地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着 土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土 地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标 方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不 利。 本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和 项目建成收益创造了良好条件。次性获得大面积有开发潜力的地 块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案 和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。 项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开 发可以使潜在价值得到实现。 项目开发优势所在 世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势 四市场分析 武汉概况 武汉市是中国六大中心城市之。在年国家公布的中国城市综 合经济实力强中，武汉名列第六。年，武汉市国内生产总值 达到亿元，按可比价格计算，比年增长。经济运行质 量提高，全年实现财政收入亿元，同比增长，占国内生产 总值的比重为本。自年以来，武汉经济发展驶入快车道， 全市国内生产总值连续保持两位数增长，高于全国全省平均水平。 经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事 业全面进步，实现了十五计划的良好开局。得天独厚的地理环境， 经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉 的飞速发展奠定了坚实的基础。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为个门类 齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的 交通枢纽和重要的教育科研基地，在全国个地级以上城市中， 武汉的综 部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前 的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求， 形成住房梯级消费。 武汉商品住宅价格走势 年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨 并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持元。虹 景豪庭曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了定的作用。 洪山区年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季 度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上 涨了元平方米，涨幅为。 总论 项目背景 项目名称联想高科•经典都市居住小区 承办单位概况 世纪地产是武汉专业的房地产项目开发公司。 由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期 长。为了降低投资风险，世纪地产决定和武汉高科国有控股集团 有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武 汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本亿元世纪地产万元，武汉高科国有控股集 团有限公司万元，北京融科智地房地产开发有限公司万元 流动资金万元滚动开发。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委市政府同意成立的， 授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本 亿元，目前全资控股参股企业家，已成为武汉•中国光 谷建设的主力军，是家集资产经营与管理创业孵化器风险投 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资技术产权交易中心工程科学研究大学科技园建设于体的大 型国有控股集团。 成立于年月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控 股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布 局的个重要棋子。 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 武汉市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅谷建设的精神 国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨 大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家取消了银 行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令，更加 坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每 年投资亿元兴建万平方米的住宅，五年共建万平方米，用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产 业的影响是十分明显的。形成了二三级市场联动效应。武汉市房地 产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放 宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我 市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面。部分条件好的 行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在 逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯 级消费。 根据年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就 是光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主。作 为洪山区两大经济支柱中国光谷与电脑条街在洪山区的经 济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地 已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的年内，中国光谷方圆 平方公里的区域将形成个科工贸年收入超过亿以上的高科 技产业园，加上长江乐园的带动效应，大批第三产业会在此地蓬勃 兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好居住质量最高规划配套 最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品 住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我 们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成致，成立合资公司武汉联 想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团亩储备 地块。具体合作方式在资金筹措节中有详细叙述。 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开 发策略 从土地供应的计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 二项目概况 地块位置 关山路与楚雄大道交会处往南处。光谷创业街位于本案东侧， 南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山路，北靠长江有线电厂。地块 紧邻光谷中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场菜场休闲广场众多，大专院校林立，公园 医院等公共设施相距不远。联想高科•经典都市居住小区周边有 华中科技大学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷小 学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等。位 于此地生活方便而多彩。 建设规模与目标 土地面积亩平方米 容积率本地块位于武汉市郊区，沿关山路南行米即达 武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科 技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值 建筑面积平方米 开发周期至年 土地价格万高科集团储备土地，作为股本投入 周围环境与设施 步行约分钟可至等公交车站 鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之 遥 华中科技大学，中南民族学院等高校环绕 武汉光谷中心光谷创业街位于本案东侧 项目投入资金及效益情况 项目总投资万元 自有资金投入万元 住宅销售价格元平米起 项目销售收入万元 项目税后利润总额万元 项目毛利润润 项目内部收益率 三项目建设缘由 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进步开拓发展 公司自成立以来，秉承追求卓越尽善尽美之企业理念，依托开 发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通 过本项目的开发，占据光谷区域房地产市场，发展壮大公司实 力，并进步树立企业在武汉地产业界的形象。 项目的建设符合武汉市对光谷的建设发展奠定了良好的 基础。 武汉东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校，个省部属科研院所，个国家重点学科，个国家重点实验室， 个国家工程技术研究中心，名两院院士，多万名各类专业科技 人员，万在校大学生，每年有万余名大学生从这里走向四面八 方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力 密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。 建筑类型 武汉市光谷地区住宅类建筑其类型现状 多层。作为种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量 的主体，这点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中 心的多层项目越来越少，有彻底逃离市中心的趋势。反观城市的 外延，尤其是近两年房地产开发较热的三区五片，即汉口的金银 湖片和后湖片，武昌的南湖片东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌 口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。 从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。 小高层。目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊区。除 了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的 城乡结合部。位于金银湖片区的丽水佳园开盘，其期工程推出 了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良 好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安•公园家在 其规划中也有数栋小高层项目。这现象打破了小高层只能在市中心生存的定式。 高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多 的新代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层 物业市场增添了几分亮色。福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相， 而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有 所改观。 别