域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查 院法院银行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成 为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当 其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会， 使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势光 明山商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与五马广场光明山形成三 点成线的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场单 个项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，革新。城市的改造和 企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开 发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动，涟源市加大城市交通路网的拓建兴建，由此产生的效应犹如针强心剂，推动涟源市房 地产业等相关行业飞速发展。 涟源市经济发展概况 涟源地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产冶炼机电运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及 消费水平自年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临 街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开 发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步规划面积在平米之间。 另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市芙蓉广场，距涟源市核心商业区域光明山约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经 营类别不统，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临人民路公交车站 休闲广场光明山市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内福康祥超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目西侧为煤炭总医院，往北米为六亩塘镇中心医院 教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体育运动场地。 金融邮政电信邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 娄底涟源房地产相关法律政策与文件 涟源市的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料 涟源市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二项目概况 地块位置 本项目地块位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，距光明山市民休闲广场约米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形 态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医院南向人民西路 北向临街民宅 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线米，实际用地面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间， 裙楼以上为四层住宅，拟值被市民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景 表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场 商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最 具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周， 形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立 涟源华鑫项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四涟源市情及发展概况 涟源市情 涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县， 年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。 涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。涟源市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南 有雄甲三湘的龙山森林公园。 涟源市交通便捷，湘黔铁路娄涟高等级公路与国道从境内通过，太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路即将兴建，个完备的交通路网即将构成。 涟源有煤炭之乡，有色金属之乡的美称，已经探明的矿产资源有煤铁锰锑重晶石等种，形成了采掘机械 建材冶金制药食品加工等产业。近年来市委市政府实施科技推动市场带动的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜 管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。 涟源市城市发展概况 当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市 建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境的改善和经济发展。 近年来，涟源市大力推进工业强市的发展方向。投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞 争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭 借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适 的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居 建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居 建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面 也将进步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消