精神层次需求为目的，努力创 造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住 环境。 坚持节地节能统规划，合理布局，因地制宜，综合开 发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展， 顾及长远，做到设计新颖布局舒展环境优美配套齐 全，具有超前性示范性的原则。 根据城市规划要求，本着舒适经济安全美观的原则 考虑设计方案。 坚持科技进步择优选用的原则，选择优秀设计方案，采 用新材料新工艺新技术新设备，节约投资降低成 本减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可 能高的经济效益和社会效益为原则。 坚持环境生态化的原则，在满足日光通风的基础上，着 重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近 自然享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人 与自然的和谐统。充分利用土地及其他资源，坚持社大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 会效益经济效益环境效益相结合的原则，实现社会 经济自然生态在高水平上的协调发展。 第三节主要经济技术指标 总用地面积亩平方米 容积率 总建筑面积平方米 其中住宅面积平方米 产分析 六大特点主导青岛市年房地产开发投资。 住宅投资继续领跑，投资结构进步优化。随着我市经济 发展的持续趋好，老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需 求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度， 投资结构也进步优化。年，住宅投资完成亿元， 同比增长，高于房地产开发投资增速近个百分点，占全 部投资完成额的，比上年提高个百分点办公楼投 资亿元，同比增长，所占比重上升个百分点 商业营业用房增速缓慢，全年完成投资亿元，同比增长 ，所占比重下降了个百分点。 目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„ 第二节可行性研究的依据和范围„„„„„„„„ 第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„ 第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„„ 第节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„ 第二节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„ 第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„ 第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„ 第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„ 第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„ 第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„ 第节项目建设组成内容„„ 交通辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达， 交通便捷，发展潜力巨大。 市政配套与高科园装饰城仅站之隔，规划中的青岛中央商务 区和建设中的高新开发区分列西东两陲，沿辽阳西路环 境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场依 浪水世界国际啤酒城石老人国家旅游度假区石老人 生态观光园海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐教 育卫生配套日臻完善。 生态环境南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山崂山，苍山秀 色，历历在目。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第二节可行性研究的依据和范围 可行性研究的范围 项目背景和建设的必要性 市场分析 改造目标 厂址选择及建筑条件 项目的技术方案和建设方案 项目的环境保护和节能 实施进度安排 管理机构 投资估算及效益分析 研究结论及建议 政策依据 关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知青政发 号 关于加快市区旧城村庄改造进程的通知青政办 发号 青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定市政府 令第号 青岛市市北区控制性详细规划 城市居住区规划设计规范 可行性研究的原则大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 以创造二十世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企 业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能 质量为目标，以满„„„„„„„„ 第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„ 第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„ 第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„ 第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„ 第二节安全防护„„„„„„„„„„„„„„大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第七章节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章资金运作措施„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„ 第二节资金筹措„„„„„„„„„„„„„„ 第三节项目财务分析„„„„„„„„„„„„ 第四节项目运作风险分析„„„„„„„„„„ 第九章经济效益与社会效益分析„„„„„„„„„„„„ 第十章项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„ 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第章总论 第节项目情况 项目简介 项目名称大埠东村村庄改造 项目概况 地段项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，隶属于市 北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区， 南接湖光山色东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是 大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模 居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。 区域之。项目在北部板块紧依高科园，周边经 济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的项迫切任务。尤其 是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居 住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照成熟村 改造村的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北 区东部的开发建设和经济发展。 符合村民住房需要。自青岛市年区划调整以来，由于种种因 素的制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向 村委提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部 解决有很大难度。大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 符合推动周边经济社会发展的需要。项目位于辽阳西路劲松 五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模 成熟居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。因此，该项目的改 造开发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自 然生态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城 镇改造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对 创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要的。 符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需 要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫 切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关 部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目的快速开工建设， 可在现有土地上建成功能完善交格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。 城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出 元，增长。根据世界各国房地产发展经验，人均 在美元时，房地产业将进入个快速发展的时期。青岛市人 均年就已超过美元，但直至年末，城区人均 住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方 米。而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。因此，青岛 房地产业依然具有广阔的发展空间。 中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分 析报告。该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 持续繁荣了近年的房地产业，将进入中期调整过程。专家指出， 与投资相对的，是房地产消费增长将明显减缓。随着年开始 土地拍卖年房贷加息年的二次加息等政策性调控逐 步规范房地产市场。火热的房地产消费增幅逐步放缓。业内专家 预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计 商品房消费的增幅将在。 但同时这也是凤凰涅磐的过程，是重新洗牌规范市场的过 程，这点从年至今的市场发展看，尤为明显。整个行业朝着 良性的轨迹发展，资源得到更加有效的整合配置。产品得到质的 提升，消费者成为真正的受益者，反作用于市场的购买力爆发， 使得房价在片叫降的喊声中依然保持稳定的升幅。因此， 中国房地产市场还是会在个快速发展的良性环境中越走越远。 青岛市房地通便捷具有现代气息的住宅 区，不仅可改变周边群众的居住条件，更可通过新入住的高科园 内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可 以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发 展。 符合提升地区品牌的需要。本项目的超前规划建设，不仅可以 改善周边的居住及自然生态环境，更可以塑造个好的品牌，对 于扩大和提升市北东部区域的知名度影响力有很大的促进作用， 对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳 的投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。 本项目虽然本身的经济效益不高，但项目的建成对于周边经济的 提升和巨大的社会效益却是可观的，这也就是本项目建设的必要大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 性。 第三章市场分析 第节房地产市场分析 我国房地产发展趋势预测 房地产业是国民经济的支柱产业之，它不但满足市民对居 住的要求，而且肩负着刺激消费，促进生产的重担。年后世 界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压受日元贬值影响，东南亚 各国货币竞相贬值，造成中国