的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理 优势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于横岗发展龙岗镇也在 横岗之前成为大盘开发地。正线全长公里的地铁号线将提前至 年内动工。连接福田中心区罗湖中心区布吉横岗镇龙岗中心城的 地铁号线建成后，从福田罗湖到横岗的距离将大大缩短。 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通 车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时机，横岗 未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了 整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园锦冠华城 新亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相对 以前，横岗楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。现 在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年， 中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业地产 万平方米的横岗项目都将加快建设进程。随着横岗逐步进入大盘时代，横 岗的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变成以多种产品 为主导的成熟，全国乡镇投资环境强和国家卫生镇，是珠江三角洲地 区颇具盛名的工业卫星城镇。 房地产发展趋势 横岗目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期新世界 广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大 分布太散各自为政的形象已经得到改变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。 今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业地 产万平方米的横岗项目都加快建设进程并相继发售。 至此，提升南山前海后海形象的中海振业和卓越悉数到场。而品 目录 第章项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二章市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三章项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 第四章销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五章财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六章可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求 等因素，项目的正式运营条件基本成熟 第二章市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放以 来，横岗镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促 进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区个，厂房面积达 万平方米，三来补三资企业余家，自营工业家，工业 固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自 给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。 城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续快速健 康发展，人民生活水平显著提高。年，全镇国内生产总值达亿， 三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万元，三级人均纯收入 元，镇财政收入亿元。年，横岗镇以其经济文化等方 面的辉煌成就被评为中国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最 佳投资环境强年，横岗镇农村三级股份合作制被评为中华 之最。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注 的焦点。 横岗镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的 基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港澳台血脉 相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂青。 测算表 附表敏感分析表 第章项目总论 酒店是深圳市投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒 店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒 店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础 上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 项目背景 深圳市投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营 模式持续稳健发展的目标，拟将酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 深圳市产权式酒店 开发公司 深圳市投资股份有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 深圳市产业导向 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 深圳市主要经济指标 深圳房地产市场分析 深圳市旅游统计月报年报 以及其它国家省市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 深圳市酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑 面积不包括地下车库，配套面积，客房面积 ，主体占地面积平方米。 可行性研究结论 经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导 向的理解，我司经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐 观的 知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专 业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的 形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的 品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。 深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 虹楼 东方威斯酒店 合计 深圳市现有产权式酒店公寓的供应量极少，从年开始至今，产 权式可售面积的供应量不足万平米，剩余面积约万平米。 年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划代理的 罗湖银汉国际和横岗酒店项目，在盐田区的东方威斯酒店二期在月 下旬公开发售，可售面积万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来 发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量和未来 竞争量来看，市场发展空间还很大。 年即将推出的产权式酒店项目览表 项目名称可售面积万 酒店 银汉国际公寓 合计 酒店的供应量占未来深圳产权式酒店供应总量的 区域市场分析 项目所在区域横岗镇市场分析 横岗位于深圳经济特区的东部龙岗区的中部，东邻盐田大港，南紧 接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区 公里，距香港仅公里，是香港和深圳经济特区通，生活质量正日 渐提高。 投资导向 根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的主导 方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心， 重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 横岗投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，横岗镇近年来加大规划建设力度，投资亿多元大 力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园 式文明城镇的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使横岗发展 为个拥有多家企业超亿元财政收入的工业重镇，成为深圳经济特 区龙岗中心城的经济走廊，经过十多年的发展，横岗镇已成为外商 竞相投资的黄金宝地。 横岗镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能 方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇，在经济生 活中发挥着重要作用。年月底，全镇银行存款余额达亿元人 民币。工商税务保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业的发展 注入了活力，保持了横岗镇良好的经济秩序。 横岗镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中国乡镇之 星惠州梅州汕头 福建江西等内地省市的必经要道。全镇总面积平均公里，其中 平方公里属于龙岗区中心城范围。 横岗镇原为惠阳地区的个乡，在改革开放前是个典型的农业小 镇，后经过几次改制于年月改为现在的横岗镇。横岗镇下辖六约 横岗四联安良西坑大康保安荷坳黄岗坑九个行政村和个 居委会，共个自然村。年底全镇总人口万。 交通状况 横岗镇是深圳市东部的重要交通枢纽，海陆空运输条件十分便利。 镇内公路四通八达，村村通公路，深深圳惠惠州深深圳 汕汕头级公路贯穿全境，惠惠州盐盐田疏港高速公路 机荷机场荷坳高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北辅线 龙岗中心城深圳南辅线坪山深圳公路正在建设中。平盐平 湖盐田港疏港铁路穿境而过。紧邻国际大港盐田港，海上运输也十分 便利。个纵横交错高度密集的交通网络正在形成。深惠公路改造地 铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车，龙岗区的交通压力 有望得以缓