的盈亏平 衡点为平方米，销售比率为。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。 阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 十风险分析的基本结论及应变措施 根据对建安成本销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响 最大的是销售价格的变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为 万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税 后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可 能性比较小。 本项目的预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问 题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元， 利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本 显得比较重要。 我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境 历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值 亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素的影响，实际 增长。全年零售额超亿元的大型零售商店有家。年月 全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人 民币存款余额为亿元。 国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环 境。作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别 是住宅建设的支持力度进步加大。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元， 比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州 房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发 投资亿元，同比增幅为。 年广州住宅市场特点 年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展的个发展商开发。由于开发时间较早，至今销售已接近尾 声，且其设计装修标准等已落后，故排除在外。 东片在售的南国花园和新城海滨花园，以毛坯房入市，均价在元 平方米，如果加元平方米的装修费，均价在元平方米。两个楼 盘均有相当数量的存货，新城海滨花园的发展商因资金问题延缓了开发速 度。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 项目概述 基本数据 占地面积 总建筑面积预计平方米 容积率预计。 二项目背景 项目背景 电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就 该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其 他规划的限制。 三地理位置 地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公 园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属 线街铺。 从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住 区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁 华区域新华北路人民广场。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 四周边环境 交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风 路，东有了岗路接驳西平南路广州大道环市路和城市交通新干线的内环 路，道路四通八达在中山路东风路在距本项目米之内设有超过 条公交线，锦城花园西侧是等多路公交车总站在地块西南 米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过分钟。从地块到达市内主要 办公商业的交通非常便利。 配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业娱乐教育医疗等 生活配套设施完善。在项目步行分钟内的设施包括 商业市场本项目附近有东峻百货连锁店等商业设施杨箕村 肉菜市场水均岗肉菜市场东环肉菜市场等肉菜市场天河城购物广场商 圈距本项目在个地铁站和个公共汽车站内。 餐饮麦当劳欣叶台湾餐厅等中西食肆 教育东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼 儿园东方红幼儿园锦城花园东风东小学低年级部育才中学，稍远有东 风东小学高年级力，改革开发后广州第个中 外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情 况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的 销售速度。 七项目基本发展模式 若项目能取得倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合 在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理 装修精美的豪华精品高尚住宅小区。 在此假设下，项目的发展周期约年，其中建设周期为年。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包 括机房车位 项目发展期为年 地上建筑物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方米，含机电设备 项目的正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个 万元 项目的销售费用为销售收入的 银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。 资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限 为年，利息支出合计万元。 本项目的税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利 润率为，全部投资计部执信中学广州市第七中学培正中学培正小学广 铁中等名牌学校，教育资源极其丰富。 娱乐荷里活东大上海夜总会各类酒吧等娱乐设施 医疗广州空军医院广州市十二人民医院等 银行工商银行中国银行建设银行农业银行上海浦东银行广 州商业银行等银行。 景观 地块南边是层高的旧住宅楼以及内环路放射线离地约米高，中阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为层高且体量 大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍 楼和兴建中的高层住宅，低层景观般，高层可望繁华的城市景观。东南面 是锦城栋高层，景观和视线受到定的限制和影响东侧是小学，楼层 较低建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错 北面是锦城区小高层和内部规划用地，若采取定的措施，如兴建内部花 园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。 本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路 的建设，锦城栋价格就从手楼的多元平方米锐减至二手楼 多元平方米，跌幅逾成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路 两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有定帮助。 但总的来说，项目北向的景观会比南向好。 五宗地现状 南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。地块内现有建筑物约平方米， 最高为层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山路有主要的出 入口，施工水电基本能满足要求。 六市场调研的基本结论 市场调查 广州市房地产市场经过年的调整期，在年进入新的阶段。政 府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，定程度改善了房地产市 场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为 住宅市场的主力，其消费能力在年内表现不俗，年内住宅成交量稳步 增长，虽总体成交量还是较年下降，但个人消费需求有效承接了市场阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。 城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定的消费群，特别 是东山区，传统上就是政治经济文化金融办公之区，昔有有钱有 势住东山之说，在消费者心中具有定的魅年月增长 全市批准预售住宅面积 其中八区 全市批准预售高层住宅面积 其中八区 全市批准预售多层住宅面积 其中八区 全市预售住宅成交登记面积 其中八区 全市预售高层住宅成交登记面积 其中八区 全市预售多层住宅成交登记面积 其中八区 全市预售高层住宅成交登记均价 其中八区 全市预售多层住宅成交登记均价 其中八区 全市预售高层住宅成交登记金额 其中八区 全市预售多层住宅成交登记金额 其中八区阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 消费群。如东南部的海印电器总汇海印广场毛线布匹市场和摩托车市 场旧货市场较场西的摩托车零配件市场文德路至文明路的文化书画市 场陵园西路中华广场带的手机电子通讯器材市场中山三四路小 商品市场等等。区域内宾馆食肆林立等具有特色的设施成行成市，已具规 模，颇有知名度。 东山区是个成熟的老城区。区内教育医疗等市政配套设施完善，