淮河与六安市隔河相 望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主 要门户。改革开放以来，特别是进入年代，市步入持续快速发展阶段， 各项事业取得了历史性的成就。十五期间，市的主要经济指标年均增 速达以上，煤电工业物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业。 但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作 为城市支柱产业的物流商贸及房地产业，规模不大，功能单，档次不 高，满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要。 为了进步发展经济，确立区域中心城市的形象和地位，市委区 府提出了抓机遇打基础兴功能树形象的发展方针，提出了抓住 机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深 化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。市政府将全力推进十个 批支撑体系的建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心 民营科技企业总部，使之成为对内贸易的经济高地建设批超大型 配售配送中心物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业 专卖业连锁业为体的商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 作为本项目的开发商巨龙房地产开发大批企业入驻。商贸物流集散中心地位初步 确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。 工业化与城镇化进程加快。年全市规模以上工业销售收 入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在 动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全 市城镇化水平达。 社会事业全面进步，人民生活继续改善。年农民人均纯 收入元，城镇居民人均可支配收入元。社会保障覆盖面进步 提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。居民消费 结构加速升级，住房通讯交通等成为新的消费热点。 第章总论 项目基本情况 项目名称城市商业广场 项目单位开发商巨龙房地产开发有限公司 项目负责人康勇 项目建设地点颍泉区商贸城中心广场， 沿街东西宽米南北长米，占地面积亩，约平方米。 开发目的 发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力 带动商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。 招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。 ④提高商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。 提高企业自身经济效益，加快企业发展。 建设内容 该项目占地亩平方米，总建筑面积约万平方米，其中 商用面积万平方米含人防和设备用房平方米，办公住宅万平 方米，并配套建设道路停车场装卸平台及配套用房平方米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,城市商业广场项目从功能 均具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商 提供了可靠的保障。 本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工 景观与环境景观相融洽的目的。 本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自 身的实际条件，具有定的可操作性。 从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资 金。 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能 力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议 经营管理风险规避 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施 和施工方案。 做好物业管理和售后服务工作。 金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种方式实现快速销售。 建设管理措施 整合企业资源，提高操作水平。 根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续 性。 委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设 过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进 度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 第二章项目建设背景与开上分为三部分， 地下部分为人防设备间停车场，约平方 裙楼层为商业服装及小商品批发商城，约平方 层以上为座办公塔楼，约平方 基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及 户外。 项目总投资亿元人民币。 二经济技术及财务指标 城市广场主要技术经济指标 表 序号项目单位指标 规划总用地面积平方米 其中建筑用地面积平方米 公共占地面积平方米 总建筑面积平方米 其 中 住宅建筑面积平方米 写字楼建筑面积平方米 餐饮娱乐建筑面积平方米 商铺建筑面积平方米 其 中 负层商铺建筑面积平方米 底层商铺建筑面积平方米 二层及以上商铺建筑面积平方米 建筑密度 容积率 绿地率 销售收入万元 建设投资万元 投资利润率税前 投资利润率税后 全部投资财务内部收益率税前 全部投资财务内部收益率税后 全部投资财务净现值税前万元 全部投资财务净现值税后万元 全部投资投资回收期税前年 全部投资投资回收期税后年 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。 三结论存在问题与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论 城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和市对 该区域的发展规划。 城市商业广场项目 开发商巨龙房地产开发有限公规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前 已建成了万平方米。 本项目建设在商贸城中心广场，则可以带动商贸城相关 产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心， 丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显 作用。 三项目建设的可行性 区政府对城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的 酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 本项目的开发商巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很 好的发展前途。 项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利 用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。 项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建 设发展。 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充分 的论证。 四项目可行性研究的依据 市城市规划方案 项目建议书编制规范和要求 市经济社会统计资料 城市商业商业广场项目暂定设计方案 安徽省建筑工程预算定额估价表和市材料市场价格信息。 市收费明白卡 委托方提供的其它有关资料 委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 五开发商简介 巨龙房地产开发有限公司民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以 后，在市委市政府区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴 影非典疫情洪涝灾害等多重影响，负重爬坡奋力前行，实现了政 治上由乱到治，再到人心思定人心思发展的转变，经济上实现了由连 续下滑到止跌回升再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期， 步入了快速发展的前期。 综合经济实力不断增强。年全市生产总值突破亿元， 增长财政收入超过亿元，增长木完成全社会固定资产 投资亿元，增长粮食综合生产能力达到万吨，小麦大豆玉米禽产品等主要农产品产量稳居全省前列煤电化工农副产品 加工等行业生产能力不断增强刘庄煤矿电厂等批重大项目建设进 展顺利，为市的快速发展奠定了坚实基础。 经济发展思路逐步清晰。市委市政府立足市情，审时度势， 提出了建设中心城市的发展目标和优化产强化二产繁荣三 产的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的工程，作出了 振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起的重大决策， 努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中 心商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。 中心城市正在形成。十五末，市区建成区面积已达 平方公里，城区人口总规模达万人。交通枢纽地位进步凸显，产业 集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河 北顶大国投新集集团等简介 巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称， 专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师， 经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办 的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管 理资历。 目前公司正在开发建设的项目百合康城占地亩，规划建设面积 平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中 幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为 层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣 工。 雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。 第三章市场分析与预测 城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市 场的现状，从而进行本项目各功能房产的市场定位。 社会经济状况 中国社会经济状况 根据亚洲开发银行的评估，中国在年的经济增长率约为 ，其增长主要是因为强而有