为本的设计施 工管理原则，体现人文与自然的和谐统。按照蔡家坡的 总体规划，将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所， 以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人 们提供个理想的高档居住场所。 满足本项目经营业主的需求 通过本项目的建设，可为经营业户提供个配套设施齐 全的经营平台，为城市的居民提供个配套设施齐全生活 条件便利的商业居住和办公于体大型综合场所。 蔡家坡经济技术开发区概况 陕西省蔡家坡经济技术开发区是年月经陕西省 政府批准设立的宝鸡地区唯的省级经济技术开发区。开发 区党工委管委会是中共宝鸡市委市政府的派出机构，负 责管理岐山县蔡家坡镇五丈原镇曹家镇安乐镇四镇 平方公里范围内的土地规划建设产业发展等经 济事务。目前区内人口万人，其中城镇人口万人。年，开发区完成固定资产投资亿元，同比增 长实现经营总收入亿元，同比增长实现生 产总值亿元，同比增长。目前，蔡家坡开发区的开发 建设规模经济总量整体影响力列全省省级开发区前茅。 蔡家坡开发区位于物产丰富文化积淀深厚的关中平原 西部，东距西安公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场 到开发区仅个小时车程。渭河石头河麦李河同峪河 在区内交汇，水资源十分丰富，电力天然气供或多次置业状态，消费心理成熟。他们目前的 生活环境不能满足其对高尚的品位生活的需求，他们渴望 种时尚的有品位的优雅的生活空间，希望拥有舒适的 优美的环境，成为蔡家坡民新生活的模范。对项目板块市场 价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。 在蔡家坡经商的投资消费群体特征分析 在蔡家坡各大商品贸易商城的私营企业主大多数处于 忙碌的工作空间和枯燥生活状态，对生活对家庭对事业 的追求矛盾的充斥着其生活空间。为了满足对生活休闲 事业发展的需要，其需要在蔡家坡安营扎寨，满足其对舒适 的生活空间优美的生活环境浓厚的商务氛围舒适安 第章项目概况 项目简介 项目名称 项目性质限价商品房 项目承建单位宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司 建设地点本项目位于蔡家坡开发区，西邻西路 北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡 中西医医院邮政局。 项目用地项目用地性质为商业开发用地。工程占 地面积亩，其中代征道路用地平方米，合亩 居住用地平方米。 编制依据 蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二 个五年总体规划 关中天水经济区发展规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行 性研究指南年试用版 国土资源部国土资发号关于发布和实 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,施工业项目建设用地控制指标的通知 国家现行的细规划建设，结合项目周围实际情 况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。 第二章项目建设背景及区域现状和规划 项目建设背景 城市规模的扩张是个地区社会经济发展的必然趋势。 改革开放以来，蔡家坡的经济发展令人瞩目，工业商品流 通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。年，开发区完成生 产总值亿元，比年的亿元增长了倍，年均增 长，完成规划目标的营业收入税收总额大幅 增加，地方留存财政收入达到万元，比年的 万元增长了倍，年均增长全社会固定资产投资额达到 亿元，比年的亿元增长了倍，年均增速 ，完成规划目标的。 为此，蔡家坡提出加快城乡体化进程，按照城乡发展 规划体化的要求，确立开放式全覆盖开发区发展和多 规叠合的规划理念，形成城乡体的规划体系，建立集中统 的规划管理体制。促进城镇规划土地利用规划产业规 划生态建设规划四规有机融合，实现城乡体的规划全 覆盖。以全开发区为空间单元，以蔡家坡镇五丈原镇曹 家镇安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制 开发区规划重点区域控制性详细规划专业专项规划等。 突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区产业园 区生态保护区新型社区为载体的开发区城乡空间布局结 构。随着城乡体化规划的逐步实施，蔡家坡开发区发展迅 速，本项目的建设方面可作为开发区的配套设施，满足开 发区内的居住需求，另方面可满足居民的需要，促进蔡家 坡城乡体化进展。 为城市居民提供个舒适的居住环税政策及相关法规 项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。 项目主要技术经济指标表 表项目主要技术经济指标表 序号技术指标名称单位指标数值 总规划用地万 总建设用地万 代征道路用地万 总建筑面积万 建筑基地面积万 构筑物基地面积万 住宅建筑面积万 公共建筑面积万 容积率 绿化面积万 绿化率 道路面积万 建筑密度 行政服务设施基地面积万 行政服务设施面积比 居住总户数户停车位量 研究结论及建议 结论 项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通 过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长 远经济收入来源问题，将最大限度的保证社区稳定和长久和 谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，产生乘数效 应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高 土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌 与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用土地效用与 增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。 综上所述，项目建设十分必要且可行。 建议 积极做好项目前期准备工作以人为本，加强各利益主 体的沟通抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前 与拆迁户的沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通， 积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量 的顺利进行。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市 规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后 的生产生活安置要进行必然趋势。 十二五时期，是蔡家坡开发区深化改革开放加快转变经 济发展方式，经济社会实现大跨越大转型大发展的关键 时期，蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个 五年规划纲要的总体要求中提出全面贯彻党的十七大和十 七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本， 树立和落实全面协调可持续的发展观，紧紧抓住加快发 展这个第要务，切实把经济工作的重点转到调整经济结 构转变增长方式提高增长质量和效益上来。以改革创新 和扩大开放为动力，实施项目带动科教兴市人才强市战 略，实行投资消费双拉动。 到十二五末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零 部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施 和城市面貌得到大改善。城市化步伐进步加快，人民生活 水平明显改善，社会事业全面进步，蔡家坡开发区跨入国家 级经济技术开发区行列。 十二五时期，蔡家坡开发区国民经济和社会发展的指 导思想是坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动 新城建设的基本任务，促进城乡体化发展，建设陕西统筹 城乡示范基地坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市的强大动力，改善基础设施和投 资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。努力把蔡家坡开 发区建设成为宝鸡大城市副中心及产业特色鲜明基础设施 完善人居环境优美的宜居创新城市。 随着城市规划的逐步实施，全社会固定资产投资增长， 本项目的建设可作为片区的配套设施，满足片区内的居住需 求。 项目目标外地在蔡家坡投资经商人士等。本项目的目标市场具有 定的经济基础，他们渴望能够为自己为家人提供种舒 适的安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体 现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活 对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。 本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为 具有定的经济基础，具有较强的购买能力 属于中高等收入水平人士 强调生活品质，具有较高的生活意识 具有前瞻性的投资理念和投资头脑 潜在目标消费群体组成分类 从购房目的分析，蔡家坡目前购房主流人群分为是 购买用于自住的人群，这个人群倾向于中小户型，尤其以 以下的住宅为主要需求，这个比例大概占到整个市场的，这人群比较在乎房子的价格，可以说是价格主导型 人群，此类客户以蔡家坡本地房地产消费群体和周边城镇上 来客户为主另外个人群是投资型人群，这人群的主要 特点是购买力强，重复购买率高，看重区位和升值潜力， 不太在乎价格，可以说是区位主导型人群，此类客户主要是 在蔡家坡经商的私营业主公务员及本地些如银行电力 公司等效益较好的企事业职员。结合本项目的产品组合市 场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群体主要由蔡家 坡本地消费群体在蔡家坡经商的私营业主的消费群体项 目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。 蔡家坡本地自用消费群体特征分析 本项目对房地产投资置业者和蔡家坡本地欲改善居住 环境置业者具有较大的吸引力。他们经济实力较强，大多数 处于二次置业场分析 本项目目标市场主要由蔡家坡本地消费群体长期在蔡 家坡投资经营的消费群体项目周边城镇及房地产投资客群 等四大客群组成。其中以蔡家坡本地房地产市场消费群体 长期在蔡家坡经商的消费群体为主。目标消费群体具有雄厚 的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。 潜在市场来源及组成分析 蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保 持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品 房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目的主要以改善居 住环境为主，对居住