明两个 街道办事处。现有人口为万，其中户籍人口万，暂住人口万人。也是著 名侨乡，有旅居海外的华侨万多人，港澳同胞万多人。 新城又称宝城是区的政治经济文化中心，规划中的新城城区是广深高速 公路西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积 平方公里，总人口万，其中户籍人口万人，西乡辖区面积平方公里，总人口万， 其中户籍人口万。 规划状况 全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设 新安西乡福永组团重点发展商贸金融旅游信息咨询等第三产业和高科技产 业，建成现代化经济中心城市，成为的行政经济商贸金融和文化中心。 沙井松岗组团以发展工业为主，积极发展资金技术密集型的电子机械精细化 工和建材行业，建成现代化的城区。 龙华观澜组团重点发展仓储业，并相应发展些工业商贸业和第三产业，成为福 田中心区的延伸和后备服务基地。 石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境，发展无污染耗能少的轻工业高 科技产业生态农业旅游观赏农业。 经济状况 区自年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入年，各区受亚洲 金融风暴影响增长有所缓慢时，仍以高于的增长率保持平稳增长。经济总量同深 圳市其他各区相比处于最强的状态，年，占深圳市区属经济总量的年，实现 国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季 度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长的势头。 区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。 自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业 结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的 支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段 发展的重点。 的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和业作投资收租的意向比例明显增加，该项比例数据在 年仅为，年飙升至，今年第季度更升至，两年间增长倍多。而据 预测，年港人来深置业作投资用途的将会达到。 港人置业用途另外个重要变化即是度假类型物业要求的上升。从年开始至年 上半年，港人对度假类型物业的需求比例从原来的不足上升至。 第章项目概况 摘要本章简要介绍了拟拍卖地块的位置主要的经济技术指标，以及项目周边地块的 规划情况，同时介绍了中心区政府投资项目的开发进展情况。 拍卖地块位置 本月日拟拍卖地块位于深圳市新中心区第区，该地块被创业路新安 六路兴华路裕安西路罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该 地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为和其中用途 为商住混合用地，土地面积平方米，可建设总建筑面积为平方米 占地面积为平米，容积率为，建筑面积为平米，其中住宅面积 平米，商业面积平米，车位个。 本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有部分在填。考 虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把月日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨 询国土分局，实际的交地标准是三通平，预计在月底可以填到规划中的兴华路边上。 项目周边地块分析 项目周边地块情况介绍 本项目位于新中心区第区，周边地块权属用途情况见图中心区 拍卖地块周边情况图见下页。 地块特点 地块基本上为矩形状，长宽大约分别为米米 地块面积较大，基本上是目前中心区规模最大的块住宅发展用地，极具规模效应。 地块平整方正整齐，有利于项目规划 地块基本上为正方形，边长大约在米 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到万平米 地块靠近区体育场行政中心，地理位置优越 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 图中心区拍卖地块周边情况图 发展 备用 地 宝安行 政中心 办 公 居住 用地 类 商住用地， 容积率 二类居住用 地 体育场 游泳馆 月份开 工 拍卖地拍卖地二 类住宅用地 即高度和层数高层 建筑退红线要求西北新安六路米，东北创业路米，西南兴华 路米，东南罗田路米 机动车泊位数个 市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路 燃气电源通讯接口在创业路兴华路新安六路罗田路 中心区政府投资项目情况介绍 中心区作为区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别 是道路广场体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是中心区 主要的政府投资工程。 中心区主要的政府投资项目简介 政府投资项目进度计划 大道新安西路新安六路年已完成 新湖路新安西路新安六路年月底完成 新安西路国道新湖路年已完成 中心区吹填土工程兴华路以北宝兴路以东已完成，其余地 块继续进行 创业路大道新安六路新湖路裕安路段年月前完成，其 余路年月底完成 甲岸路大道宝华路年已完成 兴华路大道宝华路新城大道新湖路段年已完成，新湖 路宝华路段年月前完成 裕安路大道兴华路新城大道创业路段年月前完成， 创业路兴华路段年月前完成含 排水箱涵 罗田路大道创业路年月前完成 新安六路大道兴华路年月前完成含咸水冲水闸 中心广场周边道路年月前完成 新圳河排洪整治工程年已完成 中心区雨水泵站年月前完成 新安六路污水泵站年月前完成 区变电站年已完成 体育馆区年月底已完成 行政中心区已完成桩基础工程，主体工程正进行施工 招标，预计月份开工，年底完工 中心广场区已完成软基础处理，主体及绿化工程正进 行绿化招标，年月完成 湖滨路国道大道年月完成 体育场与游泳馆区预计年月份开始 第章房地产市场分析 摘要本章首先从行政规划经济文化四个方面介绍了区的区域概况，然后进 步从土地市场建设规模供应情况销售情况及空置情况六个角度分析了区房地产市场 的基本属性，最后探讨了区房地产市场主要的发展趋势。 区区域概况 行政状况 区位于广东南海之滨，低密度住宅用地 容积率大约在 公共绿地 中幼儿 园 学 小学 公共绿地 小学 商业 服务业用 地 公共绿地 中心 广场 医疗 用地 办 公 体育馆 已建 成 居住用地 泰华 恒乐翻 身村用 地 已建成旧村翻身村鸿荣 源广州军 区国税局 振波公司等用 地 创业路 兴华路 新湖路 宝安大道 罗 田 路 裕 安 西 路 新 安 六 路 地块主要经济技术指标 地块主要经济指标表 占地面积平方米 土地性质商住混合用地 建筑面积平方米 其中 住宅面积平方米，商业平方米，幼儿园平方 米单独占地不少于平方米，居委会平方米，物业管 理及活动中心平方米含文化站老年活动中心，社区健康 服务中心平方米，文化中心平方米，青少年活动中心 平方米，多功能影剧院平方米，公厕处平方米， 垃圾收集站处。土地使用年限为年。幼儿园居委会公厕 和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府物业管理及活动中心 含文化站老年活动中心社区健康服务中心文化中心青 少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转 让，但不得改变功能。本宗地上平方米住宅和平方 米商业可进入市场销售。 容积率 建筑覆盖率 建筑高度和层数高层 建筑退红线要求西北罗田路米，东北创业路米，西南兴华 路米，东南裕安西路米 机动车泊位数个 市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路 燃气电源通讯接口在创业路兴华路裕安西路罗田路 地块主要经济指标表 占地面积平方米 土地性质商住混合用地 建筑面积平方米 其中 住宅面积平米，商业平米，班小学平米 单独占地不少于平米，班幼儿园平米单独占 地不少于平米，居委会平米，物业管理及活动中心 平米，社区健康服务中心平米，公厕处平米，游泳池 处，垃圾收集站处。 容积率 建筑覆盖率 建的土地供应和消化情况来看，年全区土地出让面积为万平方 米，市场供需基本平衡。 全区成交房地产建筑面积万平方米，其中中心区周边新安片区约占万平方米， 这数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。 对比分析 从宝城片区的供需对比可以看出，随着中心区土地的大量推出，中心区周边市场 消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必须开拓新市场。 市场竞争分析 随着中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争 如前面供需对比分析，未来随着随着中心区建设的启动，片区消化能力相对不足，房 地产市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动，该区楼盘价格相对较 低，对中心区定位较低的住宅将会形成定的竞争，对高端市场竞争强度不大。 从长远来看，中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明 显，大型项目竞争力强。 随着未来滨海大道的开通西部通道的建设完成以及地铁号线的西向延伸开通， 中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内的竞争，主 要体现在以下方面 内销方面。建成后的中心区以其较好的规划配套环境和相对较低的价格对福田 区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目关外龙华等片区项目形成竞 争。 与南山区住宅相比，中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相对不便捷 优势体现在相对较低的价格和