失地意味着失业，害怕生活会因此变艰难，害怕子女因为没 有土地租赁没有耕种，而且找不到工作，会变的颓废，又反过来增 加城镇的负担同时另有部分较贫困的农民望房兴叹，根本买不起 房子，认为城市化成本太高，生活成本会因此增加。 建议建设部发出通知，涉及到农民的房地产工程必须尊重 农民自己的意愿，不能盲目蛮干。发展农村小城镇，不能实行刀切 搞城市化，避免造成资源浪费。城市化的前提是要顺其自然，城市化 的步伐要与进城人的自身实力和承受条件相适应，否则，很有可能造 成城市化成本过高。 建议在房屋规划设计阶段，认真了解未来住户的意思表示，完全 掌握农民的承受能力，不能按照正常城市居民的要求进行设计，否则 会偏离农业职工的购买力，形成事与愿违的局面。 建议政府在就业机会收入水平生活质量和信息获取等方面能 从源头重视，做周密的规划部署，使小城镇的城市聚集效益明显提高。 农民工的自身素质提高了，劳动力的转移就容易的多，农民的后顾之 忧也就降低了，同时针对部分除了农业生产以外很难从事其它工作的 农民，金湾区政府要积极引导农田向种植大户和农业示范区集中，向 农业规模化基地化集中化方向发展，变分散农业为集中农业，从而使农田调整与推进农业产业化相结合。 第二章需求分析与建设规模 项目需求分析 年月，珠海市城市总体规划获国务院批 准，本次规划编制按地域范围分为市区主城区两个层次，其中市区 范围为珠海市全境，包括香洲区金湾区和斗门区。在金湾区的行政 管辖范围内，新规划的金湾中心城由红旗金湾城区原西湖城区 小林等组成。 在规划中发展的金湾区，充分把握城市发展方向和区域定位，选 择合理的发展模式，调整产业和人口分布，提高城市防灾减灾能力， 为实现城市经济社会与环境式注意不受传统风格的影响 和限制，在设计上采取简约朴素有地方特色的风格，既体现人文 关怀，又不失城市化进程的要求，并注意与金山花园期相呼应， 与周边建筑环境协调统。 小区整体规划设计原则 低密度，适当绿化 综合服务配套设施齐全 户型设计适应农业职工居住要求 体现小区独特的整体建筑风格。 二项目总体规划方案 总平面布置和功能要求 金山花园二期的总平面略呈四方型，九栋住宅呈型布局，中间 设休闲广场和绿化停车场，幼儿园在小区南面，金山花园二期的 第章总论 项目背景 项目名称珠海市金湾区金山花园二期 项目承办单位珠海市金湾区住房制度改革办公室 可行性研究报告编制的依据 珠海市金湾区金山花园二期项目建议书及其批复文件 国家有关工程建设方面的标准规范定额 国务院第号令建设工程质量管理条例 国务院第号令建设项目环境保护条例 国务院第号令中华人民共和国土地管理实施条例 国务院第号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例 国税发号国家税务局关于经济适用房建设固定资 产投资方向调节税征管问题的通知 建设部第号令建筑安全生产监督管理规定 建设部第号令建设工程施工现场管理规定 建设部第号令民用建筑节能管理规定 建设部第号令房屋建筑工程和市政基础设施工程管理暂 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,行办法 建设部第号令实施工程建设强制性标准监督规定 室外给水设计规范 室外排水设计规范 城市用地分类与规划建设用地标准 建筑工程工程量清单计价规范 民用建筑设计通则 建筑地基基础设计规范 全国统建筑工程基础定额土建工程 建设部号工程勘察设计收费管理规定 建设部价费字号工程建设监理有关规定的通知 广东省珠海市相关标准定额及有关规定 年广东省建筑工程计价方法 上世纪六七十年代修建的平房，目前大部 分都已破旧不堪，许多房屋的砖瓦都已经发霉，外面下大雨，屋内 下小雨，台风来的时候，屋子遥遥晃晃，每次都要转移当地的农民 是这样描述自己的住居的。近二年来，市委市政府把农业职工危房 改造项目列为实施安居工程的重点，提出了政府出点，住户出 点，银行提供点按揭多途径筹集建设资金的办法，积极推进危房 改造工作，使该项工程有了良好的开端。金湾区政府细化危房改造形 式以政府补贴牵头，配以职工自建，政府建设，引资建设，消化商 品房和烂尾楼四种形式，每个改造点可根据自身情况因地制宜，确保 工程顺利进行。 二项目概况 拟建地点该项目拟建于金湾区红旗镇矿山路口，金山花园 期的东面。 建设规模根据珠海市政府的立项批复，金山花园二期项目 建设为危房改造经济适用房住宅小区，初步规划指标为 总建筑面积其中 住宅 幼儿园 商铺 市场 配套设施 项目预期目标金山花园二期的建成可解决叁百多户约人住房问题 商铺市场的建成可解决部分农业职工的就业问题 尽快消除贫穷，让农业职工走上富裕之路。 项目主要建设条件 工业西进城市西拓的战略实施使目前的金湾区有完善的基 础设施，区内水电充足，通讯便利，供电线路与广东省大电网联网， 装机容量的珠海电厂首期已并网发电，同时也建成了月供水 能力达万吨的西区水厂另外，在交通运输条件方面也构成了完 善的立体交通网，区内道路四通八达，交通运输方便快捷，珠海大道 和机场环线及村村通水泥路使整个金湾区内的路网越来越完善。这 切都为金山花园二期的建设提供了充分的保障。金山花园期目前正 在建造之中，为二期的管网铺设提供极大的便利。 项目投入总资金及建设内容 该项目计划总投入资金为万元。 项目建设内容 住房数量及户型 户型每套面积数量编号合计建筑面积 小套型两栋套 普通型三栋套 小康型四栋套 合计栋套 三年广东省建筑工程综合定额 年珠海市各类建筑工程造价指标 珠海市政府投资项目管理条例 珠海工程勘察院关于金湾区矿山口危房改造工程岩土工程详 细勘察报告 编制金山花园二期项目可行性研究报告的委托合同。 项目提出的理由与过程 年月日，国务院批复设立珠海市金湾区，金湾区位于珠 海市西部，是珠海市三大行政区之，下辖三灶南水平沙红旗四镇。年初，珠海市委市政府作出工业西进城市西拓 的战略决策，自此，年轻的金湾行政区虚势待发，个大发展局面逐 步形成。区域经济的体化进程经过激烈的角逐得到进步的推进， 粤港澳加强合作以及港珠澳大桥广珠铁路广珠城际轻轨粤西高 速公路等大型基础设施的即将兴建为珠海带来难得的发展机遇。作为 双港所在地的金湾区，适时调整发展战略，应对面临的大机遇大挑 战，在大力招商引资大力优化经济结构的同时从起步就确立了发 展目标建设个中心金湾中心城区依托两大港口珠海机场航 空港珠海港建立三大工业板块临港工业板块联港工业板块 平沙工业板块实施四大战略实业强区农业稳区物流旺区科 教兴区培育五个基地临港重化工基地出口创汇基地生态农业 基地旅游基地和物流中转基地构造六大产业石化产业生物制 造业生态农业交通运输业生态旅游业和高新技术产业。 金湾区农业比重较大，农村人口较多，为此金湾区委区政府大 力调整农业产业结构，改变过去农业过度依赖甘蔗种植情况，尽量缩 小甘蔗田地面积，以建设海洋科技园，罗非鱼养殖基地无公害蔬菜 基地和花卉种植基地为重点，实现规模经营，以达到农业稳区。 在金湾区经济高歌猛进的同时，珠海市政府同时实施安居工程， 努力改善投资环境，改善农业职工的居住条件，促进区域经济发展。 安居工程是年我省提出的十项民心工程之，其中项重 要工作是农业职工的危房改造。我市的农业职工危旧房主要集中在金 湾区的红旗平沙南水三个镇个社区个队，涉及人口人，低矮的住房基本上都经济规模本项目为政府投融资项目，政府的资金 承诺使资金到位是项目运行的大前提，项目建议书的批复已充分肯定 了项目的总建筑面积和总投资额。 功能设置合理化方案二中幼儿园的建立将改变农民的落 后意识，同时也减轻家庭的拖累，使生活有乐趣，专心走致富之路。 帮助政府回收资金商铺的出售小户型经济适用房也可 面向工业园区的打工族出租，收回的资金可以滚动进入危房改造， 从而减轻财政压力。 解决部分农业职工的就业问题搬入新小区的农民在种 程度上失去了土地作依靠，如果没有工作，没有收入，他们的生活根 本没有着落，同时工作地点和居住地分开，般会导致生活成本的增 加，为此，在小区的规划设置上建造有近长的商业街和个 的生活市场，商铺市场的经营可以为小区内部分人的就业提供机会，减轻政府的扶贫就业压力，让农民工真正安居乐业。 三功能设施标准 建筑使用功能按现行住宅流行模式及当地农业职工的生存 态势，家庭向小型化发展，户规模以平均口户为主，户结构以核心 户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。幼儿圆与住宅距离较近， 能满足服务半径步行距离的要求，公共服务设施逐步完善，环境绿化 有较大提高。 设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全 防护等基本要求须符合广东省城市住宅建设标准和有关规定，并 按经济适用房有关标准设计。 住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次 装修完成。外墙普通外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其 余为双飞粉顶棚厨卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉④门 窗分户门不锈钢防盗门，户内门普通木门窗阳台半封闭 式阳台楼梯间水泥地板，木头扶手。 小区配套设施小区设有休闲广场绿化停车场市场 配电房公共照明闭路电视及通信系统等。 住宅户型规划根据金山花园二期的区位环境和住宅市场 需