商品房销售面积预计将突破万平方米。置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境 中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套 中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段 中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套 低收入者二手房价格 住宅市场供给分析 市场供应特征 市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以 上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商 将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档 住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右 到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。 价格走势预期 预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。 从供应成本角度分析 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土 地成本大大提升。 由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘 地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提 高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带 房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从 价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个 房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本 的提升，从而也会导致房价的提升。 受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开段因素，本项目小户型公寓单套的月租金水平应为元平方米 左右含装修家私电器。而装修家私电器部分，我们测算通常造价应 在万元之间。同比计算，则本项目毛坯房的月租金水平应为元 平方米左右。 根据我们对单套总价控制在万元以内的要求，查上表可知，当总价为 时，月供款为元。我们从前文关于小户型租赁价格的阐述可知，目 目录 第章项目背景 项目基本情况 第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 二长沙房地产市场总体运行状况分析 三长沙房地产市场发展趋势分析 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性 七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 第三章产品方案小户型部分 户型面积定位 二建筑风格 三公共部位装修及配套设备 四配套商业 五价格定位 六目标客户定位 第四章酒店部分可行性分析 长沙酒店市场分析 二产品设计 第五章收益分析 酒店部分 二公寓部分 结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章项目背景 项目基本情况 地理位置 项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。 周边环境 东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于 本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环 伺左右，本案的商业价值 交通状况 项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多， 包括 路等。 生活配套 周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园 马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家 医院旺旺医院 学校长房东郡幼儿园小学 银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社 酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆 原龙宾馆 娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健 餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀 呀味道工厂大容和 米萝咖啡迪欧咖啡 项目规划指标 总占地面积平方米 规划容积率 建筑密度 逐步减小 市场供过于求，房价难以提升 同质化竞争严重 房地产开发水平低，房屋品质低 长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低 参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形 成房价洼地效应 上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出 该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公 布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销 售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的 不同。房地局均价的统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均 价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局 的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所 统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不包括经济适用 房。 小结 长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康 稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示 着后市巨大的发展空间。 三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年 城市居住人口及年增长比例推算得知。根据国务院对长沙市总体规划 年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。 也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。 根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。以 年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则 到年，城市人均居住面积应达到平方米。 根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为 人人人 平均每年需求量为万平方米。 显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。 我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则 到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到 万平方米。 事实上，万平方米的年均需求量只是个理论数据，它没有包含外地建筑高度不限第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 近年来，长沙市的经济发展进入快车道，年，长沙市的经济增 长率直保持在以上。 年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总 额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。 年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年的努 力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里的大都市。 由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机 遇。 二长沙房地产市场总体运行状况分析 近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况 年年年年年年年年年均增长率 历年房地产开发投资额亿元 年增长率 历年土地开发投资额亿元 年增长率 历年购置土地面积万平方米 年增长率 历年商品房销售面积万平方米 年增长率 历年房屋施工面积万平方米 年增长率 历年房屋竣工面积万平方米 年增长率 历年商品房销售额亿元 年增长率 历年商品房销售均价万元 年增长率 概况分析说明 房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入 对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场 土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明 房地产市场极为活跃 政府对土地的供给未加以有效控制。 购置土地面积的超高速增长说明 市场对长沙房地产市场未来普遍看好 土地购置具有较大的投机性 政府对土地市场缺乏有效控制 商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的 提升对销售总额的提升作用微乎其微。 年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万 平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均 价难以提升。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名 第位的房价为元平方米，说明 土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在住宅产品的物业形象，致使办公形象大受影响。 二是住宅产品自身的软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。 基于商住楼的缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间 的中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向 于专业写字楼的商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了 专业写字楼及普通商住楼各自的优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为 热销产品。 但是，通过对中小企业办公需求的细化分析，我们认为目前推出的这类中间 产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力的需求进 步提升形象档次的需求充分满足商务配套的需求有效降低办公费用的需求 等等。这些需求有些是我们众所周知的需求，有些则是潜在性需求。而这些未被 充分满足的需求在未得到市场有效供给的情况下，为我们的产品定位提供了定 的市场空间。也就是说，开发偏向于专业