新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎 之又慎，楼市度呈现出持币徘徊和持房待涨的观望之风，大 有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也出现小幅下挫。 然而，进入年月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价 依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，国八条的后续 政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。 综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房 地产开发全过程的干预。 土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度， 严格土地管理。新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用 住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用 地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加 强房地产开发用地供后监管。土地供应采取市场化方式，招挂拍方 式广泛应用。 除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。通知规定，新增建设用地 土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。 根据专家估算，此项约品房累计待售面积达 万，其中，商品住宅待售面积为万而开福区销售量 同比增幅高居第位，该区房地产市场逐渐呈现供不应求状况。 销售价格 年全市商品房平均价格为元，商品住宅平均价格为 元，非住宅商品房平均价格为元，较去年同期分别上 涨了。 年商品房平均价格在年的基础上有稍许下降，是因为 宏观调控的影响，二因市中心区高价位商品房供应量下降，导致整体价 格下降，三因非住宅类产品供应量下降，客观上也拉低了平均房价。但 住宅类产品的销售价格持续上涨，表明住宅需求旺盛。 套型结构分析第部分项目概况 宗地位臵 该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路号称三湘第路 与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东 塘商业中心约公里，西至湘江不到公里，南距省政府新址约公里， 北临长沙市新兴的商业中心候家塘商圈，北距中天广场所在的五 商圈也仅公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。 二宗地现状 该地块为长沙理工大学原长沙市水利水电学校原址，现因该校 区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍办公 楼及配套设施，现已全部腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配 套设施完善。地势整体呈东高西低，落差最高处达米，地质状况良好， 适宜修建。 目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。 三地块周边配套 项目北距新兴的商业中心候家塘约公后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长 沙市二环线以内的工业企业改制已完成以上，处置用地已所剩无 几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安 置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开 发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。 由此可见，本宗地为事业单位改制后的处理用地，取得成本相较旧 城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。在整个城区开 发用地供应紧张的局面下，该土地升值潜力较大。 从宗地本身来看，地块位于长沙传统市中心与新南城交接的咽喉要 地，处城市南北向最主要干道芙蓉路中段，连南接北，位置得天独厚。 宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业居住氛围成熟。 本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块，操作相对简单，不可 控因素少，而随着南城的进步发展，该片区的升值潜力将进步凸显。 近期周边土地挂牌交易情况 序 号宗地位置成交日期 用地 性质 面积 亩 容积 率 成交 单价交地标准 芙蓉南路号商住商住水电路通讯，完成拆迁 芙蓉中路号原水泵厂商住商住水电路通讯，完成拆迁 劳动东路 号 住宅水电路通讯，完成拆迁 备注由于以上几宗土地成交价都未含交易税费成交单价单位万元亩。宗地区位详见 周边交易土地相对位置图第二部分政策性风险分析 近两年时值国内地产界的多事之秋，随着国八条等系列房地产 调控政策的，近年来，随着省府 南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好 态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南路的扩建和延伸二环线的 拉通等，使得该区域交通条件大为改善。 随着交通发展，该区域与各市级商圈的距离大为缩短，候家塘东塘两个商圈近在咫尺，商业配套齐全，贺龙体育中心田汉大剧院等休 闲娱乐齐聚于此，周边学校医院五星级酒店云集，中高档居住社区 林立，居住氛围成熟，市政配套完善。 四规划指标 根据长沙市规划管理局建设用地规划定点要点通知书案卷号 ，确定规划指标如下 建筑物退让 东退规划道路边线多层米，高层米 西退用地红线及规划道路边线多层米，高层米 南退用地红线多层，高层 北退用地红线多层，高层 技术指标 容积率住宅，商业商务 绿地率住宅，商业商务 建筑密度住宅，商业商务 建筑高度住宅米，商业商务米 用地面积 总用地面积约，亩 净用地面积约，亩 五升值潜力预测 从宏观来看，经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场 也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发 企业的发展瓶颈。 从中观来看，长沙城区存量土地供应主要来自两方面是原有工业 企业事业单位改制技术信息 人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。 长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁 乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方 公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人， 市区人口已达万人。 经济情况 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持 续稳定快速发展，产业结构进步优化。年全市第二三 产业比重为，第二产业增速明显。年全市实现地区 生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全 国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提 高。这切数据显示着长沙巨大的商机。 小结 城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。 统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经 济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地 产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首 次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场的排名 上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长 沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁 城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。 长沙市区人口已突破万人，为全国少数特但同时，增幅下调，宏观调控的作用初 显。 施竣工面积 年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约 万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。 长沙近年房地产开发投资情况 年年年年年 单位亿元 投资额增长率施竣工面积的 持续高速增长，是上 年度审批项目的集中 井喷，同时，竣工面 积较施工面积的增长 速度和绝对量都有很 大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，年的商品房供应量将 大幅增加。 批准预售面积 年，全市商品房累计批准预售万，同比增长 其中住宅批准预售万，同比增长。 由上表可见，住宅的供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场 住宅类需求仍是主流另外，不可忽视的是，项目所处的开福区和芙蓉 区复合区中心区上市量呈现下降趋势，说明中心区土地供应日益稀 少，后续开发项目严重匮乏。 近年长沙房地产施工面积情况 年年年年年 单位万平米 施工面积增长率二年市场需求情况 销售面积 年全年累计实现商品房销售面积万，销售金额亿元， 与去年同期相比分别增长和。 对比批准预售和销售数据可见，目前长沙的商品房市场供应量整体 增幅较大，但销售量增长放缓，导致今年以来商城市之，且每年 保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万 平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。 经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。 年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增 长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均 可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关 的城市，居民住房消费能力增强。 年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照 城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙 武汉 郑州 合肥 南昌 太原 备注在省会城市中，长沙排名第位。 二长沙房地产市场状况分析 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经 济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。而房地产业受经济发 展的带动，也呈现出派欣欣向荣的景象。 年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展态势。 市场运行情况总体