人均收支情况单位元 人均可支配收入 人均消费支出 年年年年年年 年珠海市居民消费价格总指数累计上涨，涨幅比去年下降个百分点。城 镇居民人均可支配收入首次突破万元，同比增长，增幅相比去年增长 个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加。人口规模 珠海市城市总人口户籍人口增长情况万人 年年年年年年 城市总人口城市户籍人口 珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市 间交通网络的进步通畅，以及珠海城市建设进步升级，会吸引到更多的有识之 士。 小结 在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓 的迹象珠海房地产投资在年的增长幅度再次达到峰值后，年投资增长出现 负增速和沿海高速公路 八纵六横等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进步发挥， 珠海的发展硬环境将提升到个新的水平，区域竞争力辐射力将显著增强，小时 都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的 支撑动力。 项目概况 项目背景 本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由 澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同 持有，该地块股东同意将本项目次性转让。 项目基本属性 项目规划指标 用地性质住宅商业容积率 规划用地面积建筑密度 规划计容积率建筑规模绿地率 配套公建停车位车位建筑面积 套型限制户型 项目属性 项目地理位置 项目四至 项目地貌状况 该项目位于梅华西路以北红山路以西，地块方正地块平整无附属建筑物，地势 较低，积水。 吉大 新香洲 香洲 本案 项目优劣势 融危机影响，年再次低于的增长幅度。 三大产业结构不变，第三产业贡献率提高 珠海市三大产业构成单位亿元 第产业 第二产业 第三产业 第三产业所占比例 年年年年年年 年第二三产业对增长的贡献率分别为，和，与前年 相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进步优化。 第产业在珠海市全市总量中比重最小，年产业总量亿元，同比增长。 第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的。受人民币升值出口受阻及房地 产市场调控影响，年产业总量亿元，同比增幅急速放缓，仅为。 第三产业对珠海经济贡献率较高，年总量亿元，同比增长。全社会固定资产投资情况 年珠海市固定资产投资情况单位亿元 固定资产投资 房地产开发 房地产开发同比增幅 年年年年年 珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势 房地产投资直占据固优势 项目位于中心城区，地理位置优越 周边配套成熟生活便利 地块方正平整 不近主干道，噪音较少。 劣势 项目四周均有高层建筑物，日照受影响 地块规模不大，不宜打造大型社区。 机会 珠海城市竞争力提升 区域内供应量减少 珠海市区地块稀缺，新盘少。 威胁 整个经济形势不明朗，调控从紧 本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。 二珠海市宏观经济形势 珠海地区生产总值 珠海市年年区域生产总值及增长情况单位亿元 区域生产总值 同比增长 年年年年年年 年珠海完成地区生产总值亿元，同比增长，相比前年增幅 放缓了个百分点。 珠海区域生产总值自至年持续增长，但增长波动较大，年以来增长速度 急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市 场持续低迷，继年年受金压抑投资需求。 小结 年的政策导向性较为明显，将延续年调控从紧的基调，随着珠海国四 条即将出台，将给珠海楼市带来定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。 四珠海城市建设 未来珠江口西岸核心城市 在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出， 珠江口岸地区以珠海市为核心，这上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站 在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为核心，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山江门中山 肇庆市为节点的珠江口西岸城市起，努力提升地区发展水平，珠海珠江西岸核心城 市这定位，与年前邓小平将珠海定位为特区，具有同等重要意义。 珠海大交通脉络即将成型 各交通线路说明 道路网结构骨架道路网络名称备注 纵向道路 由东至西 京珠高速金凤路三台石路港 昌路 承担珠海东部对外联系以及与区域内主要 城市联系的功能 国道翠屏路南湾大道横 琴在拱北，澳门端在东方明珠点登录。整个工程将按车道高速公路标 准建设，设计行车时速公里。建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的 个多小时缩减为半个多小时。 港珠澳大桥预计年至年建成通车。 港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和 珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游房 地产市场，拉动投资，前景广阔。 广珠城际轨道 广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之，于年月日正式动工，工 程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车， 广州南站至珠海站最快只需分钟。 广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区的沿途工业重镇， 建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经 济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。 小结 随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻 轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高桥莲花口岸 联系横琴南湾和中山主城 太澳高速 中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾 珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南 珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲 平东路高栏港口第二通道 珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接 横向道路 由南至北 莲花大桥金琴路珠海机场高 栏港 港珠澳大桥洪屏路江珠高速 珠海大道改造成为快速联系通道 梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能 粤西沿海高速公路 中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸 珠海八纵六横交通网络的构筑，将使珠海珠江西岸核心城市的地位更加 明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。 战略性重大项目相继推进完成 港珠澳大桥 港珠澳大桥连接香港与澳门珠海，主体工程为全长约公里的跨海桥隧，香港 的连接线公里，珠海的连接线公里。在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠 海端登陆点 负增长人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。 总体预测年珠海楼市继续年胶着态势，上升动力不足。 三年年房地产重点政策解析 货币类政策 存款准备金率 点评 年经济发展过热的趋势直延续至年上半年，国家的货币政策表现为从 紧的调性。 中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自年月份开始持续下调人民币存 款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有定 的作用。 存贷款基准利率 年存贷款利率走势 年月年月年月年月 年月年月 年月年月年月 年期存款基准利率年以上贷款基准利率 点评 年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整，说明国家宏 观调控政策不松动。 月日 年月日 月日 月日 月日 月日 月日 年月日 年存款准备金率 走势 月 日 公积金贷款利率 注五年期以上 点评 每次存贷款利率调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。公积金贷款利 率基本保持在上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。 税收类政策 主要内容 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成 年子女，下同唯住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房， 且该住房属于家庭唯住房的，减按税率征收契税 对个人购买住房不足年转手交易的，统按销售收入全额征税。 点评 交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。 第二套房贷政策 主要内容 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利 率的倍。 年公积金贷款利调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏