专业市场的聚集地，餐饮娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店 国美电器北园店新佳超市的聚集，使得这区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境 进步改善，商业前景广阔。 泺口批发市场 洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心泺口服装 交易大厅等多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之，拥有固定资产亿元人民币， 经营面积万多平方米，经营业户余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副 其实的齐鲁服装之都。 山大路科技商业街 山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路 商业街年销售额多亿元，利税万元，已经成为国内知名的科技条街。被誉为济南的中关村。山大路科 技市场的建成，带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。 四济南主要商业物业比较 物业名称位置规模业态形式租售价格不含进场费经营方式档次经营范围车位 万达购物 广场 全可以满足家纺类物品对空间的要求。 目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售的集中区域，在济南有很大的发展空间。 经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻的交通。 这类商品对商铺外在形象的设置有较高标准要求。这也正好与本项目建筑风格相致。 从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大的可行性。 备选方案作为中挡服装小品牌为主的百货主题商业街 备选方案餐饮为主的美食休闲街区需结合开发商在济南的开发战略考虑 商业篇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 黄金有价，商铺无价。商业物业的价值，体现在它固有的价值区位价值和经营产生的附加值，商业物 业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业尤其是社区商业发展历 程及发展趋势项目周边市场现状项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行 的方向。 第部分商业市场情况 宏观市场分析 商业市场分级 市级商业区泉城路泺源大街经四路经二路北园路等商圈 零售业为龙头，配套餐饮娱乐休闲文化康体金融等综合服务，商圈营业面积超过万平米，服务面向全市消费 者。 区域级商业区花园路马鞍山路等 般营业面积华联商业区 以华联嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域， 已有数十家服装鞋类专卖店，还有肯德基麦当劳永和豆浆等多家中西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全 省乃至国内都发生业务往来。 以百货购物中心小商品批发市场为商业核心，包括专业市场专卖店以服装鞋业为主风味小吃特色烧烤等， 基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使 之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。 经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场大观园地下人防商城为代表，人民商场大观园均为大型百货，洋快餐肯德 基麦当劳米力乃开心汤姆风味小吃大观影院中国影院保龄球游艺厅点缀其中，人流量较大。以中 低档消费为主，服装鞋业日用品为主要消费品。 人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。 花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧条街洪楼教堂 山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经路延长线道路 改造工程的完工，联动济南东西两大传统商业区大润发超市国美电器及在万平米以上。以家居家电日用百货等为主。满足了公里范围内消费者的日常需求。 社区型商业易初莲花世纪莲花大润发等，以超市为主在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为平米以上，以食品生活日用品等为核 心，配套餐饮等，为周边公里范围的消费者提供服务。 二商业设施功能划分 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全餐饮娱乐购物文化等，如泉城广场商业区。消费者涵 盖全市各阶层，聚集力很强。 主题性。以主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十路的中华名优小吃条街文化东路和西路的体育用 品等。 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。 三商业区分析 泉城路商业区 泉城路是泉城东西向发展的主轴，有十字金街之地位，是条具有购物交通休闲旅游文化五大功 能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。 无可讳言的是，由于区域规划设计步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分 问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。 泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。 经二路商业区公用道路，北到铁路货场。 本案商业物业共有两层，单层面积约平米，可销售总建筑面积约平方米。 项目可受西市场成熟商圈的辐射，周边配套设施齐备与华联商厦嘉华购物广场西市场相临，交通便捷，条公车往 返穿梭而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地市场前景不容小视。 二项目分析 项目优势分析 项目所在地商圈氛围浓厚，知名度较高 区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大的消费市场 随着西部住宅开发量增幅，使之商业物业必然发展，周边市政配套设施和生活配套设施齐全 交通便利，有多路公车往返穿梭 投资客异常活跃周边其他街区商业物业多为临时建筑，经营者无产权，将来还面临拆迁的问题而且周边商业物业档次较低网点比较 分散。 项目劣势分析 虽然紧邻西市场，但由于习惯的因素，消费者都从经二路到达该商业中心，相反经路仅仅是交通干道 商铺进深达米，如果划分不当，将造成单铺位面积大总价高的现象 经路为交通干道，只有较高的车流量而人流量很少，商业业态选择不当，会对后期经营具有定的影响。影响投资者 的信心 消费者固有消费的习惯，区域内对百货类的消费，人们更愿意选择华联商厦嘉华购物广场西市场或人民商场。 项目机会点分析 济南可供购买投资的商业物业非常稀缺，存在非商业环境发展前景出发，立足于市场的需求，在规模功能档次上充分发挥项目的优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点，商业街定位遵循下述原则 少量商业用来满足社区居民的基本生活需求 以家饰家纺为经营主题，体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体的经营理念。 建筑平面以室内步行街的的形式来体现，营造轻松休闲的购物环境。 二层独立经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。 业态定位的必要性 商铺主题的定位是保证商铺销售的条件之。没有主题就不会有鲜明的个性，也就自然不会吸引投资客的注意力。无法提 升销售价格。 业态定位的可行性家纺家饰是人们的日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。目前，家纺家饰已进入个较高的消费层次， 已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好的生活环境成为时尚，家纺 家饰也成为新的消费热点。 近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密 切的关系。因此这类物品有极大发展空间。 住宅市场和汽车市场的不断发展也会刺激对家纺家饰及车饰用品的消费。 本项目所在区域的商铺正好面临经路，为需要展示的这类物品提供了极好的空间和位置。 本项目商业部分按照步行街的形式进行划分销售，完常大的购买市场 区域房地产开发联动的居住人口增加 区域市场处于高速发展阶段 商用物业未来升值空间看好 房产投资，特别是商业物业已成为市民投资的个重要方向。 项目威胁点分析提高首付额度限制转按揭以及全额征收营业税等宏观调控政策使项目客户群体在减少 小结 济南的商业格局，已经形成各具特色的七大商圈。本项目的商业物业的经营定位，是商业物业销售价格的高低快慢的 决定因素。 济南商业物业以租为主，独立产权销售的物业稀缺，潜在巨大的购买群体。为本项目顺利销售提供了保证。 商铺进深达米，若按独立铺位出售，单铺面积不会低于平方米，二层联体不会低于平方米，总价高，销售 阻力十分大，价格只有物业固有价值支撑，销售价格也有限。 本项目紧邻成熟的经二路商圈，商圈对项目的商业经营，有定的辐射作用经路快速干线经经二路之间的住宅物 业，阻断了项目与经二路商圈的衔接，项目在整个商圈中十分孤立，项目的经营业态选择，不能与商圈内的业态重叠，但也不 能游离于商圈之外，否则后期经营阻力很大，因此，必须走错位经营，专业市场的道路，形成自己的经营特点，与经二路商圈 形成互补，相互支撑，共同发展。 项目紧邻的经路交通干道，车流量大，给本项目商业造成定的影响。 三项目经营定位 家饰家纺商业街 通过对项目的调查分析，从目前整个社区的租金联营中高 档 生活用品时 尚用品 约 个 贵和购物 中心 泉城路中段万百货商场扣点约作为租金联营高档高档用品约个 嘉华购物 广场 经二纬九万综合性商 场 扣点约作为租金统经营中高 档