资发展较快。 美国经济疲软，失业率依旧维持在的较高水平，预计年以温和复苏为主。 美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在的较高位臵 美国经济增长趋缓，预计年增长 较高失业低增长，年美国经济走势以温和复苏为主 国内形势 年国内宏观经济运行情况 年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然 不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在起。在这样种大环境中，中国经济保持了平 稳较快的发展，经济增长实现了的速度，把物价控制在了的总水平 表宏观经济运行情况 指标绝对量同比增长 国内生产总值亿元， 第产业， 第二产业， 第三产业， 固定资产投资不含农户亿元， 全国建筑业总产值亿元， 全国建筑业房屋建筑施工面积亿平方米 社会消费品零售总额亿元， 农村居民人均纯收入， 农村居民人均生活消费支出， 城镇居民人均可支配收入， 城镇居民人均消费性支出， 城镇人口，万人 乡村人口，万人 城镇人口占总人口比重百分点 国内生产总值运行情况 年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 省第中心城区户籍人口万，湖南省第二。不断增加的城市人口带来大量的住房刚需。 全国第六次人口普查显示，衡阳常住人口达万，外来人口万，中心城区户籍人口 万。 年全市规模工业企业从业人员达到万人，比年净增万人，增长。 其中返乡就业人员达到万人，比年净增万人，增长。 年全市民政系统婚姻登记处向计生部门通报对。 区域规划发展研究与综合交通现状 规划十二五规划，万人口特大城市, 根据正在制定的十二五最新规划，到年，衡阳市中心城区将覆盖平方公里万人 口，形成特大城市规模。 规划方向东拓南移西扩北延目录 项目总论 项目背景 可行性研究结论 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 三项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 四市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 五项目开发建设规划及销售节奏 项目建设规划概况 项目销售节奏 六项目资本投入及社会效益 项目资本投入 社会效益分析 七可行性研究结论项目总论 项目背景 项目名称 衡阳市石鼓区河景新城项目 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表 表项目规划设计指标 序号名称单位合计 总用地面积 总建筑面积计容 住宅包括商业及酒店 安臵房 容积率 建筑高度 土地使用年限年 开发建设期年 说明项目总占地块面积约亩，其效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石 鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。 此外，项目开发公司具备充分技术实力工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分，具备可行性。 可行性研究结论是本项目可行。二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 国际形势 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机 年月，希腊财政部宣布其年财政赤字对国内生产总值的比例将达到，导致 市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。 年月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙爱尔兰葡 萄牙和意大利等欧猪国家同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家占到欧元区 的。 年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。 年月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。 阶段描述 开端年月，希腊公共债务危机占的，全球三大评级公司下调希腊主权评级 发展年月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时西班牙葡萄牙等 蔓延年月，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场 升级欧盟成员国财政部长年日凌晨达成了项总额高达亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延 扩散年月，欧元区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进步扩散并进而影响欧元区整体经济发展 小结欧中市政绿化带及其它占地亩，商住及酒店用地占亩 拆迁安置房用地占约亩，拆迁安置房万平方米容积率，商住及酒店占地约亩容积率按 衡阳规划上限。拆迁安置房无地价。建设资金元平方计入成本以上数据是与石鼓区政府部门沟 通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。 可行性研究结论 市场预测 根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成 熟，属于市场的个待开发区域。随着区域交通配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品 住宅仍拥有较广阔的市场前景。项目建设进度 项目计划于年底完成前期准备及设计报建阶段，年月动工建设，整个项目分三期或四 期分批开发，开发建设周期历时约年时间。 投资估算 根据估算，项目总投资，万元，包括土地及前期费用，万元，建筑安装工程费， 万元等。项目开发成本不含管理费用财务费用和销售费用达，万元，资金自筹解决。 表项目总投资估算表 序号项目单价元面积总投资万元 开发建设总投资， 开发成本， 土地成本， 前期工程费 建筑安装工程费， 开发期间税费 不可预见费 开发费用 管理费用 财务费用， 销售费用 备注测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据 项目综合评价结论 本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指 标反映较好，具有定的经 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难 据央行初步统计，年月末，全部金融机构人民币各项贷款余额万亿元，同比增长 ，年全年新增贷款达到万亿元，同比少增亿元 年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦不足万 亿，同期人民币存款同比少增万亿 货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难 图表国内银行新增人民币款额 房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金 年，房地产开发企业本年资金预计来源亿元，比上年增长。其中，国内贷款 亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金 亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元， 增长。 表年全国房地产开发企业资金来源情况 指标绝对值同比 资金亿元↑ 其中国内贷款亿元↑ 利用外资亿元↑ 企业自筹亿元↑ 其他资金亿元↑ 其中定金及预收款亿元↑ 个人按揭贷款亿元↑ 年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现与增速双高态势 年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现与增速双高态势 年季度，物价指数得到控制，而伴随而来的是经济增长速度的减缓 年，中国经济的有望朝着，增速的最优状态发展，但也面临低增长 高通胀的滞胀风险 图表中国经济周期变化 注以上基础数据来源于衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究 工业发展速度加快。规模工业实现增加值亿元，增长。在规模工业中，轻工业增加值 亿元，增长重工业增加值亿元，增长衡阳实施工业立市战略，大力发展 区两园工业新城。 大力发展区两园工业新城 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。 松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。 注数据源自衡阳市统计局 衡阳区域产业发展研究 衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城，三大产业比重从年的∶∶ 调整为年的∶∶ 大力发展区两园工业新城 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。 松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。 注数据源自衡阳市历年政府年报 各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南, 房地产年全市房地产开发投资亿元，增长。商品房屋销售面积万平 方米，增长。 旅游业年全市实现旅游总收入亿元，增长比年增长了近倍。 年末全市共有等级旅游区点个。 餐饮业全市年衡阳市大小餐馆达余家，餐饮业高度发展，是湘菜两大中心之， 成为我省湘菜产业的支劲旅。 资讯业年全市邮电业务总量亿元，增长。移动电话用户万户，增长 。年末互联网宽带用户数万户，增长。 区域人口发展研究 衡阳现辖区市县，共个县区市，是湘南第城市全市常住人口万，湖南 宏观小结 数据显示，中国经济继续在向低增长高通胀的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱 进入滞涨的危险 前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，年月份同比上涨，同比上涨， 年内通胀拐点基本形成，至年初通胀数据将持续回落 但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短 期内仍难放松。 区域发展及前景预测 区域经济发展研究 衡阳市位于湖南省中南部地区，总面积平方公里，现辖市区县。全市建成区面积和 市区人口仅次于长沙，直占据湖南第二大城市位臵。 城市名片湘南中心城市国家老工业基地国家旅游城市交通枢纽省级历史文化城。 发展目标建设成为湘南商贸物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。 深厚的底蕴高标准的定位，使得衡阳的城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。及增速初步核算，全年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，增长。 其中，产业实现增加值亿元，增长二产业实现增加值亿元，增长三产 业实现增加值亿元，增长。二三产业对全市经济增长贡献率分别为 ，分