业比例由上年的∶∶变化为∶∶，其中工业增加值占 的比重为，比上年提高个百分点。全社会劳动生产率为元人，比上年 增加元。人均达元折合美元，比上年增加元。 图年全省生产总值及其增长速度图 数据来源安徽省统计局统计公报 合肥市房地产市场 合肥市区域规划 大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。 图合肥市城市总体规划图 其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环 路以内国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能是指四个外围城市 组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业 园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地 西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较 高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。 合肥市房地产市场概况 年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况 由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少， 年的均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。从 竞争楼盘的户型来看，户型结构以三房四房为主，兼顾少量二房小户型。根据帝景公馆 项目区位环境和住宅市场需求，规划高中普通三种。住宅设计要求建筑师在新理念的 指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术手段，综合社 会经济环境文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代社会居 民需求的城市住宅。帝景公馆项目户型方，主力户型方。 下面例举的是些房型的简单介绍 第章总论 项目概况 为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划， 安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的 地块进行开发，建立个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。该项 目规划面积平米，总建筑面积平米，位于合肥市望江西路号，潜山路 和望江西路交汇处向西米，地处黄望潜板块核心区位。南临政务区天鹅湖，西眺大蜀 山。 开发商简况 华地置业有限公司是年月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资 组建的大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路号，主要经营房地产开发经营与 管理及物业管理等相关业务。公司自成立以来，直秉承诚信责任共赢的理念， 以高度的社会责任感经营企业。公司坚持以团结务实开拓奉献的企业精神为指 导 该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇 住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优 化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标表 项目数值单位 用地面积平方米 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 其中 住宅平方米 会所平方米 物业及其他平方米 其中 物业平方米 综合商场平方米 休养所平方米 地下建筑面积平方米 建筑密度 户均面积平方米 总户数户 车位配比 汽车位个数个 研究报告的编制依据 项目建议书及其批复文件 国家及合肥市颁布的相关法律政策法规 合肥市总体规划 建设用地规划许可证 合肥市市区建设用地批准书 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划 合肥市蜀山区规划设计方案 合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料 合肥市统计年鉴 建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法等等。 研究报告的研究范围 本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测建设规模与开发条件建 筑方案设计环保消防与节能节水建设安排与进度计划投资估算与资金筹措财 务评价社会评价风险分析等。 第二章项目投资环境可行性分析 安徽省国民经济发展，在激烈的市场竞争中，抓住每个发展机遇，连续多年来，公司保持了良好的发展势 头。华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业，以城市运营商的使 命感整体运营城市，提升城市居住品质。 项目建设的必要性 为满足合肥市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质， 促进合肥市经济的快速发展，拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。 随着合肥市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人们 对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市 区，随之而来对合肥市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。 该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现 合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需 求，促进当地经济发展具有重要作用。 该项目开发完毕后，所在地人流车流将会有很大的增量，对交通和市场将有 更高的要求。同时考虑到该地区地处合肥市新中心，周边楼盘众多，学校小区的建设 和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。而且该项目 由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥建设说 容纳和互相适应。总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会 的发展是有积极的作用国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。 是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活 力城市化水平最高的新兴城区。 区属销售情况分析 在年的区属销售中，合肥市个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌， 而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了 套。蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了套，排名第二位的是瑶海区，其 销售套数为套。 表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表 年年年年同同比比 蜀蜀山山区区 庐庐阳阳区区 包包河河区区 瑶瑶海海区区 高高新新区区 经经开开区区 政政务务区区 新新站站区区 滨滨湖湖区区 图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图 年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元 的区域，处于中等水平。 表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表 排名区区属属均均价价 高新区 政务区 蜀山区 经开区 瑶海区 庐阳区 包河区 新站区 滨湖区 分析结论从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城 市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。大 量高档商务办公的进驻，将极大促进商业住宅需求的提升。从功能上看，蜀山区布局合 繁华，也将带动些商住两用客户们的兴趣。 威胁 竞争风险未来几年，西环中心天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致 市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧 市场风险项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落 的能力，抗风险能力较差 政策风险愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进步减少，未来的房价走 势，不容乐观。 项目的客户定位 目标客户初步定位 基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是 第层面合肥本地 就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情 况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断， 这些客户主要来自于老城区北城等区域。另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引 力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成熟，本区 域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之。 第二层面安徽省内经济发达地区芜湖马鞍山铜陵淮南投资型客户。 第三层面省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。 目标客户特征分析 年龄特征年龄分布在岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在岁到 岁左右。 职业特征各类电子商务私营业主创业业主和白领阶级。 经济收入年净收入约为万元的家庭 产品定位 本 理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市 的主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看，蜀山区交通便利，半小时内城， 小时合肥的交通格局已经形成。 综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。 第三章项目定位 产品竞争力分析分析 优势 地段优势 蜀山区最靠近市中心的繁华区域周边行政商业配套齐全 地处学校中心，人文气息浓厚 本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆 本项目距大蜀山植物园天鹅湖等游玩休闲场所不远 本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重 要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位 二规模及产品优势 总建筑面积为万平方米，为合肥市距城中心较近的盘大型住宅项目 南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚 户型设计简约大方紧凑合理，面积控制较好 劣势 项目周边其他居民区公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已 经渐近淘汰 周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。 机会 此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能 市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设 施几近完善