开业后能迅速提升酒店的认知 系统汇总表及说明 第四章项目经营及预测分析 客房营业收入 餐饮营业收入 康体娱乐收入 其它收入 前三年经营收入预测汇总表 经营损益分析酒店三年损益预测表 第五章售价定位及财务测算产权客房部分 销售价格定位说明收益还原法销售价格定位 产权式酒店投资回报组合策略 第章项目简述 项目概况 本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限 责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高层， 建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。项目计划拟于建成后按产 权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。 初步定位建议 初步定位建议 总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体的四星标准商务休 闲型产权式酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次 酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。 其依据基于以下六点 机遇 吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后 本区经济发展以及旅达元。午餐上座率 ，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。 桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元 吉安皇冠酒店三星标准元 庐陵宾馆二星标准元 吉安君嘉商务酒店二星标准元 锦江之星经济快捷型元 吉安龙腾商务宾馆经济商务型元 吉安南苑宾馆经济型元 数据来源吉安市旅游局 吉安酒店业现状及特点分析 高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉 安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。 酒店多以招待所小型宾馆为主。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。高端市场 需求难以满足。 宾馆酒店业的发展多注重住宿功能，酒店硬件落理念落后。吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力 和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。 本章小结 吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒 店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件 和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。重要的是 如何把握好机遇。 本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全， 在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。 第三章项目总体功能定位制委托合同 吉安市城市总体规划 国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 国家计划委员会发布的投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法 住宅建筑设计规范 民用建筑设计通则 建筑物抗震设计规范 吉安市历年统计年鉴 本项目初步规划方案 其它相关法律法规标准和规范 其他相关依据资料及实地调查资料 项目单位提供的有关本项目的基础资料技术资料等。 第二章市场环境及项目定位分析 市场环境概况及分析 地理位置及自然资源优越 吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区的扇轴 部位。物产资源丰富，现辖镇乡，人口万功能布局图 伍十层功能布局调整图 十十三层功能布局调整图 目录 目录 第章项目简述 项目概况 初步定位建议 报告编写依据 第二章市场环境及项目定位分析 市场环境概况及分析 地理位置及自然资源优越 经济发展势头强劲 商业需求呈上升趋势 吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 居民消费力 酒店餐饮娱乐服务业消费现状 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 吉安酒店业现状及特点分析 本章小结 第三章项目总体功能定位布局调整方案 客房功能布局 客房层功能汇总表 客房层功能布局图 餐饮功能布局 餐饮功能汇总表 餐饮功能布局图 休闲娱乐布局 休闲功能汇总表 休闲功能布局图 其它功能板块 其他功能汇总表 大堂功能布局图 总体功会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不 可错失。 市场发展趋势 目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越 高效益越好的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造 变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备 受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。 造价成本可控 酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计 合理，可以稀释和缓冲成本压力。 经济效益明显优于经济型酒店 目前吉安四星级酒店的房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级 酒店的各功能板块餐饮娱乐等的交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入 的增长，促进物业增值。 提升物业价值利于售楼工作开展 项目定位为四星标准，有助于物业的预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到 助推作用。 利用高地优势打造企业品牌 恰当的档次定位和迎合市场需求的配套，极有利于布局等的复合型 服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受 到国家层面的高度重视，些利好政策相继出台。这些政策也为 我国物流业的进步发展明确了方向。 年月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明 确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提 出了相关的物流园区工程城市配送工程等重点工程，同时要求 加强物流基础设施建设的衔接与协调。 年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要 大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优 化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 年月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展 相关工作，从税收优惠土地政策支持经营环境改善等个方 面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进 入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批 效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出 加大物流设施的资金投入加大对物流用地政策支持力度，鼓励 物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后 的又地带动了区域内的商贸流通，综合物流服务的 需求亟待满足。另方面，实业集团经过多年的发展，拥有较 雄厚的经济实力和重要的市场影响力，各业务板块迅速发展，自 身物流需求也不断释放。因此，实业集团依托自身物流需求， 抓住市场机遇，推动物流园区的规划与建设，能够形成多赢的局 面。 项目建设的必要性 项目的建设符合物流业的国家相关政策 物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推 进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提 高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建 第章总论 项目简介 项目名称市商贸物流园建设项目 项目承办单位市房地产开发有限公司 项目拟建地点内蒙古商贸物流园区位于海勃湾区北部摩 尔沟地区，东临加工服务业园区，西连观光农业区，紧靠机 场和北站，南距市区中心仅约余公里，北接千里山工业园 区蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。 建设性质新建。 用地面积园区用地为南北长的不规则矩形，面积为 公顷。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 国家计委投资项目可行性研究指南试用版和国家 有关法律法规。 内政发号内蒙古自治区加快发展第三产业 若干政策的规定。 市国民经济十二五发展规划市物流发展规划。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,市房地产开发有限公标 建设各类专业化仓库万平米以上，料棚料场万平米 以上 建设货运停车场万平米以上建设住宿餐饮休闲娱乐等配套服务设施万平米以 上 吸引入驻企业家以上 引入物流企业家以上。 项目的服务范围 立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于本 开业后能迅速提升酒店的认知 系统汇总表及说明 第四章项目经营及预测分析 客房营业收入 餐饮营业收入 康体娱乐收入 其它收入 前三年经营收入预测汇总表 经营损益分析酒店三年损益预测表 第五章售价定位及财务测算产权客房部分 销售价格定位说明收益还原法销售价格定位 产权式酒店投资回报组合策略 第章项目简述 项目概况 本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限 责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高层， 建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。项目计划拟于建成后按产 权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。 初步定位建议 初步定位建议 总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体的四星标准商务休 闲型产权式酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次 酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。 其依据基于以下六点 机遇 吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后 本区经济发展以及旅达元。午餐上座率 ，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。 桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元 吉安皇冠酒店三星标准元 庐陵宾馆二星标准元 吉安君嘉商务酒店二星标准元 锦江之星经济快捷型元 吉安龙腾商务宾馆经济商务型元 吉安南苑宾馆经济型元 数据来源吉安市旅游局 吉安酒店业现状及特点分析 高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉 安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。 酒店多以招待所小型宾馆为主。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。高端市场 需求难以满足。 宾馆酒店业的发展多注重住宿功能，酒店硬件落理念落后。吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力 和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。 本章小结 吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒 店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件 和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。重要的是 如何把握好机遇。 本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全， 在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。 第三章项目总体功能定位