路连接各地块，其西端接白沙 路，东端可通往溪头区。原桥东路现状全长米，现状路面宽 米，泥路面砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重道路纵坡 大弯路多路况差事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人 流高峰期堵塞严重。 四项目投入总资金及效益情况 项目投入总资金 经估算项目投入总资金亿元。 效益情况 经济效益经估算改造项目总投资万元，项目收入 万元，收支相抵后尚有留余，为计万元人民币。 社会效益通过改造群众居住环境得到改善，消除了城 市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快 了城市化进程。 五主要技术经济指标 财务内部收益率 财务净现值 投资回收期年。 三问题与建议 存在的主要问题 区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和 进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到 长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有定难度的。 区块改造拆迁涉及千家万户，必定会损害部分人的利益， 更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本， 而且也会造成不良的社会影响。 由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房拆迁概况 改造项目开发需拆迁住户约户，拆迁面积约万，其 中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户约 户，建筑面积万商铺房户，建筑面积万违章 建筑约万。拆迁分二期拆迁 第期拆迁户户，拆迁面积约万。其中集体土地房 屋拆迁户，建筑面积万国有土地拆迁面积万，居 民住户户，建筑面积万商业用房户建筑面积万 。 第二期拆迁户户，拆迁面积万，其中集体土地 房屋拆迁户，建筑面积万居民住户户，建筑面积 万，商业用房户建筑面积万拆除违章建筑面积万 。 拆迁安置房建设概况 第章总论 项目背景 项目名称 本报告分析研究对象为建德市桥东区块改造开发项目。 二项目承办单位概况 该改造项目承办人为建德市城兴城防工程建设有限公司。该公 司经建德市人民政府号抄告单和建德市财政局国资 号函批准，由建德市土地收购储备中心出资，于年月注册成 立的，注册资金为人民币万元整。该公司目前主管部门为建德 市桥东区块开发建设领导小组该小组是市委市政府为确保桥东区 块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小 组组长，下设开发建设指挥部，负责指导协调项目建设所涉及的各 项工作，由副市长担任总指挥。 三可行性分析研究报告编制的依据 建德市人民政府建设函号关于公布年度建德市 城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知 关于建德市基准地价更新结果的批复尤其是家大型化工厂，不仅给周边环境居民生活环境造成污染， 而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境保障 城市的安全加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置， 建德市委市政府拟对新安江街道桥东区块实施拆迁企业搬迁基础设 施配套改造。 二项目开发的主要思路 对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益部分用于企业搬 迁居民拆迁安置，另部分用于基础设施配套建设和公益事业建设， 以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。 三规划及建设条件 规划设计 根据市政府批准的由浙江大学设计的建德市桥东区块城市设计 方案，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施配套设施的 建设，未来该地区将建设成为个滨江特色突出公共服务设施完善 和集中，金融商业氛围浓郁人居环境优良的集商业文化娱乐商 务办公旅游信息休闲宾馆为体的建德市现代化城市功能区和 城市公共中心区域。 场址建设条件 地形地貌情况 桥东区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有 定的高差，但相对平坦。自然高程在米米之间。 工程地质与水文条件 桥东区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地 基承载力般为∽吨。桥东区块临近新安江，属钱塘江流域。 新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈 透底。区块内基本无自然溪流和水塘。 气候条件 桥东区块属中热带北缘季风气候浙土资函 号 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 建德市人民政府建政号关于印发建德市征用集 体所有土地实施办法的通知 建德市人民政府关于印发建德市实施浙江省城市房屋拆 迁管理条例若干规定的补充规定的通知建政号 建德市人民政府办公室号关于征使用集体 所有土地房屋拆迁补偿安置政策 建德市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见 建政号 建德市城市总体规划建德市桥东区块城市设计 浙江省建筑工程预算定额浙江省安装工程 预算定额浙江省市政工程预算定额浙 江省建设工程收费定额 浙江省建筑工程计价暂行办法 建德市建筑工程造价信息。 二项目总概况 项目地点和环境状况 本项目地点及范围是位于建德市新安江街道，东起国道和 建德大桥南依新安江水西至白沙路和白沙大桥北为严州大道 靠牛头山体。规划用地面积约为亩，总拆迁房屋面积为万 ，住户户，企事业单位家。其中集体土地住宅拆迁面积 万，拆迁户国有地住宅拆迁面积万，拆迁户 户商业用房万，拆迁户户企事业单位拆迁面积万 ，企业家需拆除违章建筑万。 该项目地处建德市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城 未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由 于历史的原因，厂区居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后， 新安江水库自年 月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续 三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所 有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患， 提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。 五是城市建设尤其是旧城改造的示范区 到目前为止，建德如此大规模的旧城改造尚属第例，对旧城改 造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责， 既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要 强调经济效益的综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改 造的第炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验的工程，他 若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游 示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积 旧城改造起到示范作用，其意义深远。 第二章项目的规划设计 区块规划目标 将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融 商业氛围浓郁人居环境优良的建德市现代化城市功能区。成为建德 的生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示 范区。 二规划功能定位 根据建德市城市总体规划确定的发展目标和桥东区块的发展条 件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建 设的方式，建成以商业金融休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的 主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色 的城市休闲游览地。采用环网供电，根据地块负荷值及其 分布组成环网开环运行。 配电线路区块内配电线，采用架空敷设与电缆地埋敷设 相结合方式，在商业服务中心区主要道路以及景观较好的地带采用 地埋方式，其余地带可采用架空敷设。 路灯供电区块内路灯采用独立的供电系统，变配电站尽 可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室内，低压线路采用电缆直 埋的方式敷设。 五广播电视通讯管网规划 通讯规划应远近期相结合，分期建设通讯管线主要包 括管位管孔和管干传输线缆作为种公共资源，应当加强其建设 和管理。为充分合理有效利用地下空间，应按城市网络布局，建 设同步敷设通讯管线。 广播电视规划区块内规划设立有线电视管线分别从严州 大道引入，新建道路上埋设电视管线，以支管为主，网络 分布密集区域适当增加管孔数量。 六燃气规划 规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。燃气 管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状布置，分管以技 状布置。 第三章改造项目开发工程概况 改造项目用地情况 整个改造项目开发规划用地约亩，其中需征用集体所有 土地亩，需企业搬迁后收回国有土地亩住户拆迁安置后收 回土地亩，由市土地收购储备划拨收得土地亩，其中医疗 卫生用地亩，用于严州大道桥东段和立交桥工程建设用地 亩，用于拆迁安置房建设亩。 二改造项目拆迁安置企业搬迁概况 住户拆迁安置概况 住户 三规划主要经济技术指标及土地利用状况 主要分经济技术指标 规划总用地面积亩 总建筑面积 建筑占地面积 容积率 建筑密度 绿化率 二规划建设用地情况表 序号用地性质用地面积亩百分比 居住用地 商办用地 商业金融业用地 文化娱乐用地 医疗卫生用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿化用地 建设用地合计 水域 规划用地 四城市基础设施建设规划 区块内除道路外规划涉及管线综合的内容包括给水污水雨水 燃气电力电信电缆有线电视电缆路灯等种管线。 道路规划 区块内共有道路十三条，其中主干道严州大道条次干道五 条支路七条，道路总面积。 二供水规划 供水源区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。 供水方式供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络 系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管 引入。 三雨污管道规划 雨水规划 区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统新安江。雨水 管道在建筑物周围每隔定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由 落水管收集，组织排至雨水检查井。道