现场管理，在确保安全 生产的前提下讲求速度与效益。 为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最 大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场 策划。 在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。 项目建成后，实行规范物业管理。 以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关 注项目建设过程中的风险防范与控制。 第二章项目建设单位评价 建设单位基本情况 湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房 地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于年月 在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本万元，经变 更现有注册资金万元，法人代表谭军亭，现房地产开 发资质为叁级营业范围房地产开发。该公司年开 发‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目，累计开发面积 近万平方米，总投资万元截止年月，以 上两个项目累计实现收入万元利润万元，目前 住宅车库尚可销售万元。 二股东及股本情况 公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下 股本构成及变更情况表单位万元 股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例 谭军亭 曾立。 三交通优势项目所在地为城市主干道建设路，本项 目所在区域不到公里是火车站，离市汽车南站的距离也不 超过公里，与外界联系十分方便。 四环境优势项目周边省人文科技学院中小 八中，有市中心医院市建设局等单位。东伴珠山公园南 依孙水河，与文化广场娄星广场柏杨河公园等市民休闲 广场极近，周边良好的文化氛围，人气商气，是住家投 资的首选。 五用地优势项目所在区域内地形平整，南低北高， 南北高差最大为米，地质结构不复杂，环境土质具备了 城市建设的要求。 第章总论 项目概况 项目名称‚阳光品‛住宅小区 二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司 三项目负责人谭军亭 四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园 路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路 育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局 ‚南政北工中商‛中的‚南政‛板块，是‚南政‛板 块的城东区。 五建设规模 用地总面积平方米约亩 建筑总面积平方米，其中住宅面积 平方米多层住宅面积平方米小高层住宅面积 平方米商业面积平方米地下室面积 平方米不计容积率物业配套用房面积平方 米。 层数本项目建拟的板式小高层住宅栋 多层住宅二栋，多层商住楼五栋。 规划指标值如下 建筑密度 容积率，其中住宅面积 平方米多层住宅面积平方米小高层住宅面积平方米商业面积平方米地下室面积 平方米不计容积率物业配套用房面积平方 米。 总层数 总户数户 建筑容积率不包括地下室 停车场车位数个 小区绿化率 建设工期个月 总投资额万元 收入总额万元 营业税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 四研究结论与建议 研究结论在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。 项目区域内的各项水电气通讯道路等市政配套设施 具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。 本项目建设对促进地方经济发展提升城市品位具有 良好的经济效益和社会效益。 本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主， 从娄底市目前房地产市场情况来分析，本项目销售市场前景 广阔。 本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防环保 节能通讯安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可 行。 经测算，本项目可实现收入万元，净利润 万元，投资回报，动态投资回收期年，经济财务方 案可行。 经分析本项目盈亏保本点为销售收入财务 内部收益率为，高于银行现行贷款利率，具有较强的 抗风险能力。 二建议 建设单位必绿化率 二项目可行性研究的依据与研究范围 项目可行性研究编制依据 土地成交确认书 企业营业执照等 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方 法与参数第二版 ‚阳光品‛项目详细规划 有关各专业的国家设计规范 城市规划编制办法实施细则 城市居住区绿化规划及规划设计规范 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路设计规范 高层民用建筑设计防火规范 湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南 省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准的通知 湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法的通知 项目单位提供的有关技术基础资料 经济环境及市场调查 二项目可行性研究范围 本报告对项目建设的必要性经济的合理性技术的可 行性实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项 目的决策和开发建设提供依据。 主要研究内容有 项目建设背景与必要性 市场调查与需求分析 现状与建设条件分析 建设规模与建设内容 规划设计方案 进度控制与工程建设方案 投资估算与资金筹措 财务评价与社会经济评价 环境保护与节能 三技术经济参数指标 总占地面积平方米。 总建筑面时，房地产发展步入快车道。 娄底市近年保持高速发展的不断提升的居民购买力 以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底 市的房地产市场带来定的发展空间。 近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低水平，具体情况如下 娄底市房地产开发数据统计表 单位万平方米元平方米亿元 年年年 全市商品房施工面积 全市商品房竣工量 全市商品房销售面积 施工面积销售面积 全市商品房销售金额 全市房屋空置面积 全市房屋空置率 全市房屋均价 二政策环境 年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工 程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势 需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城 市建设大发展机遇经国务院批准的涟钢年产万吨超薄 板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工 分厂湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于 娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各 种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水 供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新， 根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团 的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。 按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万， 居民的住房面积由平米人增加到平米人，在 路的建筑品质。 随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位 的要求会越来越高，‚阳光品‛住宅小区项目本身所具有 的‚简约现代‛将极大的改善城市环境，增强了城市的服 务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容 量，促进了康居小区的上档次建设。 通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁 建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以 及第三产业的发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛 盾都具有现实必要性。‚阳光品‛住宅小区项目的建成， 可安臵住户户，对这板块的居住，商贸文化的发展， 显然有着重要意义。 三项目地理位臵优势 项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新 园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最 火热的中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科 技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政职能机关有 建设局国土局规划局‚阳光品‛住宅小区北临城市 道路建设路，通过建设路联通的吉新路新星路育才路可 四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方 便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位臵较好。 二区位优势‚阳光品‛住宅小区项目位于娄底市建 设路与新园路交汇处，根据娄底市近中远三期规划以及 区三片六个组团的规划，项目建设符合娄底市总体规划 发展的方向几年 住房需求空间极为广阔。 二项目建设的必要性 符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房 地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房 价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但 作为中部崛起的城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南 都处于个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大 内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。改善 居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费发 展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且可以 带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机 会，促进社会经济的进步发展。因此，年末以来国家 不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面 鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积 极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此， 本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相 符的。 娄底作为个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛 发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙 板块火车站板块娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九 龙板块凸现传统商业特色火车站板块突出交通枢纽特色 城南板块是政治特色城东板块是以良好的文化氛围为特 色。本项目处在城南板块的城东位臵，将以其舒适现代 时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了