及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮 子稳定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成 本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在 农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的 社会效益和经济效益。因此，东莞国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济 上是合理的，建设条件是充分的。 东莞国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 东莞市人口基数及农产品需求日益增长 东莞是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等 人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年东莞市总人口已超过万，十五期间年均增 长率为，照此增长速度，东莞市未来人口增长预测如图。 年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。由此可见，东莞农产品市场潜力巨大。 东莞市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大 年末全市从业人员万人，在校学生万，工作餐消费量巨大，因此企 事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。 表年东莞市主要经济发展指标览表 指标东莞 数据年增长率 人口万人 本地生产总值，亿元 人均，元 居民人均可支配收入，元 图东莞市人口预测东莞国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 城镇居民人均消费性支出，元 人均月食品消费支出元 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴东莞市统计局 东莞市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究东莞市民比较善于调节膳 食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早 餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质 量需求转变。 快速发展的东莞城市建设与特区内外交通条件的变化 由于东莞特区内交通拥挤，在特区关系安排的政策实施，深港同城化的推进，政策交通经济合作等 外部条件的进步优化，香港的些大型零售商如百佳惠康美心等企业为了 降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到东莞。但多年来东莞 市尚未规划建设新的现代化的农产品物流中心。因此，在东莞规划建设现代化的 农产品物流中心是满足深港两地菜篮子供应的现实需求。第章总论 项目及其承办单位 项目名称东莞国际农产品物流园 承办单位东莞市农产品股份有限公司 法人代表 拟建地点东莞市龙岗区 承办单位概况 东莞市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，东莞市 菜篮子重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自 年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初万元的注册资本 发展成为今天总资产亿元净资产近亿元的上市公司。近几年公司连续 五次入选中国最具发展潜力的上市公司强。公司以投资管理农产品批发 市场为核心业务，集农产品生产加工进出口贸易物流配送及电子商务等相 关业务于体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。 东莞市农产品股份公司是目前国内唯家从事农产品批发市场网络化经 营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经 验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在东莞 北京上海南昌西安成都长沙昆明合肥山东寿光广西柳州 南宁等个省市自治区的个城市投资管理了家大型农产品批发市场，初 步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。年，公司下属各大农产品批发 市场的农副产品交易量万吨，交易额达亿元。通过充分挖掘批发市场 的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的菜 篮子稳定安全供应。 东莞市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员览表 序号企业名称 东莞布吉农产品中心批发市场 东莞市福田农产品批发市场有限公司东莞市布吉海鲜批发市场有限公司 南昌东莞农产品中心批发市场有限公司 上海农产品中心批发市场经营管理有限公司 山东寿光蔬菜批发市场有限公司 长沙马王堆农产品股份有限公司 西安摩尔农产品有限责任公司 成都农产品中心批发市场有限责任公司 惠州农产品物流配送中心有限公司 东莞市南山农产品批发配送有限公司 合肥周谷堆农标志运输贮藏 及卫生等标准的规定 选址必须符合城市总体规划，合理布局有足够的建设用地，并有定 的发展余地 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全防火的有关规定， 并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今 后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资 严格执行建设项目三同时的有关规定，污染物的排放必须符合国家 规定的排放标准，尽量减少对环境的影响 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神， 采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 编制范围 本项目书研究范围包括必要性分析市场分析选址分析工程技术方案 及建设规模环境保护投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证 本项目建设与实施的必要性技术可行性及经济合理性。项目概况 项目目标定位 东莞市国际农产品物流园将成为东莞农产品级流通中心，近期最急需发 展的功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及 其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场 的方向发展国际农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集 市和连锁超市将共同构建起东莞农产品流通的三级体系。 项目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地 位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最 广阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。为东莞香港及珠三 角地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。 项目建设内容 项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜水果冻品干 货副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区认证农产品加工配送区 和生活配套服务区等。 项目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积平方米万 总建筑面积平方米万 建设总工期月 建筑密度 容积率 绿化率 水电负荷 用电负荷千瓦 用水负荷立方米日 项目总投资万元 主要经济指标 静态投资回收期年税后投资内部收益率税后财务净现值万元 结论与建议 东莞国际农产品物流园项目符合国产品批发市场股份有限公司 广西糖网食糖批发市场有限责任公司 云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司 北京京深海鲜批发市场有限公司 广西大宗茧丝批发市场有限公司 可行性研究工作依据 编制依据 年月由原国家计委经贸委农业部财政部人行国家工 商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通 设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提 高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设批布局合理交易方式先 进功能齐全信息灵敏安全卫生的骨干批发市场。 年月东莞市政协第号建议案关于加快东莞都市农业发展的建 议案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典禽流感等疫情的 威胁，应充分发挥东莞作为实验区和现有经济科技的优势，加快东莞都市农业的 规划和建设，把东莞建成都市农业的创新示范区。 年月，东莞市人民政府印发的东莞市商业网点规划 对东莞市农副产品批发市场的规划中提到规划期内，在特区外建设两个大型综 合农产品批发市场，作为全市的级农产品批发市场将东莞市布吉农产品中心 批发市场和东莞市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置 换的方式退出特区在特区外规划新建家二级综合农产品批发市场，主要面向 蔬菜配送企业批发商和农贸市场摊贩。企业自身发展的需要。根据东莞市农产品股份有限公司五年发展战略 规划，公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农 产品批发市场网络体系，建设国际流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司 早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高交通比较拥堵的通关 要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因 此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在东莞地区农 产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在东莞乃至华 南地区的竞争优势。所以在东莞规划建设新的现代化级农产品物流枢纽中心是 公司落实五年发展战略规划的重大举措。 年月，东莞市规划局出具的关于东莞市农产品股份有限公司东 莞国际农产品物流园项目选址意见书。 年，东莞市规划局下达的项目建设用地规划许可证。 编制原则 认真执行国家行业有关农产品加工检验包装化组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且 紧迫。 农产品质量安全事故影响恶劣后果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的 个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有 毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病农 兽药残留超标被拒收扣留退货索赔终止合同暂停贸易的现象仍 时有发生。 香港毒菜事件 年月日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药 及农药残余超标的