断完善。利用外资增势良好，全年完成进 出口总额亿美元，同比增长，其中，出口亿美元，增长，实 现贸易额顺差亿美元。 第二部分合肥市商业市场综合分析 年度，合肥房地产投资建设规模土地供应量新建商品房批准上市预售面积和登记 预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。但是因为房产新政等因素的 影响，合肥商品房预售面积存量房交易面积商品房抵押贷款数量却直线走低 供求关系基本平衡 供求总体是平衡的，供应大于需求。这状况说明合肥房地产市场的需求受房产新政 策的影响比较大。 投资消费继续保持合理的结构 房地产投资仍以住宅为主，占总量的。 新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的以上。 消费对象结构相对稳定，个人购房占主导地位。 空置商品房面积增幅加大 金融对房地产市场的制约有增无减 有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别 是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和降低贷款的比例和年限。 总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。 分析总结及未来市场的预测与分析 商铺市场分析总结 行业五年总结 过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达，并且潜力巨大 二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各开发要 求。 从市场现状来看，合肥商用物业市场还面临着以下的现实问题。 商用物业产品同质化 住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克 隆。如本市服装市场概念的炒作。 商业项目缺乏可感性强的形象定位 很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就定能卖得好商用物业若不重视塑造 感性的项目形象，项目缺乏具体化可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。 有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是个怎么样的 目录 市场篇 第部分合肥市概况 第二部分合肥市商业市场综合分析 第三部分合肥居民消费行为分析 项目定位策划的原则及思路 项目篇 第部分项目分析 第二部分项目定位 营销篇 总体营销推广方案 总体推广战略思路 二营销策略 三主题宣传推广策略 四事件营销策略 五销售现场的包装策略 六项目定价策略 七招商策略 八营销推广实施建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 市场篇 第部分合肥市概况 地理环境 合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建 成区面积平方公里，全市总人口多万，其中市区人口多万，是全省旅游 中心城市。 合肥古称庐州，历史悠久，自秦置县，至今已有多年的历史。由于北接中 原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有江南唇齿，淮右襟喉，江 淮首郡吴楚要冲之称。 年，合肥被授予全国首批园林城市称号，年荣获中国优秀旅游城市 称号。改革开发以后，合肥形成以科技教育旅游文化工业型为重的城市格局。 城市布局规划 城市发展目标 坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技术产业和第三 产业，把合肥建设成为经济繁荣科教发达布局合理设施完善环境优美的现代城市。 城市性质 合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地的人口为万人，占常住人口的 岁的人口为万人，占常住人口的岁及以上的人口为万人， 占常住人口的。 性别构成 全市常住人口中，男性为万人，占女性为万人，占。 性别比以女性人口为为。 民族构成 全市常住人口中，汉族人口为万人，占常住人口的各少数民族 人口为万人，占常住人口的。 城乡常住人口 全市常住人口中，居住在城镇的人口万人，占常住人口的居住在 乡村的人口万人，占常住人口的。 经济环境 国民经济快速协调增长，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，全市实现 生产总值亿元，比上年净增亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。三次产业结构为。按户籍人口计算，人均生产 总值为元，比上年增加元。 物价总水平上涨。全年城镇居民消费价格总水平比上年上升，其中食品价格 上涨，居住价格上涨工业品出厂价格总水平上升原材料燃料 动力购进价格总水平上升。 宏观与微观景气指数高位运行。随着经济持续快速健康发展，企业家信心明显增 强，企业生产经营状况持续趋好。反映宏观经济运行质量的企业家信心指数全年在 之间高位运行，四季度达反映企业运营状况的企业景气指数 全年直保持在以上，四季度到达全年最高点，为点。 消费品市场繁荣活跃。年，我市城乡居民收入的快速增长，推动了居民消费 水平的提高消费结构升级的加快和消费层面的拓宽，消费品市场日渐兴旺。全年实 现消费品零售额亿元，同比增长，比上年加快个百分点，为 年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业增长，餐饮业增长。从城乡市 场看，呈共同发展态势。全年农村市场增长，城市增长。 投资环境 年合肥市投资环境进步优化，投资速度高速增长，全年完成全社会固定资 产投资亿元，比上年增长，是九五以来最高增幅。其中房地产投资完成亿元，增长倍。年，全市消费品市场消费结构升级加快，消费 。 城市规模 人口规模到年控制在万人以内，到年达到万人以上。 用地规模到年控制在平方公里以内，到年控制在平方公里 以内。 城市规划区范围平方公里。 城市发展方向 城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持多中心 组团式的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。 城市形态 城市以老城区为核心，向东北西南三翼伸展，继续保持风扇形城市形态，三 翼之间楔入大片田园绿地，新城区在国道南侧依托老城区，相对独立发展 城市总体布局 合肥城市分为个分区 老城市为全市行政商贸金融信息文化中心，兼居住游憩功能 东区为居住工业商贸交通功能的综合区北区为居住工业建材仓库功能的综合区 西南区为居住工业商贸科研教育旅游功能的综合区 新城区为现代工业基地兼居住游憩功能。 全市建立合肥高新技术产业开发区合肥经济技术开发区新火车站综合试验区 和蜀山巢湖紫蓬山风景区。 人口环境 人口自然增长率略有上升。据公安年报统计，全年出生人口人，出生率 ‟，比上年上升个千分点死亡人口人，死亡率‟，上升 个千分点人口自然增长率为‟，上升个千分点。全市年末户籍总人口为 万人，其中非农业人口万人，农业人口万人，市区年末人口为 万人，非农业人口万人。 城乡居民生活水平稳步提高。年，全市在岗职工年平均工资为元，比 上年增长。城镇居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出 元，增长城镇居民恩格尔系数为。农民人均纯收入元，增长 农民人均生活消费支出元，增长农村居民恩格尔系数为。居民住 房条件继续改善，城镇居民人均使用面积平方米，农村居民人均居住面积 平方米，比上年分别扩大和。 家庭户人口 全市共有家庭户万户，家庭户人口为万人，占常住人口的，平均家庭户规模为人，比年第四次人口普查的人下降了人。 年龄构成 全市常住人口中，岁般 地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分类明显，各取所需 休闲类对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。 已有定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。 中档品牌以及些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在鼓楼这 样的知名商场中占有席之地。 顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗的商业街。 大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常 会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较 高租金来弥补。 商场进入品牌竞争时代 知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。 据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水 平。 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类 型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到 最大，四牌楼商业布局是典型的案例。 表商业的错位经营 商场名称经营理念目标客户 建筑面积平 方米 鼓楼商厦 次购足，体验购物休 闲乐趣 从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位的消费者 乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者 百盛购物中 心 流行的领导者追求流行的淑女们 合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠的工薪阶层 地段级差显著 目前的商业用房租金水平最高的是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路 三孝口。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次