市时面临的主要竞争对手及其特征 二调研内容 针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是 第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析 供给分析 需求分析 第二部分本项目竞争对手研究 第三部分本项目潜在用户研究 三执行情况 根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项 目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深 度访谈和电话调查相结合的方式进行。本项目主要工作如下 全面普查北京市甲级及以上写字楼 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目 全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目 深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 三调查企业基本背景资料 深访企业背景资料 深访企业数量家 深访企业入住物楼平均租金分区域 附表北京顶级从租金角度定义写字楼分布 物业名称 建筑面积万平 米城区租金月平米 国贸中心朝阳区 嘉里中心朝阳区 长富宫中心朝阳区 京广中心朝阳区 赛特大厦朝阳区 北京凯宾斯基饭 店朝阳区 北京发展大厦朝阳区 京城大厦朝阳区 南银大厦朝阳区 丽都广场朝阳区 国际大厦朝阳区 第章技术报告 东直门交通枢纽简介 二调查设计方案 三调查企业基本背景资料 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 二北京市现有甲级写字楼供给分析 三北京市在建在售写字楼项目分析 四未建已规划项目的研究 第三章北京写字楼市场需求分析 字楼需求研究的基本假设 二新增服务业甲级顶级写字楼需求面积预测错 误, 第四章区域竞争项目研究 现有典型竞争项目描述 二现有典型竞争项目满意度分析 三在建在售典型竞争项目分析 第五章用户需求研究 潜在客群肖像分析及描述 二潜在客户需求分析 三本项目的接受度研究 第四章项目分析和结论建议 高速轮轨列车只需 十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港的美誉。 形象优势 东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路 从空中码头直接进入京城乃至中国的第落点。项目将成为名副其实的国 门商务第站。 区域优势 本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新 仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必 将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户的首选区域， 项目发展潜力巨大。项目自身优势 本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写 字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米的双塔写字楼，雄伟壮观， 可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的 序幕。 至尊地位 东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也是北京 市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪的 十大标志性建筑之。 二调查设计方案 调研目的 根据委托方的要求，本次调研的主分析 二客群定位主力次主力潜在 三产品定位 四产品功能设计建议第章技术报告 东直门交通枢纽简介 东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积万平米，是集 办公公寓酒店商业等为体的超大型综合体。 南区地上首层为条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候 机售票大厅地下层直通地铁二号线东直门站地下二层是地铁十三号线城市轻 轨站。南区为中央面积达万平方米高米的空中绿化平台，可以美化环境并有效 遮蔽公交电汽车带来的影响。 项目南区将于年年底前开工。年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写 字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区的公寓中庭式写字楼商业也将 达到亮相的要求。 本项目归纳起来具有如下特点 交通优势 本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地 面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆 等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念的综合性立体交通枢纽。枢 纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘 次是人员规模在人之间的企业，占。 人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。 万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。 顶级从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平 方米左右，租金在人民币元天平米 丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通 讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等 软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项 目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在元平米 以下，租金在元天平米以下 北京顶级写字楼供给及租金分析 总体状况 按照顶级写字楼租金标准在元月平米，目前北京市已经入住的顶 级办公物业的总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占， 平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平 均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为 元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为 元平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为元 平米月。 朝阳东城海淀西城 附 图北京顶级写字楼区域分布比例 朝阳东城海淀西城总体 附图北京顶级写字字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于 其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典 型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数 码大厦远洋大厦华润大厦等。另外从销售价格和租金来看， 顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准 达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有国际企业大厦 中关村大厦恒基中心招商局大厦等。从销售价格和租金来 看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在 元月平米以上 乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差， 部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯 等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服 务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有海龙大厦京广 商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大 厦等 附表访问企业入住物业名称 编号物业名称数量所占比例 嘉里中心 丰联广场 国贸大厦 东方广场 投资广场 泛利大厦 国际大厦 汉威大厦 平安大厦 赛特大厦 远洋大厦 东环广场 国际企业大厦 和乔大厦 科伦大厦 联合大厦 亮马大厦 南银大厦 盛福大厦 现代盛世大厦 合计 深访企业物业入住模式 租赁购买 附图深访企业入住模式 由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域 高档纯写字楼基本上没有买卖的历史年以后上市的有销售，本次被访 问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全 面采取销售策略有关。 深访企业目前办公面积 本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同 的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群 体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。 平米以上米米米米以下 附图深访企业办公面积分布 深访企业行业分布 行业分布数量比例 网络电子电信 咨询服务 金融投资 机械制造公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。 人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。 万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企机 械制造金融投资