地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工 业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用。 表主要年份房地产开发投资 年份 内容 单 位 完成投资 按用途分住宅 办公楼 营业房 其他 本年施工项目的企业个数 施工房屋面积 住宅 竣工房屋面积 住宅 销售房屋面积 住宅 销售房屋金额 住宅 平均售价 住宅 万元 万元 万元 万元 万元 个 万元 万元 元 元 二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观 蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民 励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开 发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区盘进行因素评分，得各因素评分值合计，即， 元。 预测下花园楼价可能的区间范围。置于水平为的预测区间为 也即。 计算  所以即为，楼价区间应为元之 间。 第章市场分析 蚌埠市房地产市场分析宏观 年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力 日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数的增长财政收入跨 上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意的是城镇居民人均可 支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力的支持和促进固定资产投资大幅增长，比 年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显 改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣的景象。 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年的完成投资施工 面积竣工面积销售面积销售金额均有定幅度的增长。年房地产完成投资亿元，房屋施 工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，平均售价 元。 从安徽省整个房地产行业景气度来看，年月份皖房景气指数值为点，趋于稳定， 比上年同期略有提高，比年月份提高点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所 属的大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣 工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。 从走势看，年月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属的个分类指数与年 月份相比升降。其中，商品房屋新开工面积竣工面积大幅增加，开发投资到位建设资金等指标 持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了皖房景气指数继续走高。 表年月份皖房景气指数值计量单位 指数名称指数值 与年同期相比增减 点 与上月度相比增减 点 景气状况 皖房景气指数↑↑景气 开发投资指数↑↑景气 资金来源指数↑↑景气 购置土地指数↑↑景气 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传高，居民购 买商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。年我市个人购买商品房的 面积为万平方米，占全部销售面积的比重为，比年提高了个百分点。其中个人购买 的住宅面积为万平方米，占全部住宅销售面积的比重为。商品房销售供求两旺。年房改 启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。 五空置房空置率在合理区间 目前般认为商品房空置率保持在比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市 年底的商品房空置率在合理区间内。 六资金来源多元化 上世纪九十年代，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款自 筹资金预收购房款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年 减少，其他资金来源比重越来越大。 七投资前景看好 由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。 八有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素 从年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为，远高于同期增速超出 同期第三产业增速。房地产业以大大高于的增速迅猛发展，使得房地产业增加值占的比重不断提 高，对经济增长的贡献度逐渐提高。房地产业已成为我市国民经济支柱产业。 九带动了房地产族产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动增长 房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品 以及家电家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，发展中国 家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的 多个物质生产部门产生感应或影响。目前，包含钢材建材建筑装饰等产业的房地产族产业呈现旺 盛的发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。 十改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级 近些年来，我市房地产业坚持统开发合理布局综合开发配套建设的方针，将开发建设的 重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房办公用房。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展， 全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的 土地购置费指数↑↑景气 空置面积指数景气 新开工面积指数↑↑景气 竣工面积指数↑↑景气 销售价格指数↑↑景气 年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度 图年年景气指数走势图 上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消 费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当 的规模和实力，为促进全市经济发展加快全市城市建设增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市 住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应 运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了个独立的产业，并进入快速健康有序 稳步发展的通道。 形成了定规模的产业队伍 年底，全市共有房地产开发企业家，其中级资质家，二级资质家，三级资质家，四 级及暂定资质家，从业人数约人，分别是年的倍倍，年间分别以年均及 的增长速度迅猛发展。年，我市的房地产企业个数在全省各市居第位，从业人员数居第位，初步 形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有集体股份制私营外来投资企业等多种所有 制竞相发展的完整的产业链。 二资产实力不断增强 我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了定规模的财力 和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用争取银行贷款创造了必要的条件。 年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。 三房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高 近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。年全市房地产开发企业完成投资亿元， 仅占当年全社会固定资产投资的左右年完成亿元，占当年全社会固定资产投资额的。 四我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上 年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积万平方米，比年增长倍，占全社 会固定资产投资额的比重也由年的提高到年的。居民消费结构升级成为重要的拉动 力量。随着城市化的推进城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提管理科学先进，发展商自行销售楼盘。 该楼盘的小高层住宅产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料，内装饰为毛坯墙地智能 化高住宅的主力户型为三房二厅，面积客户定位于中上等收入家庭实际销售价格元。 销售情况。年月开盘销售，预计年月份交付使用，住宅销售率已达市场反映强 烈，销售业绩优良。 成功之处。该楼盘地理位置优越，销售宣传得益于中心商务区的中心，销售价格策略运用得当， 致使该楼盘销售异常火爆。 三家园 项目特色与市场定位。该楼盘位于东路北侧，路与四路交叉口西北角。占地，规 划总建筑面积，容积率，绿地率，规划由多层和小高层组成。周围自然环境交通条 件配套设施均般。 该楼盘发展商是上海房地产集团