率， 销售利润率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目的社会效 益和经济效益很好。 三可行性研究报告研究范围 根据南通金海岸火车站商业广场项目建议书批复及项目规划设计方案，本报告工 作范围主要是投资环境房地产市场分析海安商业地产市场分析项目自身素质分析项 目开发建设建议环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价风险分析及对策 销售前景预测等。 四研究结论及建议 本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及 项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地 产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置 及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业 房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项 目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区 产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善海安新 区的城市形象，环境效益也将有目共睹。 从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步 方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进步的市场调研和边际效益规模效 益分析，尤其是对面积较大总价较高的产品多层联卖有效功能分区不详细的产品开发 规模的调研分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积 及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 少项目风险。 总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境何回报社会，现在正是开发商 应该讨论的问题。现在正在提出主流开发商的社会责任感，正在提出和谐地产和谐社会的 概念，这就是对社会回报的种表现。对社会最好的回报就是努力提高性价比，用好产品回 报社会，用好的性价比回报消费者。 开发商对于产品如何更好的开发，首先要更多地开发节能省地型的住宅，绿色住宅 应该是发展的主要方向。开发商应该主动地做为绿色建筑的营造者，通过努力把楼盘建成更 加符合省地，更加符合节能的产品。 二海安县房地产市场现状 年海安房屋施工面积万平方米，其中住宅万平方米，比年目录 总论 项目建设背景 二项目概况 三可行性研究报告研究范围 四研究结论及建议 五主要经济技术指标 二海安宏观市场分析 自然状况 二三大产业分析 三主力产业分析 三投资环境 四城市规划前景 五房地产市场现状 全国房地产市场现状 二海安县房地产市场现状 六商业用房市场分析 商业用房市场现状 二商业用房需求及发展 三当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题 七海安楼市调查 八海安商业现状 县城商业中心 二专业性市场 九项目总体概况 十项目分析 项目优势 二项目劣势 三威胁分析四机会分析 五综合评价 六本项目成功运作所需注意的焦点问题 十项目市场定位 项目定位 二发展思路 十二营销推广策略 项目价值点分析 二推盘节奏 三推盘原则 四推盘步骤 五产品搭配 六销售策略 七定价策略 十三项目开发建设建议 总体规划理念 二建设规模 三建设方案 十四环境保护 十五项目实施进度安排 首期开发 二建设周期 十六投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 十七经济效益分析 经济技术指标 二销售价格分析 三销售进度 的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品 牌竞争将成为市场竞争的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将 成为市场的主流营销方式。 基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商业发展日益增 加的需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对 项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火 车站广场为依托，结合海安县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设航母级商业区 南通金海岸火车站商业广场，此项目的建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重的地 位。依托上述优越条件，本项目的开发建设将会为海安人民带来不可多得的商机。同时此项 目的开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。 南通金海岸火车站商业广场在投资商上海宏博集团的开发事业中占有极其重要的 地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。 南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大， 其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项目的可持续性开发。 该项目规划设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相 继开展。 二项目概况 项目名称南通金海岸火车站商业广场 建设地点海安火车站站前广场南北两侧 建设单位南通金海岸房产开发有限公司 企业性质有限责任公司 经营范围房产开发会务及展览服务组织产品展销 公司类别专营公司 资质等级房地产开发企业三级资质 工程概况金海岸火车站商业广场项目占地平方米，总建筑面积约为 万平方米，项目以步行街为主线，沿街层，内部商业主体层。经估算，工程总投资 万元，每平方米造价元，每平方米成本元。 资金来源本项目建设资金来源有四种渠道开发公司自有资金万元上 海盈利能力分析五清偿能力分析 六资产平衡分析及资产负债分析 七不确定性分析 十八风险分析及对策 市场风险分析 二经营管理风险分析 三金融财务风险分析 十九销售前景预测 综合社会效益 二项目前景预测 二十综述 总论 项目建设背景 近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要 的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国 民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入后，城市商业网点规划作为 符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。 商业地产作为第三产业的创新版块，在新轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴 含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适 应新形势下消费群体心理需求形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商 场从小开间的单商品组合商品的销售形式，走向规模化综合化站式的销售形式。 从而应运而生了商城超市大卖场等等。与此同时，随着海安经济的飞跃发展， 城市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在 不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。生活方便交 通便利环境舒适品种齐全站式购物体验式消费，现今己成为越来越多的人所向 往的购物天堂。因此，以单开间门面为家商场的规模形式已难以满足世纪人们对商业 站式集中购物的需求增长。 我国政府对入世的积极态度，从定意义上表明，政府要下决心用以市场换市 场的方针来替代原来的以市场换技术和以市场换资金的政策，根据加入世贸总协 议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段竞争阶段成熟阶段 的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单竞争转向服务管 理技术等多方位竞争，经营者运河运立体交通网， 小时经济圈半径内，连接包括上海虹桥机场南通港在内的六个机场六个港口，是东 部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来的交通经济效益数以百亿计, 铁路南北向的新长铁路与东西向的宁启铁路在海安交汇，使海安成为苏中铁路枢纽 中心，并连接陇海线京沪线，海安将成为全国重要铁路交通枢纽。 公路国道省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中的盐通高速和 海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速的苏通大桥建成后，海安至上海的行程仅为 小时。 航运海安河网密布，水运发达，通扬运河通榆运河畅流其间，连接京杭大 运河，通达全国各地。 航空近在咫尺的南通机场已开通至北京广州厦门等航线。 海运距国家十大港口之南通港公里，可直通日本韩国香港等国家和地区 距建设中的东方大港洋口港仅公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世 界各地航线。 海安火车站集客运货运机务段军工站编组站为体，是江苏除徐州外最大的 二级编组站，是江苏中部重要的交通枢纽。作为南通新轮经济发展浪潮的重点项目，海安 火车站商贸城充分利用火车站建设带来的独特交通优势和巨大的潜在商机。 四城市规划前景 新编制的海安县域城镇体系规划，根据海安城镇发展现状及各自的空间格局功能分 工产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将海安定位为全国农业产业化示 范区，江苏省轻纺机械电子工业基地，苏中交通枢纽物流中心，南通市域次中心城市。 海安着力构建以县城为核心，交通干线为骨架，心带三区的城镇空间结构格 局。 心为以城县城两镇海安镇城东镇为中心 带为沿国道和海防公路形成的城镇带，以县城为核心，沿线主要分布城镇为曲 塘胡集西场李堡角斜和老坝港 三区为东中西三个城镇经济区。规划县城为中心城市，李堡曲塘为中心镇，其它 为般镇。明确海安现状城市化水平近期年城镇人口万人，城 市