，保证房产市场健康发展。 政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福 利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平 不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也 持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发 展。 人口城镇化，扩大了市场消费需求。，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济 向内地辐射的物流副中心。 二资源丰富品种众多 广德区域面积平方公里，土地资源储备丰富，有 耕地万亩，林地万亩。广德是中国竹子之乡中 国板栗之乡，被国务院列为全国山区综合开发示范县 和全国经济建设示范县。境内竹林面积余万亩，毛竹 蓄积量亿株，居全省第全国第六，板栗面积产量 居全省前列。广德县是长三角地区少有的矿产资源大县， 矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采 价值的就有金铁铀煤碳石灰石大理石莹石等 多个品种，尤其是品位较高的黄砂，为项目实施提供了足 够的物资保证。 三气候适宜风调雨顺 广德位于风光秀丽的皖南山区，其地理位置为东经 和北纬之间，属亚热带湿润气候 区，年四季分明，阳光充足，雨量充沛。年平均气温， 日均气温，为天，太阳辐射总量千卡， 日照时数时年月时，平均初霜期在 月日，终霜日为月日，无霜期天。极端最低 气温，年降水量月最高为。 四服务到位环境优良 县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，城镇居 民可支配收入元，同比增长农民人均纯收入 元，同比增长，人民安居乐业，社会稳定。 四项目选址 粮长河东侧滨河住宅小区项目位于东靠横山南 路南依绥安路西傍经十路合围地块。 二该项目总用地面积亩，其中公共绿地亩， 类住宅用地亩。该项目共分块地块，其中第块 第块为住宅建设用 地第块为公共绿地。 三该项目位于粮长河东侧县城南部，是城市主导 风向的上风口，西侧为粮长河及城市公园，自然环境优雅。 建筑布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点 状式和单元式相结合，以减少对风的阻挡，并满足日照要求。 四该项目地址用地完整，整体式布局开发性好。南 北长，东西宽，总用地亩，可 规划建筑面积万户，形成定规模的小区。该地 与县城中心很近，紧靠滨河公园，地理位置十分优越。 五交通条件好。该项目所处位置三面为城市道路， 即横山南路以西，绥安路以北，经十路以东，交通十分便利。 五项目拟建内容及建设规模 项目拟建内容 滨河住宅小区项目以 广德县委县政府早在年就在全省率先推进了国 有集体企业改革，着力解决体制问题。目前，国有集体企业 改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优 势日益显现。打造高效务实廉洁的服务型政府，是历届 县委县政府努力追求的目标。三大中心的设立是广德 与投资业主之间架起的三座桥梁。县行政服务中心提供的 站式全程服务，始终体现出快捷高效方便广德 县外来投资者服务中心和广德县优化环境投资中心是广大 投资业主在广德的忠实代表，他们以维护投资业主在广德发 展保驾护航。年度的公开评议机关活动，彻底扭转了机 关作风。广德被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之。 五经济发展社会安定 经济综合实力明显增强，工业主导作用日渐突出。 年全县实现生产总值亿元，比上年同期增长，其 中，产增加值亿元，增长二产增加值亿 元，增长三产增加值亿元，增长。在二 产中，工业增加值亿元，同比增长，占全县生产 总值的比重由上年的上升到，对全县经济增长 的贡献率达到。全年规模工业经济效益指数，比 上年提高个百分点。 广德日，公司通过竞买的方式取得广德县粮 长河东侧滨河住宅项目建设开发权。现该项目设计方案已通 过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。 二市场分析 广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段 年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住 房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。 至年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发 逐步兴起。年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城 改造和广润花苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新 轮高潮。尤其是年后，城市基础设施建设步伐加快， 城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两 者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止， 我县房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居住 房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 年后，我县房地产主要特征表现在以下几个方面 表现之投资增幅大。房地产开发投资完成近亿元， 投资增幅达，占全县建设系统投资，占全县固定 资产投资。 表现之二市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米，销售面积万平方米，消化空置房万平方米。 城市人均住房建筑面积已达平方米。 表现之三房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上 涨，净增元左右。 表现之四交易市场持续升温。几年来，全县全年办理 各类房产交易余起，城区共办理各类房产交易 起，面积比上年度增长，其中存量房买卖余起，成 交金额上涨较快。 表现之五拉动经济效果显著。房地产业增加值占全县 增加值，带动相关产业快速发展，对带动社会商品 销售上缴国家税收的贡献率逐年增大。 对今后市场的预测 从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多， 年到年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房 价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资安徽省唯与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县