口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含廊 坊空压机厂实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务 院总理办公会议纪要精神，将廊坊汽车配件总厂廊坊空压机厂两户企业自年月 日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划 转，两户企业的债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定 将廊坊汽车配件总厂廊坊空压机厂两户企业下放至廊坊市人民政府实行属地管理。现廊 坊市人民政府决定对廊坊空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启 动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足 部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。第二部分廊坊房地产市场概况 廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为京 津走廊上的明珠。总面积平方千米。 廊坊历史悠久，早在公元前年，廊坊人的祖先就在这片土地上繁衍生息，聚居 耕种，创造和延续着人类的文明。 据户籍统计，年末总人口万人，比年初增加万人。全年出生人口 万人，出生率为，死亡人口万人，死亡率，净增人口万人，自然 增长率，比上年提高个千分点。全市共有个少数民族成份，少数民族人口 万人，以回族满族为主体，分别有人口万人和万人，分别占少数民族总人 口和。 年，廊坊市住房保障和房产管理系统围绕保障民生和规范市场两条主线，深 入开展住房保障兑现年行业规章落实年物业管理提升年工作，使廊坊市低收入家 庭的住房困难和住房条件得到改善，房地产事业继续保持健康发展的良好态势。 年，廊坊市住房保障和房产管理工作要按照住有所居的总体要求，深入贯彻 落实科学发展观，把解模式，则总投资为，万元。具体见土地开发模式附表总 投资与成本估算表。 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 土地成本为，万元。 前期开发费 前期开发费预计为，万元。 设计费 设计费预计为万元。 工程建安费 工程建安费预计为，万元。 基础设施费 基础设施费预计为万元。 公建配套费 公建配套费预计为万元。 运作期间费 运作期间费预计为万元。 不可预见费 不可预见费预计为万元。 以上项合计为该项目开发成本，万元。 二开发费用测算 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 四地上建筑物状况 五项目由来 第二部分廊坊房地产市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 土地开发模式 二房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度计划 土地整理及前期开发进度 期开发进度 二期开发进度 二项目经营方案 租售比例 销售进度与价格 住宅销售进度 商业销售进度 车位销售进度 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 前期开发费 设计费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响 租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响 本项目预计实际收益分析 三项目风险分析 空压厂破产清理风险二土地出让政策风险 四项目评估结论 附表 土地开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二资金筹措表 二房产开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二详细投资计划与资金筹措表按比例 表三详细投资计划与资金筹措表按金额 表四总销售收入预测表 表五销售费用估算表 表六商铺出租计划和出租收入估算表 表七车位出租计划和出租收入估算表 表八销售税金及附加表 表九租赁及转售税金及附加表 表十损益表 表十全部投资现金流量表年 表十二自有资金现金流量表年 表十三资金来源与运用表 表十四银行贷款还本付息结算表 表十五银行贷款还本付息计算表 表十六敏感性分析预测表 成本不变而租金售价变化对收益的影响 租金售价不变而成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 表十七工程成本核算分类表 商业部分工程成本核算表 住宅部分工程成本核算表 配套项目部分工程成本核算表 地下停车场部分工程成本核算表 第部分项目概况 项目名称 廊坊阿尔卡迪亚建设项目 二项目地址 廊坊阿尔卡迪亚位于廊坊市北外环，即北外环路北侧，文化广场以西，地处黄金位置。 三土地产权状况及面积 廊坊阿尔卡迪亚占地余亩。其全部为商业用地租赁时间为年月日起至 年月日止。 四地上建筑物状况 地上建筑物多为小高层。 五项目由来 廊坊空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定， 需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 二房产开发模式投资方案 投资组合方式 二资金运作方式 自有资金 银行贷款 销售收入再投入 第九部分经济与社会效益分析 地产开发模式经济效益分析 拍卖地价评估 二财务评价 三不确定分析 破产启动费用不纳入成本情况 土地出让金变动情况 二房产开发模式经济效益分析 销售单价的估算住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 用成本法确定销售价格的下限 建议销售单价 商业销售单价的确定 车位销售单价的确定 二总销售收入的测算 三总租赁与转售收入的测算 商业租赁与转售收入测算 车位租赁与转售收入测算 四税金及附加 销售税金及附加 租赁及转售税金及附加 五成本费用估算 六财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 现金流量表与项目动态盈利能力分析 全部投资现金流量表 自有资金现金流量表 资金来源和运用与资金平衡能力分析 七不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 单因数敏感性分析 成本不变而租金售价变化对收益的影响 租金售价变化对财务净现值的影响 租金售价变化对财务内部收益率的影响 租金售价不变而成本变化对收益的影响 成本变化对财务净现值的影响 成本变化对财务内部收益率的影响 多因数敏感性分析 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响 租金售价下降，前期只需分批次投入，万的廊坊空压机厂破产的 启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土 地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小， 能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政 府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据廊坊目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在廊坊的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。 容积率不大于。 建筑密度不大于。 建筑高度不大于米。 绿地率不小于。 户型平方米平方米平方米平方米，各。 商业占地上建筑面积比例为。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注 小区总用地面积， 地上建筑面积， 其中商业 住宅共计户 地下建筑面积， 配套 其中社区服务站门卫室垃圾站 小区绿化及小品， 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 小计 商业，机动车非机动车每平米辆。 合计， 其中地上部分地上机动车 地下部分， 备注可售机动车数量为个。 第六部分项目开发方案