等的复合型 服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受 到国家层面的高度重视，些利好政策相继出台。这些政策也为 我国物流业的进步发展明确了方向。 年月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明 确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提 出了相关的物流园区工程城市配送工程等重点工程，同时要求 加强物流基础设施建设的衔接与协调。 年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要 大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优 化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 年月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展 相关工作，从税收优惠土地政策支持经营环境改善等个方 面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进 入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批 效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出 加大物流设施的资金投入加大对物流用地政策支持力度，鼓励 物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后 的又地带动了区域内的商贸流通，综合物流服务的 需求亟待满足。另方面，实业集团经过多年的发展，拥有较 雄厚的经济实力和重要的市场影响力，各业务板块迅速发展，自 身物流需求也不断释放。因此，实业集团依托自身物流需求， 抓住市场机遇，推动物流园区的规划与建设，能够形成多赢的局 面。 项目建设的必要性 项目的建设符合物流业的国家相关政策 物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推 进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提 高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建 第章总论 项目简介 项目名称市商贸物流园建设项目 项目承办单位市房地产开发有限公司 项目拟建地点内蒙古商贸物流园区位于海勃湾区北部摩 尔沟地区，东临加工服务业园区，西连观光农业区，紧靠机 场和北站，南距市区中心仅约余公里，北接千里山工业园 区蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。 建设性质新建。 用地面积园区用地为南北长的不规则矩形，面积为 公顷。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 国家计委投资项目可行性研究指南试用版和国家 有关法律法规。 内政发号内蒙古自治区加快发展第三产业 若干政策的规定。 市国民经济十二五发展规划市物流发展规划。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,市房地产开发有限公标 建设各类专业化仓库万平米以上，料棚料场万平米 以上 建设货运停车场万平米以上建设住宿餐饮休闲娱乐等配套服务设施万平米以 上 吸引入驻企业家以上 引入物流企业家以上。 项目的服务范围 立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于本 地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部 现代化物流园区先驱。 服务于市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合 中小物流资源，建成集展示交易物流信息仓储市内配送 为体的多功能现代化物流园区。 建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收 物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。 研究结论 本项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率， 项目可行。 由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且 在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。 主要技术经济指标 工程总投资万元。 其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元。 资金来源 固定资产投资万元，铺底流动资金万元，全部由企业自筹解决。 营业收入正常年份万元。 总成本费用万元。 利税万元。 销售税金及附加万元。 利润万元。 所得税万元。 税后利润万元。 未分配利润万元。 总投资利润率。 投资回收期年含建设期年。 财务净现值万元。 财务内部收益率。 经济分析结论项目司 研究工作的范围 本项目本着适度超前重在实用的原则，充分利用现有的基 础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。 主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方 案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济指标，投 资估算，成本估算和技术经济分析等。 项目概况 建设内容 在商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古商 贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以商贸物流园区规划 功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决 定在该园区内部规划商贸物流区交易展示区仓储区配套区 和公共基础设施共五大功能区， 商贸物流园区内部功能区布局规划 功能区 规划面积 万平方米 占规划总面 积的比例 商贸物流区 零担货物集散区 货运信息部 物流信息中心 合计 交易展示区 钢材仓储交易区 装备零配件展示交易区 运力交易区停车场 家居建材交易展示区再生资源仓储办公区 合计 仓储区 建材仓库 家居仓库 家电仓库 日杂仓库 保温仓库 合计 配套区 加油站 汽车修理与洗车服务区 物流企业办公区 园区办公区 物流研发中心 小型停车场 综合服务区 辅助设施 职工公寓 生活配套 合计 公共基础设施 道路 绿化 合计 发展预留区 未来发展预留 合计 合计 目钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要的煤 焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济的快速集聚发展，为仓储 运输物流等生产性服务业的发展提供了强有力的支撑，能够有 效地刺激对物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。 同时，随着近年市的经济社会迅速发展，各商贸企业对物 流的需求量也不断增加，对物流服务质量的要求不断提高。通过 对市建材家具家居家电五金钢铁再生资源等各专业 性批发市场的实地调研发现各专业性批发市场商户对于仓储 运输等基本物流服务需求相对统和集中，对集中仓储和单到底的运输配送有迫切的需求。除了对具体基本物流服务的需 求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高的期待。物 流质量上，要求货物递送的准时保质延伸服务方面，对物流 金融物流信息整合提出要求。 物流企业逐步发展，行业有待整合 个城市的发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大的 物流需求面前迅速崛起。截止到年，全市拥有各类专业市场 个，共有物流配送中心户，物流公司家，拥有运输车辆 辆，重型车占拥有各种装卸搬运机具台套，完成 公路运输万吨。年社会货运车辆已发展到台，年 运输总量达到万吨。通过调研发现，物流市场中还存在许 多小的物流公司，其经营业务简单，规模小分布散实力弱。 在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求 信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各 自为政，行业集中度低运作效率划建设仍显不足。 微观经济环境分析 近年来市工业企业发展迅速，有力地带动了相关商贸企业 的共同发展。年市规模以上工业企业共有家，与 年相比同比增长工业企业增加值为亿元，同比增 长。受此影响，市商贸交易大幅增长。市年社会 消费品总额达亿元，同比增长。工业及商贸企业的健康 发展都离不开物流服务的支撑，而物流园区正是提供综合物流服 务的重要枢纽。 市房地产开发有限公司隶属于内蒙古实业集团，立 足于市经济发展现状及集团自身发展战略，内蒙古实业集团提出规划建设内蒙古商贸物流园区并由市房地产开发 有限公司作为建设单位。该园区的建设还充分考虑了实业集团 自身因素的影响。该集团是多元化集团企业，经营范围涉及家用 电器连锁销售房地产开发百货商厦金融投资酒店餐饮 物业管理等多个领域。集团采用现代企业管理体制，采取事业 部管理各业务板块的方式进行管理，具体分为电器事业部房地 产事业部和酒店事业部。下属的电器公司始建于年，经 过十几年超常规跳跃式发展，现是内蒙古西部最大的家电经销商， 业务已辐射到银川市巴彦淖尔市和鄂尔多斯市，区域市场占有 率以上地产事业部成立于年，注册资本万元，下 辖房地产开发公司投资公司商厦等众多企业酒店事业部下 辖诸多宾馆酒店，其住宿和餐饮总量居行业首位。 市工商企业近年来不论规模还是数量都得到了较大增长，企 业生产的活跃有力不高，整个行业现代化水平较 低运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对 匮乏。总而言之，为了满足市社会经济发展对物流服务的迫切 需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。 物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接 为了满足市物流需求，在自治区与市政府推动下，市已 经开始了物流园区项目建设。年建成与在建的物流园区大约 有家左右，主要有海南锦达物流园区海勃湾众利惠农物流 园区海南如意俊安物流园区海勃湾物流园区海勃湾岱山物 流园区等海南同州物流园区乌达呼铁君正物流园区等。市是以能源化工建材冶金为支柱产业的新型资源型 城市，其实际物流需求具有独特的特点是煤炭化工等专业 性物流需求大二是商贸业物流需求量大。传统物流服务需求和 适应新型城市经济发展的现代物流服务需求共同发展。针对市 物流需求的特点相关物流园区项目应运而生。目前，有些在建的 物流园区主要是面向煤炭化工等产业的专业物流需求，如同洲 物流园能够提供金属非金属矿石危险化工品焦炭等物资的仓 储搬运装卸运输等物流服务乌达呼铁君正物流园集铁路 运输