多小聚集的状态，项目多的同时分布还比较集中。例如，本次目标地块附近区域就属于 楼盘分布比较集中的区域之，如飞达东山彩橘锦绣花苑金凤凤凰山庄等。 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破层，这使得多层退居二线，小高层高层成为主流。另 外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进步提高区域楼盘的建筑形态在不断拔高，这让建筑成本也不断上扬，这些因 素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了张家口房价的走高。 总的来说，该板块是张家口发展最快价格最高品质最好的房地产三最区域，未来发展前景广阔。 重点项目分析 容辰庄园 优势 项目区位优势明显，位于市中心繁华区域，交通便利配套齐全 项目定位准确，形象和内容都凸显出高端项目的特质项目基础条件优越，高档的建筑工艺与材质，凸显出项目的档次 项目所在地已经形成为张家口的高端商业中心，集购物餐饮休闲居住于体，提供了条龙式的服务 项目的营销手段先进，包装推广形式丰富 不足 在目前的市场环境下，仍然采取高位运行的价格策略，导致销售进度不甚理想 商业规划设计不够完美，仍有缺陷，增加了其销售的难度 后市有较大的成长空间。但项目本身规模大，开发周期长，如果前期缺乏品牌管理，美誉度不高，后市的操盘难度 将会相当大。 三项目定位 综合定位 把本项目建设成为有特色有品位，个性鲜明的中档高尚高品质社区。通过小区整体规划和景观规划，产品的精心设计，吸引有 稳定经济收入，向往高品质生活的中青年客户群。通过精心包装运作，力争把本项目做成张家口市年房地产市场典范。 个现代高品质建筑的社区 个处处洋溢着活力和浪漫气息的社区 个个性张扬需求与众不同的社区 个张家口市具有十分典型意义建筑群 目录 第部分市场调研 第二部分定位分析 第三部分产品建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分市场调研 张家口房地产市场简述 张家口的房地产市场，与河北省内其他城市相比起步较晚，在当地属于新兴的产业，市场发育还不成熟。但是房地产行业在增加 税收扩大就业改善基础设施改善市容和投资环境等方面都发挥了重要作用。 从年下半年，张家口的房地产市场受全国大气候的影响，和其他城市样开始进入观望期，出现了持币待购的现象。 进入年，随着城市三年大变样活动的深入开展，城市容量不断扩大，城市面貌不断翻新，城市品位不 张家口万嘉房 地产开发有限 公司 中档另有万商业写字楼 首府 香格里拉 五东大街 号 栋别墅 栋联排 栋高层 两室三室 高层均价 元 别墅联排售完 高层销售合作开发中高档 营销推广包装 水平较高 锦绣花园东兴街号复式均价元现正销售沿街商铺 张家口锦绣花 园房地产开发 有限公司 中档尾盘发售 飞达 东山彩橘 林园街交东兴 街 栋多层 栋高层 室两室 三室 均价元 多层售完 高层过半 飞达房地产开 发有限公司中高档多层全部团购 融侨 佳境天城东外环 规模很大两室三室 均价元 销售约 张家口融侨房 地产开发有限 公司 中档 龙兴润城钻石中路号栋小高层三室均价元销售约 张家口龙兴宏 基房地产开发 有限公司 中档 容辰庄园胜利北街交工业东街 大规模综合社 区 两室三室 期房起价 元 现房起价 元 目前销售进度较慢 商业万元方正房地产高档 市区内单价最 高楼盘燕馨泽园纬东路全部多层两室 现房元 期房元 售出约 张家口市正源 房地产开发有 限公司 中档 板块点评 桥东板块是张家口市场的主城区，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次相对较高。 该板块的项目在开发规模社区品质以及市场提高，城市化进程不断加快， 潜在自住性住房需求改善性住房需求和部分投资性住房需求开始持续释放，市场上的交易量与年同期相比呈现出快速回升的态势。 从房地产发展的正常轨迹和当地的市场角度来看，张家口的城市化程度还不高，住房的需求量相对比较原始，基础量也比较大。 加之城市房地产泡沫相对较少，相对的价格空间仍未饱和，住宅建设和房地产开发是未来几年固定资产投资的主流。而且当地房地产 市场的潜在需求也比较可观，预计在未来几年内就会显现。 因此，我方认为，张家口的房地产市场属于个比较乐观，未来上升空间较大的市场。与其他城市相比，未来发展潜力较大，且投资风险相对较低。 二张家口在售楼盘分析 桥东区板块 在售楼盘列表 项目 名称项目区位 建筑 规模 户型 配比价格销售情况开发商 楼盘 档次备注 金凤 凤凰山庄 林园北街胜利 公园对面 栋高层两室三室 起价元 刚开始内部认购 河北金凤房地 产开发有限公 司 中档未动工 京都花园五东大街林园路东栋层两室三室均价元销售约 北京东方阳光 房地产开发有 限公司 中档 汇家花园五东大街林园路西两栋高层三室均价元尾盘销售 张家口市汇嘉 房地产开发有 限公司 中档大部分团购山语华庭林园路号 栋多层 栋小高 栋高层 两室三室 多层元 小高层高层 元 二期售完 在售期两栋高层区人口不到百万的城市来说，供应量不可谓不大。 随着三年大变样的城市改造活动在未来年内的深入开展，我方预计在未来年市场将会出现比较客观的持续供应，这必然 会导致当地市场竞争压力的增大。 楼市价格徘徊在中低位运行的阶段，个别楼盘价位超高 从城市发展和居民收入两个角度来看，张家口的房价基本上处于中低位运行的阶段，只有个别楼盘售价超出了当地的平均水平。 未来当地房价将会有定的上升空间，但上升的幅度和周期与未来的市场供需关系密不可分。 预计未来竞争将更加激烈，市场发展走向较难预测从全国房地产行业发展的轨迹来看，目前张家口的房地产行业基本上处于比较初级的阶段。虽然市场上在售和在建楼盘数量比较 多，但其无论从开发水平到营销手段来说都比较原始。如贵方考虑运作本次调研目标地块，在前期筹备工作准备充足，对于当地市场 研习到位，开发节奏掌握合理的前提下，运作成功的机会将比较大。但将来要直面比较激烈的市场竞争，仍是不可回避的问题之。 第二部分定位分析 可行性研究 市场可行性分析承受力 本次调研内容包括楼盘摸底与受众访谈，力争做到针对性强实用性高，从而为本项目的市场可行性提供了真实可靠的市场依据。 经过对各种数据的整理和分析，基于我们多年对二三线城市楼盘的操作经验，我们认为张家口楼市回暖迹象明显，各楼盘去 化速度加快，本项目具备市场可行性。 条件支撑国家政策扶持，利好消息看多，市场大环境趋好 张家口市所有加销售难度加大销售周期拉长风险性相对提高的基础上。 二地块分析 优势 规模项目规模大，硬件物业设施齐全 地段道路畅通，交通便利 环境依山而居，绿化率高，空气质量好 市政配套紧邻高级中学部队医院 发展潜力本区域为张家口市桥东区重点发展的几个综合组团之，距离市中心直线距离近，升值空间较大。 劣势 配套区域内缺乏大型商业生活配套 开发周期本项目规模大，开发周期长，市场变数大 期房销售相对现房的目了然，期房显然具有定的风险性 区域形象本区域尚不属于张家口的核心居住区域，改变认识还需要定的过程。 机会 市场机会楼市逐渐回暖，刚性需求持续释放 区域借势桥东区城市规划目标和几个大盘的开发的影响，逐渐成为市场的热点，媒体关注度高 城市规划方向根据总体规划，本区域是桥东区重点打造的宜居板块 威胁 楼市趋于理性经过去年的震荡，购房者购房趋于理性，提升利润空间的难度加大 同区域竞争本区域内年推出大量同档次或相近档次的楼盘，必然会加剧区域内的竞争 区域间竞争桥西区推出的大量同档次楼盘的集中推出会加剧区域间的竞争，受区域成熟程度的影响将加大区域外的客户分流。 总结本地块所在的区域交通便利，生活环境与教育环境良好，属于成长中的片区，市场关注度会逐渐提高， 售楼盘销售速度平稳，部分项目销售火爆地区整体营销水平欠佳，操盘手法老套，专业的代理公司操盘的项目均销售良好 虽在售楼盘众多，但市场承受力仍有很大的潜力，支撑市区新地块的开发 客户可行性分析购买力 收入界定 建议本项目的目标客户群锁定在家庭月收入元以上含灰色收入者，即年收入在万元左右的家庭，他们有能力购买 万元的住宅。 目标范围 目标范围除张家口市区外，还要考虑到周边县市在张家口经营就业，且有定经济实力的外地客户。 目标客户身份 机关事业单位公务员，经济效益较好的企业员工金融机构从业者医生公务员教师外来小生意者和务工人员等。 价格可行性分析操作性 通过市场比较法，即选取周边位置较为接近，性质相同的楼盘，通过对户型设计环境景观交通配套规模档次装修等 情况进行综合比较，得出各项目的优劣并打分，最后依据分值和项目的实际情况，采取加权平均的手段得出项目物业定价的种方法。在调研中，我们发现，与本地块处在同区域的在售楼盘包括期房与现房价格区间在元每平米。而市区中心区域部分 项目的售价可达到元每平米现房售价在元每平米左右。通过市场比较法我们认为本项目的理性定价应该在 元每平米，定位在这个区间，有利于提高项目的销售速度，快速回笼资金，去化房源如果单纯考虑到 提高利润，将项