究主要依据国家现行的有关法律法规规定。 蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 蓝山江南财富城规划及规划批复。 土地拍卖确认书及土地使用证。 项目建设开发单位提供的基础资料。 可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策法律法规规范等， 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性工程 建设条件工程规划设计方案工程建设内容进行分析研究确定 拟建规模，工程建设总投资工程实施进度安排招投标方式，环 境保护及节能措施拆迁安臵方案。综合分析预测房地产市场价格， 对项目进行财务分析社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性。 主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号项目单位数据备注 占地面积 总建筑面积 可销售面积 建筑密度 容积率 绿化率 总投资万元 贷款利息万元销售总收入万元 上缴税金万元 开发利润万元 项目投资利润率 项目投资利税率 项目财务内部收益率税后 项目税后净现值万元 借款偿还期年 主要研究结论 蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是及地形图 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范，版 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分，建标 号 建设部建筑工程设计文件编制深度的规定。 工程概况 该工程规划用地位于城东路和规划道路十字交差路口的西北角 和西南角。该建筑为综合性商住楼。总建筑面积为，建筑 层数为十二层。 设计理念 充分关注商业，住宅建筑的形象塑造，力图保持城市主干道 景观序列的延续性和完整性。 突出城市办公性建筑的特殊性质，使建筑形象充分反映新时总论 项目概况 项目名称蓝山江南财富城 项目总投资万元，总建筑面积约万 项目开发单位永州市鸿大房地产实业有限公司 项目可研单位永州市工程咨询中心 区域概况 蓝山县是革命老区，位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧， 东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾 县。境当楚尾粤头，为湘粤相通重要门户。地处东经 ，北纬。县境东 西宽公里，南北长公里，全县总面积平方公里，总 人口万余人，辖个乡镇办事处，个农林茶场，年 国民生产总值为万元，其中第产业万元第二 产业万元第三产业万元。境内属中亚热带季风 湿润气候区，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温‴， 无霜期天，降雨量毫米。 蓝山县区位优越，交通便利，素有湘南门户之称，是湘南 通路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈， 临邻湘粤路酒店条街塔峰路针织条街。总用地面积 ，总建筑面积约万，其中商铺面积，商品住 宅。项目总投资万元。项目建成后，成为蓝山新 的商业景点江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业， 引领新的消费时尚。沿街门面优先满足社区商业，如邮政银行美容美发药 店通讯汽车美容影楼音像店干活店修理行文印店 西饼店鲜花礼品店书店服装店精品店等。 内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮， 及休闲娱乐，如足浴保健按摩健身馆休闲茶馆美容美体馆 网吧。 很容易聚集人气的业态餐饮休闲娱乐安排在二三楼， 以带动人流往上走。 项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于年月日，位 于永州市冷水滩区零陵北路号，是永州市较具规模的家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金 万元，公司拥有资产总资产余万元，经营范围房地产经营 开发信息咨询物业管理房产出售出租建筑装饰工程建 筑装饰材料经营。已成功开发了冷水滩江南财富城等项目，有 着定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划建 设营销财务质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益经济效益双赢及可持续发展战略 已成粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里 程公里。省道线交汇其中，永连公路贯 穿全境。东距郴州公里，南距广州公里，西距永州公 里。蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和湘 南农业综合开发重点县。全县现已形成个亩以上的黄花梨基 地，个亩以上的优质烤烟基地，个亩以上的商品蔬菜基地，个万亩以上的大径材基地，个亩以上的丰产 楠竹基地，个亩以上的高效药材基地，个出栏头以上 的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电力充足， 是全国首批个电气化达标县之矿产资源丰富，境内已探明 的矿藏有铅锌锰铁等种，其中黑七型锰铁矿储量达 亿吨。近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日趋繁荣， 以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。年被评 为全省乡镇企业发展十快县和永州市乡镇企业强县。全县乡镇 企业已形成建材轻纺冶金水电竹木加工和交通运输等六大 支柱，是全省运输大县小水电大县和最大的石材加工基地。今日 蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。 项目简介 项目的由来 蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商 业核心圈城东路。为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以 拍卖方式获得该土地的使用权。 项目简介 本项目为商业综合开发项目。至二层为商业用房，三层局部 商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于 城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。 商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进步降低。居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增 长，而目前县城明显缺乏这类场所。 房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位推广等也还缺乏经验。 开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路零售商业集 中，主要有蓝山步行街实惠多超市仙东超市。不存在恶性竞争， 而是互补优势需要实现双赢。 市场调查结论 当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当 多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下 有利因素 经济持续增长，居民生活水平不断提高 成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即 可得到消费者认可 独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点 政府政策扶持，加大培育市场力度同时对国有土地的严 格控制，使地价与房价在近期内得到飚升 旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了 相当大的改善。 不利因素 土地开发成本较高，存在定竞争压力，开发周期要短。 项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进 行文明施工。 商业定位发展理念城市商业引擎，自由消费体验 让蓝山进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。 人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩 乐，或看书或游戏，这就是最具体的都市生活，我们的项目创造了 体验自由的空间。 我们给予蓝山这样的体验空间，种程度上，我们是城市的活 力引擎。 项目规划设计方案及项目建设内容 规划设计说明 设计依据 甲方所提供设计方案征集邀请书 甲方所提供有关该项目用地红线图限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这点。 商业物业需要精心定位蓝山毛织产业从年兴起，经过年的发展，造就了批毛织 行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以蓝山的商业 物业市场具备潜力。但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之前 仅开发了蓝山商业步行街的个商业项目，销售情况也不理想，基本 无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作。 相关项目的市场调查分析 本案蓝山商业步行街蓝山新核心商圈 支撑点 城市唯的两具商业项目。 总商业面积超过。 综合性商业体。 统操作，互相借势，互为补充。 优势 避免定位重复，形成恶性竞争。 避免价格战。 项目销售价格预测 按照年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门 面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为元平米月。 按照年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是 元平月月元。 如果把半年的免租进入，则应该是元 约等于元。 商铺抛出市场的价格区间 层临街门面元左右 层内部元左右二层商铺元左右 三层商铺元左右 项目周边环境分折 本项目位于蓝山县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈， 不能依托