别注意作好以下几个方面的工作。 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大， 在项目实施中应注意加强各方面工作的协调。 项目的定位主题有定难度，尽管设计工作已经完成，其定位也 就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善 强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利 条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 严格执行设计标准，积极推广标准设计 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。 应用价值工程降低建设成本 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌的出现 势在必行，项目承办单位应充分认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投 资力度，在社区经济允许的前提下，全面提升楼盘品质。 在保证质量的前提下，缩短建设周期，建设过程中要尽量加快建设 速度，使项目早建成早收益。在筹建和运营过程中，应及时注意市场动态， 保证质量，强化销售，以求达到最佳经济效益。 建议有关部门尽快立项，项目单位尽快落实资金投入建设和实施，同 时项目承办单位需结合开发的特点，抓好营销渠道，加大市场和销售力度， 以达到预期的效果。 旧村改造工作的对策建议 以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，必须做 好规划工作。此次改造的居委是河东区城区边缘的近郊农村，通过改 造合点，将集中建设成为个新城区社区，规划必须高起点，高标准。按 照市及河东区城市总体规划，做好九曲街道办事处居委社区控 制性规划的修编，然后做好各区块修建性详细规划。规划要做好延续性， 原部分区块已做过修建性详细规划，部分村民安臵房已按修建性详细规划 实施，新的规划要与原规划衔接好。规划要面向现状，做到可操作性，出 台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，旧村改指出了旧村改造的意义，提出要各地开展 这项工作。旧村特别是城市镇中的旧村已亟待改造。 据调查，我市的些地方已开展旧村改造并已基本完成，另外些地 方也正准备启动旧村改造工程，但由于目前全市尚没有个统的旧村改 造政策，大家只能是八仙过海，各显神通，有的村已进行的旧村改造， 由村委会作为实施主体，自行组织拆迁开发建设安臵和房屋对外销售， 未向政府有关部门办理任何手续，有的以村民集资联建的名义对外销 售多余的商品房，土地权属仍保持农民集体所有不变，有的村正准备实施 的旧村改造，该村村委会自行找好了房开公司，双方协议确定了开发条件第章总论 项目名称与项目承办单位 项目名称 居委旧村改造住宅小区还建工程建设项目 项目承办单位 河东区九曲街道办事处居委 项目拟建地点 河东区人民大街北侧，滨河大道东侧，东兴路西侧。 项目申请报告编制单位 山东建设项目咨询有限公司工咨 项目申请报告编制的依据和原则 编制依据 国家计委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 第三版及现行财税制度。 关于大力发展经济适用住房的若干意见建设部国家计 委国土资源部发 建设部房地产开发项目经济评价方法。 经济适用住房管理办法建住房„‟号 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 经济适用房价格管理办法计价格号 山东省经济适用住房建设管理办法 市安居工程实施意见 山东省人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地 产业持续健康发展的意见的通知 城市居住区规划设计规范 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 民用建筑设计通则 住宅建筑设计规范 建筑设计防火规范年版 屋面工程技术规范 民用建筑热工设计规范 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国土地管理法 城市房屋拆率。住宅建筑面积净密度，项目由 栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成，住宅平均层数层。住宅户数 套，规划还建居住人口人。住宅楼地下停车位储藏室个。绿 化率，总建筑密度。旧村改造住宅小区按照普通住宅标准 设计，交通便捷，功能齐全，物业管理智能化。 本项目开发建设总投资万元未含拆迁费用元平方米， 其中开发建设投资为万元土地登记公证费万元，勘察设 计前期费用万元，建筑安装工程费用万元，配套建设费用 万元，建设管理费用万元，税费万元，不可预见费用 万元，间接费用万元单位建筑面积综合造价为元 平方米销售及其他费用万元。项目建设期年。 项目销售收入万元，总成本费用万元，税后利润 万元，投资利润率，投资利税率建议全部用于同 期旧村改造土地复垦。项目建设符合经济评价指标标准，符合山东省土地 控制标准，符合国家现行产业政策，符合社会主义新农村建设的指导精神 和政策。 项目结论 在对市河东区九曲街道办事处居委旧村改造住宅小区还建 工程项目作出了科学充分的方案论证和切合实际的经济评价后，符合 社会主义新农村建设的指导精神和政策文件，符合市城市总体规划， 对城市综合开发建设具有重要意义，本项目申请报告提出如下结论 居委旧村改造住宅小区工程项目住宅社区的建立，对于 加速市城市改造和开发计划的实施，改善城市面貌，完善投资环境均 具有积极的意义。 按照抓整村推进兴致富产业建文明家园创和谐新村 的指导思想来进行项目的建设，有效的推动了河东区九曲街道办事处的社 会主义新农村建设的进程。 本项目总投资万元未含拆迁费用元平方米， 其中开发建设投资万元，销售费用万元。项目建设期 年。 项目销售收入万元，总成本费用万元，销 售税后利润万元。 项目所需各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了有 利条件。 本项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产开发建设的 系列的方针政策，是市河东区九曲街道办事处发展及城市建设事 业，促进经济和社会全面发展重大举措，有利于居民生活管理条例 市城市总体规划 上级或者主管部门有关方针政策方面文件 编制原则 规划设计方案要具有超前性且经济合理，要充分体现以人为 本的思想并有利于构建和谐社会 户型设计超前合理经济适用，标准适度功能齐全便利 节能 因地制宜统筹兼顾，经济适用房建筑景观符合城市景观规 划要求。 科学合理建设经济适用房，满足中低收入家庭住房消费需 求。 合理性原则，对建设项目的有关经济技术指标是有较 好的合理布局性和科学性。 环境保护原则，开发利用与生态平衡建筑与绿化按规范实 施，塑造优美舒适的经济住房社区。 整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项 目的整体效果。 项目申请报告编制的内容和范围 项目提出的背景及建设的必要性 项目建设地点及配套条件 主要建设内容及规模 工程技术方案 现状分析及预测 环境保护及节能 组织机构及劳动定员 工程管理及项目实施进度安排 投资估算及资金筹措 财务分析及经济评价 本项目申请报告根据市目前旧村改造实际现状，结合城市总体规划 及相关产业政策对市河东区九曲街道办事处居委旧村改造住宅小区 还建工程建设项目进行了调查和预测，并对投资概算社会效益等进行 分析测算，合理确定项目建设规模建设方案及基础设施配套，提出项目申 请报告。 项目概述及研究的结论 项目概述 旧村改造能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更 多的农民转移到二三产业上来，在解决未来发展空间需求的同时， 也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现 农村现代化加快城乡体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展 的重要途径。 市河东区九曲街道办事处居委旧村改造住宅小区还建工 程建设项目位于人民大街以北，东兴路以西，滨河大道以东，地理位臵为 东径。至。，北纬。至。之间。 项目住宅社区总规划用地面积折合亩还建住宅 建设用地计划投资建设经济实用房标准的旧村改造住宅总 建筑面积为，容正做好。从有限政 府角度出发，在旧村改造中，政府只要做好规划政策制定和宣传公共 基础设施建设等工作，尽量从具体工作中脱出来。我们要充分调动群众的 积极性，建议街道办事处和村委共同为旧村改造实施主体，政府给大政策， 具体政策细节由村里自主决定，真正实行村民自治。 盘活土地，解决建设资金问题。按原区政府文件规定，以上四种征 用土地，村集体按征用面积的留地开发。现各村都有定面积的留地， 建议村留地开发部分土地进行拍卖。就解决了建设资金。或整个旧村开发 和部分空地全部由开发商来操作，政府定规划指标和要求无偿提供多少安 臵房，开发商以开发商品房的利润来建设安臵房。 逐步开发，稳妥推进，建成片，拆除改造片，解决过渡房问 题。 第二章项目现状分析提出的背景及建设的必要性 市经济和社会经济发展概况 市位于山东省东南部，地处中国南北过渡陆海连接地带，是鲁 南苏北重要的交通枢纽。距日照岚山连云港三大港口百余公里，距青 岛港公里，北京至上海的高速公路纵贯全境，飞机场是鲁南最大 的航空港，已开通至北京上海广州济南青岛等航线。辖兰山区 罗庄区河东区和临沭郯城苍山莒南河东沂南平邑费县 蒙阴，共三区九县。行政区划内有两个省级开发区高新技术产业开发区 和经济开发区。全市总面积万平方公里，其中耕地面积多万亩， 人口多万，其中劳动力万，富余劳动力多万，是山东省面积 最大人口最多的市。全年四季分明，光照充足，年平均气温度，年 平均降水量毫米。 市水电供应充足。发电装机容量万千瓦，拥有