开发商应得的利润 求地价 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权 益资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借 贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资 金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了 的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立 相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时， 进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件 在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察 企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的 分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资 者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈 利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收 表销售税金及附加表单位万元 建设经营期合计 序号项目 销售收 入 销售税金及附 加 营业 税 城市维护建设 税 教育费附 加 防洪工程维护 费 交易管理 费 印花 税 土地增值 税 表损益表单位万 元 序号项目合计 销售收 入 总成本费 用 利润总 额 所得 税 税后利 润 盈余公积 金 可分配利 润 目录 研究结论 宗地基本情况 地价范围 地块投资价值 研究方法 剩余法求地价 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 研究依据 宗地最佳利用方式构思 宗地总体规划方案设计 最佳开发建设方案设计 宗地地价测算住宅 平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定 幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年 期年，自年月日起到年月日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法 属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场 正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地 价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后， 将进入高风险区，投资者需慎重考虑。 表宗地投资财务效果指标 项目地价为万元地价为万元地价为万 元 投资利润率 税后利润万元 内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年投资回收期动态年 研究方法 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为 地价房地产建成价格建筑 地价之外的成本测算 销售收入测算 地价成本测算 项目财务评价 项目盈利能力分析 税金计算 损益表 宗地现金流量表与动态盈利分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 有关说明及建议 附表附图 附表宗地地价测算表 附图项目概率分析图 研究结论 宗地基本情况 宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为 平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率 容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 地价为万元。 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流 由负变正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨 额现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑 面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。 相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示。 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。 计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，