标煤万元 单位工业增加值能耗吨标煤万元 森林覆盖率 注年生产总值城乡居民收入按年价格计算。 ﹡我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。 海口宏观投资环境分析 经济发展形势 海口市地图 海口市是从年的亿元到年初步统计的亿元，四年 的时间里，增长了百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合 生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强 劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。 年上半年海口市实现生产总值完成亿元，增长，比上年同 期提高个百分点。全市地方财政总收入亿元，比上年同期增长。其中， 第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长 第三产业完成增加值亿元，增长。 表海口市近几年来经济指标单位亿元 时间增长率零售总额增长率固投增长率 注数据来源海口市统计局统计公报，其中年含农垦 相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心 城市，拥有流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生 态城市。 到年，全市国内生产总值达到亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城 市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗 目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之。到年，全市国内生产总值 达到亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出， 初步建成在国际上具有定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。 海口西海岸规划以海口碧望角，热带九花园为主题的规划设计方案，勾勒出了 西海岸未来绿色海滨旅游圣地的形象。海口市总体规划海口未来的发展定位为突出 沿海，向西翼拓展，确定西海岸带三中心的功能定位，即西海岸黄金旅游带休 闲旅游度假中心海上休闲运动中心高尚娱酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者般不在酒店居 住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店 管理公司赠送的定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以 到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。 产权式酒店上世纪年代产生于美国，年代引入我国。深圳在国内最早引进了 目录 第章项目概况 项目地理位置 项目定位 项目主要技术经济指标 项目出售方式与价格 项目转让提出的背景 项目可行性研究的依据 第二章项目宏观投资环境分析 海南宏观投资环境分析 海口宏观投资环境分析 第三章海南旅游业发展状况 海南旅游业发展状况分析 海南酒店业发展状况分析 第四章海南产权式酒店发展分析 产权式酒店概念 海南产权式酒店分布 海南产权式酒店经营分析 海南产权式酒店主要个案分析 第五章项目现状分析 项目背景 项目介绍 项目配套 项目可售产品分析项目分析 第六章项目的市场价值判断 影响项目未来发展的几个要素 项目的市场价值判断 第七章项目整体收购后两种操作模式评估 第八章项目操作建议 主题定位 卖点整合 价格预测与建议 项目启动前注意的事项 入市姿态及推广时机 宣传策略 销售进度与资金回笼计划 第九章项目财务评价 第十章综合结论与建议 第章项目概况 项目地理位置 本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。 本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目盈滨半岛虽然临近海口但 地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约公里，目前距海口美兰机场车程分钟。 项目已建成并于年月日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海 南少有的海滨净土，碧海银沙白浪恋人，可媲美亚龙湾。 盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧 绿清澈无污染的盈滨半岛海水。流的海水流的沙滩流的温泉，成为海口 周边最好的休闲度假酒店之。 项目定位 本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉酒店度假及会议等功能为体，定位 为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理以旗下品海洋面积的三分之二。年末常住人口 万人，年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，同比增长 幅度达。 表海南近几年来经济指标 时间增长率零售总额增长率固定投资增长率 上 注数据来源海南统计局统计公报 近几年来，海南经济生产总值都保持以上的增长率，年上半年同比增长 达，在经济总量快速扩大的同时，海南经济呈现出速度结构质量与效益协调 发展的格局。在产业结构上，第二产业增加值占的比重调整到基本持平在 经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过 城镇居民收入增速在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。更可喜的是， 今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低个百分点，而全省财政收入 工业企业利润城乡居民收入的增速均高于全国平均水平。 相关规划 海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立以 海带陆，依海兴琼，建设海洋经济强省的发展战略，积极参与区域经济整合与合作， 实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及环四带三区， 阶梯式开发的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，年实现海洋经济总量 翻三番的目标，在全省的比重超过。 规划提出建设特色突出结构相对完整的海洋经济区域和开发区域。建设北部综合海洋产业带西部工业产业带南部度假休闲产业带东部旅游农业产业带，以及南海 北部海域南海中部海域南沙海域等三个海洋开发区域，形成环四带三区，阶梯 式开发格局。环四带海洋经济圈包括本岛沿海县市临海公里陆域及海南省海 域使用管理的海域，总面积约万平方公里。 海南省十五规划总体目标框架到年，全省生产总值达到亿元左右， 经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产 业的比重趋近，城镇人口比例达到左右，全省人均生产总值超过 元。 表海南十五规划主要预期指标 指标名称计算单位 十五完成十五预期 年 预计 年均增 长 年 预期 年均增 长 全省生产总值亿元 第产业增加值比重 第二产业增加值比重 第三产业增加值比重 工索菲特 管理，不过雅高酒店集团已于年月退出酒店管理。 在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业 和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海线产权式酒店目 前屈指可数，在此背景下，项目的定位方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅 游房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 项目主要技术经济指标 土地性质住宅综合用地 使用权类型转让 终止年限年月日 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 产权客房数量套 已售客房数量套 剩余客房数量套 可销售建筑面积平方米绿化面积平方米 配套面积平方米中庭中西餐厅平方米大堂吧平方米 会议室个平方米平方米游泳池 通过承租方式取得配套年经营权及温泉池平方米平 方米酒吧平方米健身房及娱乐室等平方米 层高层 容积率 绿化率 项目出售方式与价格 出售方式整体转让 出售价格人民币亿元 出价期限天 项目转让提出的背景 据调查，项目自开业以来至年月索菲特品牌退出期间每月均呈现 亏损，月平均开房率在以下，并不是象开发商所说的除试营业首两个月 外，其余各月均实现了现金流的平衡。年月份开发商自管经 营获得赢利。 项目自年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的套物 业中，已有套业主提出退房要求，开发商未受理。 项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且部分客房已作为银行贷款抵押。 项目配套尚未完善事项承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约 工作量，预计于今年月底完工水上运动设施项目游艇的建设， 仅完成的工作量。 项目通过承租方式取得配套年经营权的租金状况尚不知晓。 可行性研究的依据 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具 有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目分析以及项目的财务评价进行研究。 第二章项目宏观投资环境分析 海南宏观投资环境分析 经济发展形势 海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积万多平方公里，海 洋面积多万平方公里，约占全国乏具有实际操作意义的配套实施细则，在旅游 产品研发方面存在对客源市场的具体定位较模糊，对市场供需变化的反应不及时等问 题。些景点的开发建设缺乏远期发展规划，投资经营者不是靠旅游产品的吸引力和提 供优质服务来吸引客源，参与市场竞争，而是靠提供高额回扣的竞争来争夺客源。这种 不规范的竞争方式，使得些颇具有潜力的旅游产品刚问世就夭折，严重制约 了海南旅游产品的丰富和完善。海南旅游经过多年发展观光线路仍比较单，许多旅游 投资者开发的新项目由于挤不进这条单的旅游行程，投资得不到回报，而影响到投资的积极性。旅游产品的无序开发冲击着正常运转的市场秩序，些能代表海南特色的旅 游资源难于得到开发，而淹没在众多低水平开发和靠高回扣拉客的产品中。但是随着海 南旅游业相关规划的出台，此现象有望