。宿州开发 区位于宿州老城区的南部，宿蒙公路宿怀公路宿固路省道和二 徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。 丰富的劳动力资源 宿州市的劳动力资源丰富，已形成有定产业素质的百万劳动大军。 劳务输出总量突破万人。资源丰富交通发达商务成本低，营造了 良好的低生产成本和低交易成本的发展条件，有利于主动承接经济发达地 区产业转移。 丰富的土地及自然资源 宿州土地资源丰富，用地条件良好，水源充足，为城市空间拓展提供 了坚实的保证。宿州市煤炭资源是淮北煤田的重要组成部分，在全省及至 华东地区都占有重要地位，是长三角经济区能源供应基地之。 同时宿州农产品资源充裕，粮棉油水果蔬菜产量均居全省前 列，是全国重要的粮棉生产基地水果主产区畜牧业发达地区。 区域发展机遇 中部崛起战略为宿州带来新的机遇 国家在统筹区域协调发展过程中，于年正式提出了中部崛起 发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起的各项政策与措施，这是继东部 开放西部开发振兴东北之后的国家又个促进区域经济发展的大战略。 实施中部崛起战略，国家对中部地区的现代化农业，特别是粮食主产 品区建设以及综合交通运输体系和能源重要原材料基地等建设的支持力度将进步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技术产业的 加快发展，积极促进中部地区大市场的开拓以及大流通的发展。 中部崛起作为我国重要的区域发展战略，随着规划的制定和逐步 实施，无疑给位在其中的宿州市发展带来了更多的机遇，有利于宿州市培 育发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加快国民经济和社会发 展，为抢抓机遇乘势而上奋力实现安徽省在中部区域的崛起创造 条件。 淮海经济区体化发展，将全面提升宿州及周边区域的整体竞争力 ，年拉动增长数亿元，市 场培育成熟后将是地方经济和财政新的增长点。 本项目完成后将会新增常住人口约人，流动人口约人， 人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有定的推动作， 而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要 的。 三可行性研究编制的依据 中华人民共和国城市规划法年 中华人民共和国土地管理法 建设部城市规划编制办法 建设部城市规划编制办法实施细则建规号 建设部开发区规划管理办法 安徽省城镇体系规划年目录 总述 建设项目概况 二项目建设的必要性 三可行性研究编制的依据 四可行性研究报告范围 五可行性研究结论 二市场分析 宿州城市概况 二宿州宏观经济运行 三宿州房地产市场供给及需求分析 四宿州整体房地产市场划分及分析 五宿州房地产市场判断 六项目机会分析 三项目地块概况经济技术指标及建设条件 地块概况 二经济技术指标 三建设条件 四项目的规划设计方案 整体规划设计原则 二项目规划思路 三建筑方案设计四结构设计 五消防设施设计 六环境保护 五首期建设计划及实施进度安排 首期的建设计划 二工程进度安排 六项目的核心定位及核心策略 商业地产与住宅地产的认知与模式 二整体开发理念 三市场定位 四产品定位 五客户群定位 六销售策略 七竞争策略 七投资总额估算及资金来源评估 项目总投资的估算的依据 二项目首期投资成本估算原则 三项目首期投资总额估算 四首期各季度投资计划 五项目首期资金筹措 八项目财务评价 评估依据 二项目首期销售价格推测三销售面积实现计划及销售收入实现计划 四项目首期税收估算 五项目首期财务盈利能力分析 六清偿能力分析 七资金来源与运会将首期的商业中大部分铺 面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等 优惠方法招商，吸引更多大企业大品牌的加盟。 综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经 营的模式住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将 会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招 商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。 项目公司概况 项目建设单位与职能 安徽中升投资发展有限公司成立于年，注册资本万，公司 占地总占地亩。经营用房自持余平方米，现有员工余人， 主要从事房地产开发物业经营生物工程化工类产品的生产经营建筑 安装工程等。 公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发建安产值近十亿，先后开发项目如下 年年，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地亩，开发 建筑面积万平米，于年底全部销售完毕。 年至今，开发建设黄山西递商贸城西递博雅兰庭渡假酒店和 中升融智工园项目，总建筑面积万平米，现已建设完成近万平米。 至今开，开发建设中升融智科技园项目总占地亩总建筑 面积达万平方米，现已完成近万平方米。 年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为 万平米，层数为层，现已形成销售。 随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在 皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省政府集资楼 望湖城项目近万平方的建设任务，安徽中烟蚌埠烟叶醇化库工程 万平方米，安徽皖北煤电医院工程万平方米，中国科技大学重点实验室 工程近万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数 千万元。 务实开拓追求卓越为公司经营宗旨，公司发展将依据这宗旨， 循序渐进诚信务实。使企业逐步健康稳定发展，有信心有能力使企业 在年打造成为以生物化工科技房地产开发为主的现代化大型企业集 团。 二项目建设的必要性 城市发展条件 良好的交通条件 宿州市对外联系便捷，交通优势明显 八项目首期不确定性分析 九综合评价结论及建议 综合评价结论 二建议 总述 建设项目概况 项目名称秀水服装城 建设地点宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。 建设单位安徽中升投资发展有限公司 项目概况 位臵本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环 路与外环二路之间。 占地面积项目总占地面积约亩，其中市场用地地块规划用地面 积约亩综合配套用地地块规划用地面积约亩。 容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为 ，综合配套地块容积率约为。 总建筑面积项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑 面积为约平方米，综合配套部分建筑面积约平方米，。 产品组合综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区 配套商业区商业市场用地区域，产品以城市综合体为主题，其它专业商业 服务区合理分布的大型，包含服装纺织品购物中心鞋帽饰 品主题商场小商品购物街餐饮风情街休闲娱乐广场及大型配套停车 场。 商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型 模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场 的封闭结合半封闭开敞空间的现代模式形成独立的城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食咖啡茶点影视游戏的点面状 服务区域小商品购物街餐饮风情街采用传统的开放街区形式，商业街 区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以 欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情休闲娱乐广场 为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植 物为主，主题公园内建造条景观河，河边景观树为香樟乌桕垂柳 银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。 项目经营模式 商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为自持招租，出 售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司放射状轴线，将其培育成为点轴结合的产业轴和城镇带。 京沪京福产业轴城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的煤带，包括徐 州枣庄滕州萧县宿州等，城镇密集，应凭借能源区位交通和 原有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪体化工业煤化工 精细化工新型建材电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业 带。 宿州市应主动承接辐射主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经 济圈作为接轨长三角的起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通 对接为支撑，通过市场引导要素互动和行政推动，全面推进产业协作 市场联接科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展的工业 品配套基地生态旅游休闲基地，开辟出条具有特色的东向发展道路。 安徽省承接长三角转移的优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨 益长江三角洲地区是我国经济最发达的地区之，在近年来的经济快速增长过程中出现经济体化的趋势。为此，安徽省委省政府及时提出了向 东发展战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地的区位产业科技和 市场优势，利用好长三角的资本市场人才科技资源，以更强地力度 推进大开放战略的实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。 年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区 规划。这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战 略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面的发展规划，对于崛起中 的安徽具有里程碑式的重要意义。 皖江城市带包括合肥芜湖马鞍山铜陵安庆池州巢湖滁 州宣城市个县市区，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖 江城市带承接产业转移示范区将依托现有的产业基础，继续发挥区位和资 源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双 核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布 的新格局